قدرت خرید مردم و چالش‌های بازار مسکن در ایران

مسکن دیگر نه فقط یک نیاز اولیه، بلکه آینه‌ای تمام‌نما از شکست سیاست‌گذاری اقتصادی در ادوار مختلف است؛ بازاری که باید پناهگاه امنیت اجتماعی باشد، امروز به یک میدان مین بدل شده است؛ ورود به آن، هم برای مردم و هم برای سازندگان، پرهزینه، خطرناک و در بسیاری از موارد غیرممکن است.

کد خبر: ۲۳۱۹۱۴

شنبه - ۱۹ مهر ۱۴۰۴

در روزگاری که «خانه‌دار شدن» به رؤیایی دور از دسترس برای طبقات متوسط و پایین جامعه بدل شده، بازار مسکن ایران دیگر فقط یک بازار نیست؛ یک بحران پیچیده و ساختاری است که ریشه‌های آن از زمین‌خواری‌های قانونی‌شده تا تورم‌های بی‌پایان و سیستم‌های ناکارآمد تسهیلاتی گسترده شده‌اند. نه خریدار توان ورود به این بازار را دارد، نه سازنده رمق ساختن را. در این میان، دولت‌ها با سیاست‌هایی نامنسجم و بی‌اثر، تنها نظاره‌گر عمق یافتن این بحران بوده‌اند. خانه، به‌عنوان نخستین پناهگاه انسانی، حالا به یکی از پرریسک‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها و از آن بدتر، به یک کالای لوکس تبدیل شده است. رکود سنگین، سوداگران بی‌مهار، قوانین ناکارآمد و انفعال دستگاه‌های تصمیم‌گیر، سه ضلع مثلثی هستند که بازار مسکن ایران را به قفلی بی‌کلید بدل کرده‌اند.

واقعیت این است که امروز بازار مسکن تبدیل به یک قفل بزرگ شده؛ نه کسی می‌تواند وارد شود (بخرد) و نه کسی می‌تواند تولید کند (بسازد). انگار همه چیز فلج شده است. مردم با حقوق و تورمی که هر ساعت تغییر می‌کند دیگر نمی‌توانند خانه‌ای بخرند و سازندگان هم با بدهی‌های سنگین بانکی و قیمت‌های سر به فلک کشیده مصالح، توان ساختن ندارند.

بازار مسکن که باید مأمن و سنگر ثبات برای خانوار‌ها باشد، امروز به میدان نبردی بدل شده است که در آن، تضاد‌های بنیادین اقتصاد با وضوحی دردناک به نمایش گذاشته می‌شوند. این وضعیت دیگر یک نوسان صرف چرخه‌ای نیست، بلکه یک بحران ساختاری عمیق است که ریشه در چند دهه سیاست‌گذاری معوج و تسلیم قدرت در برابر منافع خاص دارد. تحلیل‌های اخیر، چه از منظر انتقاد به ساختار‌های کلان حکمرانی و چه از منظر مشاهدات میدانی فعالان ساخت‌وساز، تصویری واحد از یک سیستم در حال احتضار ارائه می‌دهند؛ سیستمی که در آن، «سرپناه» به کالایی گران‌قیمت و سودآور بدل شده و دسترسی به آن، از یک حق اساسی به یک امتیاز طبقاتی سقوط کرده است.

در یک سوی این معادله، شاهد سلطه بی‌چون و چرای منافع زمین‌داران و ملاکین پرنفوذ هستیم؛ گروه‌هایی که طبق اظهارات کارشناسان، با نفوذ خود، دولت‌ها را در انفعالی مزمن نگه داشته‌اند. این انفعال، نه تنها به معنای عدم اجرای قوانین موجود است، بلکه به معنای یک سیاست عامدانه برای حفظ رانت ناشی از «کمبود تعمدی زمین» است که سهم زمین در بهای تمام شده مسکن را به سطوحی افسارگسیخته رسانده است. این چرخه معیوب، با تورم‌های سهمگین و ساعتی که قدرت خرید نیروی کار مولد را در یک چشم به هم زدن ذوب می‌کند، تکمیل می‌شود. نتیجه آن است که سرمایه‌های ملی، به جای سرازیر شدن به بخش‌های تولیدی با ارزش افزوده واقعی، به سوی «سنگ و گچ با ارزش افزوده صفر» هدایت می‌شوند، و در نتیجه، اقتصاد کشور با «سرمایه مسدود شده» در دارایی‌های غیرمولد دست و پنجه نرم می‌کند.

