افزایش قیمت مسکن و اجاره: دلایل و تبعات اقتصادی

تحولات سیاسی و وقوع جنگ‌ها تأثیر دوگانه‌ای بر بازارها گذاشته‌اند؛ به این معنا که هم موجب افزایش نرخ دلار شده‌اند و هم باعث رکود و کاهش قیمت در بازار مسکن. در شرایط کنونی، بازار ارز به‌دلیل نوسانات شدید و بازدهی بالا، جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران دارد. طبیعتاً سرمایه‌ها به سمت بازارهایی حرکت می‌کنند که سود بیشتری نصیبشان کند.

کد خبر: ۲۳۲۶۰۹

يکشنبه - ۱۱ آبان ۱۴۰۴

مجید گودزی، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا باوجود ثبات نسبی قیمت فروش مسکن نسبت به دلار، اجاره‌بها همچنان در حال افزایش است، اظهار داشت: در مقطعی شاهد بودیم که قیمت مسکن به‌صورت ناگهانی و انفجاری افزایش یافت، به‌گونه‌ای که قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش پیدا کرد و دوره‌ی انتظار برای خانه‌دار شدن به بیش از صد سال رسید. در نتیجه، بخش عمده‌ای از جامعه از بازار خرید مسکن خارج شد.

وی افزود: از سوی دیگر، تحولات سیاسی و وقوع جنگ‌ها تأثیر دوگانه‌ای بر بازارها گذاشته‌اند؛ به این معنا که هم موجب افزایش نرخ دلار شده‌اند و هم باعث رکود و کاهش قیمت در بازار مسکن. در شرایط کنونی، بازار ارز به‌دلیل نوسانات شدید و بازدهی بالا، جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران دارد. طبیعتاً سرمایه‌ها به سمت بازارهایی حرکت می‌کنند که سود بیشتری نصیبشان کند. در مقابل، به‌دلیل نبود نظام قیمت‌گذاری منسجم و رهاشدگی بازار، رکودی سنگین بر بخش مسکن حاکم شده و سرمایه‌گذاران تمایلی ندارند سرمایه خود را در بازاری قفل کنند که امکان نقدشوندگی پایین و سودآوری محدود دارد.

گودرزی ادامه داد: به همین دلیل، بازارهای طلا و ارز روندی افزایشی پیدا کرده‌اند، در حالی‌که بازار مسکن همچنان در رکود به‌سر می‌برد و بازگشت رونق به آن به این سادگی‌ها ممکن نیست. زیرا هیچ‌یک از مؤلفه‌های لازم برای احیای این بازار، از جمله سیاست‌های حمایتی، تقویت نشده است. به عنوان نمونه، تسهیلات بانکی خرید مسکن در حال حاضر توان پوشش هزینه‌ی خرید کمتر از ده مترمربع مسکن در تهران را دارند. در کنار آن، نرخ سود بالای این وام‌ها و کسر بخشی از مبلغ آن به‌عنوان کارمزد، جذابیت استفاده از تسهیلات بانکی را نیز از بین برده است. در نتیجه، هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه‌ای در این بازار به‌شدت کاهش یافته است.

او گفت: از سوی دیگر، با تداوم تحریم‌ها و افزایش نااطمینانی جهانی، بازار ارزهای خارجی و حتی رمزارزها رشد کرده‌اند. ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای آمریکا و اروپا نیز سبب شده بخشی از سرمایه‌های جهانی به سمت طلا و فلزات گران‌بها حرکت کند و همین امر موجب تورم در این بازارها شده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند منابع خود را در بازارهایی با بازدهی سریع‌تر، مانند ارز و طلا، حفظ کنند نه در بازار مسکن که سرمایه در آن برای مدت طولانی راکد می‌ماند. علاوه بر این، خروج اتباع بیگانه از کشور موجب کاهش تقاضا در بازار اجاره نیز شده است. برخلاف ادعای برخی مسئولان، کشور با کمبود واقعی مسکن مواجه نیست؛ بلکه مشکل در مدیریت و توزیع صحیح واحدهای مسکونی است. آمارها نشان می‌دهد حتی با وجود سکونت حدود هشت میلیون تبعه‌ی خارجی، همچنان تعداد قابل‌توجهی خانه‌ی خالی وجود دارد. بنابراین عرضه در بازار مسکن بیش از تقاضاست، اما به‌دلیل نبود شفافیت آماری، این تعادل به‌درستی دیده نمی‌شود.

به گفته گودرزی، اگر آمارهای واقعی از معاملات و قیمت‌های حقیقی مسکن منتشر شود، مشخص خواهد شد که در واقع قیمت‌ها تا حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. اما متأسفانه دولت از انتشار این داده‌های رسمی خودداری می‌کند؛ اقدامی که موجب تداوم رکود و شکل‌گیری قیمت‌سازی‌های کاذب در بازار شده است. در بخش اجاره نیز، شاهد یکسان شدن نامتعارف قیمت‌ها هستیم. به‌گونه‌ای که خانه‌های بزرگ و لوکس با کاهش تقاضا مواجه شده‌اند، در حالی‌که تقاضا برای واحدهای کوچک، قدیمی و کم‌کیفیت در حاشیه شهرها افزایش یافته است. این وضعیت نشانه‌ی مثبتی نیست، چرا که سهم هزینه‌ی مسکن در سبد خانوارهای کم‌درآمد افزایش یافته و در مقابل، برای دهک‌های ثروتمند کاهش پیدا کرده است.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: در واقع، در برخی مناطق جنوبی و کم‌برخوردار، نسبت اجاره به قیمت از مناطق بالاشهر بیشتر شده است؛ نتیجه‌ی مستقیم بی‌توجهی  به اجرای قانون ساماندهی زمین و مسکن و نبود نظام قیمت‌گذاری منطقه‌ای.افزایش شدید هزینه‌ی مسکن در میان دهک‌های پایین نه‌تنها فشار اقتصادی بر این اقشار را تشدید کرده، بلکه موجب رشد حاشیه‌نشینی و کاهش سطح رفاه عمومی شده است. به‌طور کلی، آنچه امروز در بازار مسکن شاهدیم، حاصل سوءمدیریت و نبود برنامه‌ مشخص  است.