در سوی دیگر، فعالان اصلی این صنعت، یعنی انبوه سازان، در رکودی فلج‌کننده گرفتار آمده‌اند. آنان شاهدند که با وجود نیاز مبرم کشور به مسکن، تقاضای مؤثر به دلیل ضعف ساختاری قدرت خرید مردم، عملاً به صفر رسیده است. این تناقض تلخ – کمبود واحد در مقابل عدم توان خرید – معمای اصلی بازار است. این فعالان با سرمایه قفل شده در پروژه‌ها، تعهدات سنگین بانکی و در عین حال، انتقاد به برنامه‌های کلان ملی که فاقد پشتوانه کارشناسی بوده‌اند، در محاصره قرار گرفته‌اند. تغییر نگرش از سودآوری صرف به «مسئولیت اجتماعی» در این شرایط، بیش از آنکه یک شعار اخلاقی باشد، یک ضرورت بقای اقتصادی برای حفظ زنجیره عظیم صنعت ساختمان است.

افزون بر این، نظام اجاره و رهن نیز، به شکلی معکوس و استثمارگرانه، ضربه نهایی را بر پیکره مستأجران وارد می‌کند. به رسمیت شناختن ودیعه به عنوان یک «قرض‌الحسنه» که ارزش آن هر سال با نرخ تورم کاهش می‌یابد، به مثابه یک مالیات غیرمستقیم و سلب قدرت خرید از ضعیف‌ترین اقشار جامعه است، در حالی که عرف جهانی بر استانداردسازی و دریافت سود بازگشتی برای ودیعه تأکید دارد. بنابراین، بازار مسکن ایران امروز در یک بن‌بست سه‌گانه گیر افتاده است: انفعال قانون‌گذار در برابر لابی‌های قدرتمند، تورم نابودکننده قدرت خرید مصرف‌کننده و رکود تولیدی ناشی از عدم حمایت ساختاری از سازنده. خروج از این وضعیت نیازمند بسیج همگانی، بازتعریف فوری قواعد بازی در حوزه اجاره و ودیعه و مهم‌تر از همه، پایان دادن به امتیازدهی به سوداگری و بازگرداندن مسکن به جایگاه واقعی خود به عنوان یک کالای «فوق ضروری» است تا ثبات اجتماعی و اقتصادی کشور در این حوزه تضمین شود.

در تحلیل این وضعیت پیچیده و چندوجهی، برای دستیابی به درک عمیق‌تر و یافتن راهکار‌های عملی، با کارشناسان و فعالان کلیدی این حوزه به گفت‌و‌گو نشستیم. این گفت‌و‌گو‌ها به ما کمک کردند تا لایه‌های پنهان بحران را شکافته و پیشنهادات مشخصی را از زبان کسانی که مستقیماً با چالش‌های بازار دست و پنجه نرم می‌کنند، استخراج کنیم. نتایج حاصل از این تعاملات، چارچوبی برای حرکت از رکود فعلی به سوی رونق هدفمند ارائه می‌دهد.

محمود پژوم، رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی چندی پیش در خصوص وضعیت مسکن خراسان رضوی، اذعان کرد که مشکل اصلی مسکن، رکود فراگیر در کل کشور بوده و در عرضه (ساخت و ساز) و در تقاضا (خرید) و در نهایت در خرید و فروش مسکن مشهود است. به گفته پژوم با وجود اینکه کشور با کمبود مسکن مواجه است و متقاضیان زیادی برای تامین مسکن وجود دارند، اما این تقاضا به دلیل ضعف شدید قدرت مالی مردم، عملی نمی‌شود. به عبارت دیگر، نیاز هست، اما توان خرید وجود ندارد.

پژوم در این گفت‌و‌گو به مشکلات سازندگان اشاره و بیان کرد: سرمایه انبوه‌سازان و فعالان این حوزه در پروژه‌ها بلوکه شده و با تعهدات سنگین بانکی و همچنین مشکلاتی در حوزه پیش‌فروش‌ها مواجه هستیم. این وضعیت علاوه بر ایجاد مشکلات فراوان برای سازندگان، می‌تواند پیامد‌های اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای را به همراه داشته باشد. صنعت ساختمان به عنوان یکی از پایه‌های اصلی اقتصاد و اشتغال‌زایی کشور، زنجیره‌ای از حدود ۲۰۰ واحد تولیدی را به دنبال دارد که نادیده گرفتن این صنعت می‌تواند تبعات ناگواری برای سرمایه‌گذاران و کل اقتصاد کشور داشته باشد.

تغییر نگرش از اولویت سودآوری صرف به «مسئولیت اجتماعی» است

رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی با اشاره به نشست اخیری که با مدیران عالی استانی و وزارت راه و شهرسازی داشته‌اند و پیشنهاداتی که در این جلسه ارائه شده گفت: ضروری است که در شرایط کنونی، اولویت از سودآوری صرف به سمت مسئولیت اجتماعی تغییر یابد و با اولویت دادن به ایجاد رونق در بخش ساخت و ساز، به ویژه از طریق طرح‌هایی، چون «مسکن اجتماعی»، بتوانیم اشتغال‌زایی را تحقق بخشیم و از بروز ناهنجاری‌های اجتماعی پیشگیری کنیم. امیدواریم که شورای شهر و سایر نهاد‌های مرتبط، از جمله ارائه‌دهندگان خدمات زیربنایی مانند آب، برق و گاز، با اعلام آمادگی برای ارائه تسهیلات مشخص، گام‌های موثری در جهت حمایت از صنعت ساختمان و خروج از رکود بردارند.

پژوم از اعلام آمادگی برای فعال‌سازی مجدد جریان ساخت و ساز که می‌تواند منجر به اشتغال‌زایی شود خبرداد و افزود: شرایط کنونی را باید یک «شرایط ویژه» قلمداد کرد و نه صرفاً یک بحران و برای آن نیازمند برنامه‌ریزی کوتاه‌مدت و میان‌مدت هستیم؛ هرچند که برنامه‌ریزی بلندمدت در حال حاضر قابل تعریف نیست.

وی همچنین عملکرد برنامه احداث سالانه یک میلیون واحد مسکن را اقدامی عجولانه و غیرکارشناسی توصیف و اظهار کرد: در مورد برنامه نهضت ملی مسکن و وعده احداث سالانه یک میلیون واحد، باید گفت که این هدف با توجه به واقعیت‌های موجود در آن زمان، یک هدف غیرعملی بود. ما معتقد بودیم که با توجه به شرایط حاکم بر بازار، از جمله کمبود نیروی انسانی متخصص، وضعیت مصالح مصرفی و چالش‌های تأمین تسهیلات بانکی و ده‌ها آیتم دیگر، ساخت یک میلیون واحد در سال در کل کشور امکان‌پذیر نبود. حتی اگر تمامی شرایط ایده‌آل فراهم می‌شد، به اعتقاد ما، حداکثر ظرفیت ساخت و ساز واقعی در سطح کشور در سال، بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد بود.

وی دلیل اصلی این امر را ناتوانی در تأمین نیروی انسانی فنی و متخصص کافی برای اجرای برنامه‌ها دانست و بیان کرد: حتی اگر مشکل مصالح با واردات حل می‌شد. نتیجه این بود که برنامه «نهضت ملی مسکن» به اعتقاد من، از نظر مبانی کارشناسی شده و عجولانه اعلام شد و نتوانست به عنوان یک درمان قطعی عمل کند. به همین دلیل، درصد بسیار ناچیزی از سهمیه‌ای که در کل استان‌ها تعیین شده بود، تحقق یافت، چراکه الزامات لازم برای اجرای آن فراهم نشد.

رئیس انجمن انبوه سازان خراسان رضوی، ریشه اصلی توقف معاملات را در تورم‌های شدید و ساعتی دانست و افزود: اقتصاد به صورت زنجیره‌وار به هم وابسته است؛ مسائل سیاسی منطقه‌ای می‌توانند بر تورم اقتصادی کشور، که خود یک مسئله پیچیده است، تأثیر بگذارند. تحریم‌های بانکی، محدودیت‌های واردات و مسائل دیگر، در نهایت به مهم‌ترین عامل یعنی قدرت خرید متقاضی باز می‌گردد. متقاضی مسکن باید توانایی خرید داشته باشد، اما تورم‌های ساعتی که متأسفانه مشابه آنچه در سال‌های ۹۱ و ۹۲ تجربه کردیم، مجدداً تکرار شده است، این توانایی را نابود کرده است. به عنوان سازنده، حتی اگر واحدی را ساخته باشم، متوجه هستم که قیمت تمام شده آن به حدی رسیده که شاید امکان بازار و فروش آن نیز وجود نداشته باشد. بازار مسکن در سایه تورم و رکود با چالش‌های جدی رو‌به‌رو است و خوش‌بینی نسبت به آینده آن محدود است.

رشد ۷۵۰ درصدی قیمت مسکن طی ۸ سال

مجید گودرزی، مدرس مدیریت مالی دولتی و کارشناس مسائل اقتصادی نیز با بیان اینکه بخش مسکن به دلیل ضرورت حیاتی خود، از اهمیت بیشتری نسبت به سایر خدمات اساسی برخوردار است، اظهار کرد: بخش مسکن یکی از اساسی‌ترین نیاز‌های هر جامعه است و جایگاهی فراتر از سایر خدمات دارد؛ به نحوی که می‌توان گفت این نیاز حتی از درمان نیز ضروری‌تر است، زیرا افراد قادرند برخی مداخلات درمانی را به تعویق اندازند، اما محرومیت از سرپناه حتی برای یک شبانه‌روز نیز قابل تحمل نیست.

وی با اشاره به سیاست‌های دولت‌ها در قبال این بخش، تصریح کرد: متأسفانه، در دهه‌های اخیر شاهد این بوده‌ایم که دولت‌ها تقریباً تمامی بخش‌های اقتصادی را تحت کنترل شدید خود نگه داشته‌اند، به‌جز بخش مسکن که به طرز نگران‌کننده‌ای رها شده است. این رهاشدگی به دلیل اهمیت فوق‌العاده این بخش، ظرفیت تبدیل شدن به منبعی برای اعمال فشار سهمگین بر دوش خانوار‌ها را ایجاد کرده است؛ چراکه در نهایت، مردم مجبورند تحت هر شرایط قیمتی، یک سقف بالای سر خود فراهم آورند.

این کارشناس اقتصادی با انتقاد شدید از عملکرد نهاد‌های بالادستی، گفت: در این میان، ما با حجم بزرگی از ترک فعل‌ها، هم از سوی نهاد قانون‌گذار و هم از طرف قوای مجریه، مواجه هستیم. این وضعیت به گونه‌ای است که به نظر می‌رسد برخی از قوانین موجود در این حوزه، توسط افرادی تنظیم شده‌اند که خود ذی‌نفع آشوب، بحران و تورم لجام‌گسیخته‌ای هستند که در این بخش حاکم است.

این مدرس مدیریت مالی در خصوص آمار رشد قیمت‌ها، تأکید کرد: همان‌طور که اشاره شد، به‌ویژه در دوره دولت دوازدهم، شاهد وقوع اتفاقات ناگواری در حوزه مسکن بودیم. ما معتقد هستیم که تنها در فاصله سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰، افزایش قیمت مسکن از مرز ۷۵۰ درصد عبور کرده است. این رشد نجومی، به وضوح نشان‌دهنده ضعف شدید عملکردی دولت در مدیریت این حوزه است. این در حالی است که هیچ کشوری اجازه نمی‌دهد بخش مسکن آن تا این حد منبع فشار و نارضایتی عمومی شود. برای مثال، در کشوری مانند آمریکا که بر پایه اقتصاد آزاد لیبرال بنا شده است، طی یک دوره ۴۰ ساله، قیمت مسکن تنها حدود ۴۶۰ درصد رشد داشته، اما در ایران این رشد در عرض تنها هشت سال به ۷۲۵ درصد رسیده است؛ این آمار یک کارنامه سیاه غیرقابل انکار برای هر دولتی در عرصه بین‌المللی محسوب می‌شود. از سوی دیگر، دولت‌ها بخش حیاتی تسهیلات را به شدت سرکوب کرده‌اند، به‌طوری که عملاً تسهیلات موثری برای خانه اولی‌ها و متقاضیان وجود ندارد.

این کارشناس همچنین به نقش منفی شهرداری‌ها اشاره کرد و افزود: در نقطه مقابل، شاهد هستیم که شهرداری‌ها به شکلی غیرمنطقی، فشار مضاعفی بر سازندگان و مردم وارد می‌آورند؛ حال آنکه در کشور‌های پیشرفته‌تر، شهرداری‌ها اغلب خود متولی ساخت مسکن اجتماعی و فوق اجتماعی هستند و نقش کلیدی در تعیین قیمت‌گذاری منطقه‌ای ایفا می‌کنند. متأسفانه در ایران، بخش عمده فشاری که بر سازندگان و صنعت مسکن وارد می‌آید، ناشی از اقدامات شهرداری‌ها است و این رویه باید کاملاً معکوس شود.

وی در مورد وضعیت وام‌های مسکن به شدت انتقاد کرد و گفت: علاوه بر این، در سطح جهانی، حتی در کشور‌هایی مانند آمریکا که اعتقاد کمتری به مفهوم مسکن اجتماعی دارند، بهترین وام‌های مسکن با طولانی‌ترین دوره بازپرداخت و کمترین میزان سود ممکن ارائه می‌شود، اما در ایران، وام ۴۸۰ میلیون تومانی پیشنهادی به مردم، یک رویه بسیار نامتعارف دارد؛ به این صورت که متقاضی مجبور است یک چهارم مبلغ وام را به شکل اوراق، پیش از دریافت نقد وام، خریداری کند و عملاً پولی دریافت نمی‌کند، با این حال سود اقساط وامی را که دریافت نکرده است، از او دریافت می‌کنند. این روش، بدترین و غیرمنصفانه‌ترین نوع وام مسکنی است که من در هیچ کجای دنیا سراغ ندارم و ندیده‌ام.

وام‌هایی که کفاف ۶ متر خانه را هم نمی‌دهند

وی با انتقاد شدید از سیاست‌های دولتی، بخش مسکن را بسته کامل از رفتار‌های غلط و نیز سلطه استثمارگرایانه ملاکین بر اقتصاد ملی دانست و افزود: تسهیلات اعطایی مسکن در کشور ما، با نرخ‌های بهره‌ای سرسام‌آور و ساختاری ناکارآمد در بازپرداخت، به جای آنکه حامی قدرت خرید باشند، صرفاً به یک عامل ناچیز در تأمین مسکن تبدیل شده‌اند. این وام‌ها در عمل، توان خرید بیش از ۶ یا هفت متر مربع مسکونی را برای شهروندان فراهم نمی‌کنند.

گودرزی افزود: این وضعیت در تضاد فاحش با استاندارد‌های جهانی است؛ جایی که در اغلب کشور‌های توسعه‌یافته، بانک‌ها بیش از ۸۰ درصد قیمت ملک را تسهیلات می‌دهند و یا در کشوری مانند انگلستان، خود دولت بیش از ۷۰ درصد وام‌های مسکن را تضمین می‌کند که این رویکرد، بیانگر یک حمایت عظیم و زیربنایی است. متأسفانه، بخش مسکن در ایران به یک بسته کامل از رفتار‌های غلط، خودسرانه و سیاست‌های مالی معیوب تبدیل شده است. این حوزه نه تنها نتوانسته نیاز اساسی جامعه را برآورده سازد، بلکه به کانون اصلی بروز تورم لجام‌گسیخته، رکود و تعطیلی کسب‌وکار‌ها و بروز تبعات ناگوار اقتصادی بدل گشته است.

وی عنوان کرد: علی‌رغم این پیامد‌های فاجعه‌بار، همچنان شاهد انفعال دولت‌هایی هستیم که به نظر می‌رسد بیشتر تحت تأثیر منافع ملاکین پرنفوذ و دردسرساز تاریخ اقتصادی ایران قرار دارند. این دولت‌ها نه تنها از انجام اقدامات عملی و قاطعانه سر باز می‌زنند، بلکه از اجرای قوانینی که خود به تصویب رسانده‌اند نیز شانه خالی می‌کنند. اینجانب بر این باورم که ملاکین بزرگ ایران، یکی از استعماری‌ترین و استثمارگرترین بخش‌هایی را بر پیکر تاریخ اقتصادی کشور تحمیل کرده‌اند و نتیجه این سلطه، امروز در قالب بحران فراگیر و بی‌سابقه مسکن، آشکار است.

بخش مسکن؛ گلوگاه حیاتی اقتصاد با ریسک انفجار اجتماعی و اقتصادی

وی با تاکید بر اینکه بخش مسکن به دلیل ماهیت «فوق ضروری» نیاز‌های اساسی مردم، پتانسیل بالایی برای ایجاد چالش‌های گسترده در صورت عدم کنترل صحیح دارد، بیان کرد: این موضوع مشابه نیاز حیاتی درمان است؛ جایی که افراد در شرایط بیماری، با هر توان و قدرتی، حاضر به پرداخت هزینه‌های گزاف برای رهایی از رنج بیماری هستند. به همین ترتیب، آوارگی مستأجران و نیاز مردم به داشتن سقفی بالای سر، آنان را وادار می‌کند که حاضر به پذیرش هر قیمت پیشنهادی باشند. در کنار این نیاز بنیادین، موضوع سفته‌بازی در این بخش، تا سال‌های اخیر این شدت و حدت را نداشت. به گفته کارشناسانی، چون آقای حسام اقبایی رییس اسبق اتحادیه املاک کشور، سازندگان ما با وجود سود‌های ۲۰۰ درصدی نیز راضی به فروش نمی‌شدند.

گودرزی ادامه داد: نکته قابل تأمل این است که در طول دو دولت یازدهم و دوازدهم، در حالی که میانگین تورم عمومی کشور حدود ۳۱.۵ درصد سالانه (و کل تورم ۲۴۸ درصد) بود، تورم بخش مسکن ۷۲۵ درصدی را تجربه کرد. این بدان معناست که تورم مسکن بخش بزرگی از تورم عمومی را هندل کرده و خود تبدیل به موتور محرک اصلی شده است، زیرا مسکن در بهای تمام شده بسیاری از کالا‌ها و خدمات دیگر نقش محوری دارد. عدم ممانعت از این جهش‌های قیمتی، بخش مولد اقتصاد کشور را دچار بحران عمیق ساخته است.

جذب سرمایه مولد و ارزش افزوده صفر

وی با بیان اینکه در سال‌های اخیر، بازدهی بخش مسکن به شکل نامتعادلی از بخش‌های مولد فاصله گرفته و سودآوری آن بسیار بیشتر شده است، بیان کرد: در نتیجه، بخش بزرگی از سرمایه‌هایی که شدیداً مورد نیاز بخش‌های تولیدی است، به سمت بازار مسکن سرازیر شده و عملاً تبدیل به سنگ و گچ با ارزش افزوده صفر گشته است. از منظر عرضه، وضعیت تأسف‌بارتر است؛ با وجود ظرفیت پذیرش اسکان حدود ۸ میلیون تبعه بیگانه در بخش مسکن، نشان می‌دهد که با مازاد ساخت‌وساز غیرضروری رو‌به‌رو هستیم.

گودرزی ادامه داد: در حالی که در بسیاری از اقتصاد‌های جهان اجازه نمی‌دهند بیش از ۱۰ درصد از کل سرمایه‌ها به سمت مسکن برود، در کشور ما تخمین زده می‌شود که حدود ۴۰ درصد از کل سرمایه‌های کشور به این بخش هدایت شده است. برخلاف تصور رایج مبنی بر افزایش افسارگسیخته نقدینگی، تحلیل‌ها نشان می‌دهد که کل نقدینگی کشور تنها توان خرید حدود ۳۳ درصد از خانه‌های تهران را دارد و این ظرفیت برای کل خانه‌های کشور به ۶ درصد تقلیل می‌یابد. این رقم در مقایسه با کشور‌های توسعه‌یافته بسیار ناچیز است؛ به طوری که نقدینگی در آمریکا توان خرید ۳۵ درصد خانه‌ها و در آلمان حدود ۳۷ درصد خانه‌ها را دارد.

وی خاطرنشان کرد: این شکاف یا به دلیل پایین بودن نقدینگی است یا به دلیل قیمت‌های بیش از حد بالا. متأسفانه، تورمی که بخش مسکن ایجاد کرده، منجر به آن شده که کسب‌وکار‌هایی که توسط جوانان و نخبگان شکل می‌گیرند، به محض رونق، به دلیل قیمت‌گذاری‌های خودسرانه و جهش‌های شدید قیمتی، با افزایش هزینه‌های اجاره یا مالکیت مواجه شوند و بازدهی منفی را تجربه کنند. در نهایت، قوانین موجود در سامانه ساماندهی بازار زمین و اجاره، به دلیل عدم اهتمام کافی دولت و قوه قضائیه، کارکرد بازدارندگی لازم را از خود نشان نداده‌اند.

گودرزی با بیان اینکه بخش مسکن، به عنوان یک رکن هم‌بسته در ابعاد اقتصادی و اجتماعی، امروز به عاملی برای فرسایش این دو حوزه در کشور تبدیل شده است، اظهار کرد: این وضعیت، نتیجه مستقیم مجموعه‌ای از رفتار‌های غلط، خودسرانه و کاستی‌های جدی در چارچوب‌های قانونی و عرفی ماست که نیازمند تنظیم‌گری فوری است. نقص در قوانین رهن و اجاره (قرض‌الحسنه بودن ودیعه) مورد دیگر در این خصوص است یکی از جدی‌ترین ضربه‌های اقتصادی و اجتماعی به طبقه مستأجر، به رسمیت شناختن «ودیعه مسکن» (رهن) در قالب قرض‌الحسنه است.

وی افزود: این رویه، به‌طور سالانه و معادل نرخ تورم، از قدرت خرید مستأجران می‌کاهد و سرمایه آنان را در معرض بی‌ارزش شدن تدریجی قرار می‌دهد. در شرایطی که تعیین میزان ودیعه کاملاً خودسرانه و بدون قاعده انجام می‌شود، این سازوکار به جای حمایت، به ابزار فلاکت اقتصادی بخش بزرگی از جامعه مبدل شده است. این رویه در تضاد کامل با عرف عقلانی و استاندارد بین‌المللی است، جایی که ودیعه صرفاً معادل چند برابر اجاره ماهانه (مثلاً سه ماه) تعیین شده و مقرر است در پایان قرارداد، همراه با سود مکتسبه و متعلقه، به مستأجر بازگردانده شود. خروج از مفهوم قرض‌الحسنه بودن رهن و استانداردسازی دریافت ودیعه، یک ضرورت فوری قانونی است.

سهم سرسام‌آور زمین در بهای تمام‌شده

این کارشناس اقتصادی با تاکید اینکه با وجود ظرفیت‌های بزرگ در بخش زمین، کمبود تعمدی زمین، سبب شده است سهم زمین در بهای تمام شده مسکن به رقمی سرسام‌آور و بالاتر از ۶۰ درصد افزایش یابد، افزود: این معضل نه تنها ریشه در نارسایی‌های مدیریتی دارد، بلکه هزینه‌های ساخت مسکن را به‌شدت غیرمنطقی و دست‌نیافتنی می‌کند. سوداگری‌های جذاب و نامتوازن در بازار‌های موازی همچون طلا، ارز و سایر بخش‌ها، سرمایه‌ها را از بخش مولد مسکن منحرف کرده و این حوزه را با رکودی شدید و مزمن مواجه ساخته است. دولت و نهاد‌های تنظیم‌گر باید فوراً به کنترل «سود‌های فنی و کاذب» در این بخش‌ها اهمیت دهند تا سرمایه به جای سوداگری، به سمت تولید مسکن هدایت شود.

وی خاطرنشان کرد: برای برون‌رفت از این وضعیت که تمامی ذی‌نفعان را درگیر زیان کرده است، استانداردسازی و شفافیت در بخش مسکن حیاتی است و دولت باید فوراً در موضوع کشف قیمت مسکن، طبق تعهدات قانونی خود عمل کند و با اعلام تنظیم‌گری، چارچوب‌های جدید رفتاری در این بازار را تعریف نماید. همچنین قوه مقننه باید با اقدامی قانون‌گذاری و تعیین قواعد عادلانه برای ودیعه و اجاره، بخش مسکن را از مجموعه رفتار‌های غلط و خودسرانه خارج ساخته و آن را به یک بخش مهم و استاندارد اقتصادی و اجتماعی تبدیل کند.

بازار مسکن ایران، امروز در موقعیتی ایستاده است که هر تأخیر در اصلاح آن، نه فقط بحرانی اقتصادی، بلکه تهدیدی علیه انسجام اجتماعی و روانی جامعه خواهد بود. تجربه جهانی و حتی ظرفیت‌های داخلی، نشان داده‌اند که خروج از این وضعیت، غیرممکن نیست، اما به شرط آنکه نگاه به مسکن، از کالایی سوداگرانه به یک نیاز انسانی تغییر یابد. پایان این بحران، نه در وعده‌های عجولانه که در تصمیم‌های دقیق و شجاعانه نهفته است؛ تصمیم‌هایی که می‌توانند مسکن را از «زمین بازی ثروتمندان» به «حق مسلم شهروندان» بازگردانند.