بررسی چالش‌های مشاوران املاک در شرایط رکود بازار مسکن

بازار مسکن کشور علاوه بر رکود سنگین، این روزها با مباحث مربوط به تعرفه جدید مشاوران املاک، اختلاف نظر در این رابطه و قیمت‌ها و ... دست‌وپنجه نرم می‌کند.

کد خبر: ۲۳۱۹۱۰

شنبه - ۱۹ مهر ۱۴۰۴

بازار مسکن در سال‌های اخیر با رکود جدی و کاهش فعالیت‌های معاملاتی مواجه شده است و این روند نه تنها خریداران و فروشندگان، بلکه مشاوران املاک را نیز تحت تأثیر قرار داده است.

داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره می‌گوید:  تصویب قوانین جدید از سال 1403، عرصه فعالیت این صنف را تنگ‌تر کرده و بسیاری از ظرفیت‌های قانونی و عملیاتی مشاوران املاک در سراسر کشور عملاً بلااستفاده مانده است.

وی به ضعف کمیسیون‌های تخصصی در دفاع از منافع مشاوران املاک اشاره کرده و تأکید می‌کند که نبود سامانه‌های مستقل و تعیین دستمزد عادلانه، فشار اقتصادی و حرفه‌ای سنگینی بر این فعالان وارد کرده و زمینه تخلفات صنفی را افزایش داده است.

وی با اشاره به سامانه‌های جدید معرفی‌شده در سال‌های اخیر، می‌گوید بسیاری از نیازهای واقعی مشاوران در نظر گرفته نشده و ثبت قراردادهای پیش‌نویس و مدیریت معاملات ملکی بدون امکان اجرایی باقی مانده است. این کمبودها، علاوه بر کاهش فعالیت مشاوران، جریان صحیح معاملات مسکن را مختل کرده و عملاً بسیاری از وظایف تخصصی این صنف، از جمله کنترل و شفافیت بازار، کنار گذاشته شده است. از سوی دیگر، تغییرات در تعیین دستمزدها بدون توجه به ارزش واقعی خدمات و سواد منطقه‌ای مشاوران، فشار اقتصادی بر فعالان این صنف را بیشتر کرده و زمینه خروج نیروهای متخصص از بازار داخلی و مهاجرت آن‌ها به بازارهای بین‌المللی را فراهم کرده است.

رکود معاملات مسکن در کنار قوانین و آیین‌نامه‌های جدید، نقش مشاوران املاک به عنوان تنظیم‌گر اولیه بازار را کمرنگ کرده است. بیگی‌نژاد تأکید دارد نادیده گرفتن شأن حرفه‌ای مشاوران و محدود کردن دسترسی آن‌ها به سامانه‌ها، نه تنها به ضرر فعالان این حرفه است، بلکه امنیت و شفافیت معاملات مردم را نیز تهدید می‌کند. وی هشدار می‌دهد که ادامه این روند می‌تواند سرمایه‌های ملکی را از بازار داخلی خارج کرده و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را با رکود شدید مواجه کند.

به گفته نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، برای حفظ تعادل بازار و ارتقای بهره‌وری، توجه به منافع صنفی و ایجاد زیرساخت‌های عملیاتی و سامانه‌های مستقل ضروری است. بدون چنین اقداماتی، توان فعالان این صنف کاهش می‌یابد و امنیت اقتصادی مردم و شفافیت معاملات ملکی در خطر خواهد بود.

مشروح گفت‌وگو با نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در ادامه می‌آید؛

آقای بیگی‌نژاد، لطفاً در مورد چالش‌های اخیر اتحادیه مشاوران املاک توضیح دهید. به نظر می‌رسد قوانین جدید تأثیرات منفی بر فعالیت‌های شما گذاشته است.

بیگی‌نژاد: تمام این موضوعات متأسفانه از کمیسیون تخصصی مربوطه از سال 1403 آغاز شده و افرادی که می‌بایست در آن کمیسیون از منافع مشاوران املاک دفاع می‌کردند، متأسفانه دفاع لازم را انجام ندادند. در جهت اطلاع‌رسانی، باید عرض کنم که اتحادیه‌های صنفی دارای کمیسیون‌های بالادستی هستند که با نهادهای دولتی و حاکمیتی در ارتباط قرار می‌گیرند و موظف به دفاع از منافع کلی مشاوران املاک در سطح کشور می‌باشند. دلیل این امر آن است که قوه قضائیه یا دولت نمی‌توانند با تمام اتحادیه‌ها در داد و ستد اطلاعاتی باشند. بیشترین آسیب را از کمیسیون تخصصی سال 1403 متحمل شدیم، زیرا دو قانون در اردیبهشت و خرداد 1403 به تصویب رسید که اکنون لحظه به لحظه مواد قانونی آن و آیین‌نامه‌هایی که رونمایی می‌شود را مشاهده می‌کنیم تا ببینیم چه مقدار در جهت منافع و چه مقدار در خلاف جهت منافع مشاوران املاک هستند. اتفاقی که اکنون رخ داده این است که از ابتدای سال 1403 به بعد، لحظه به لحظه عرصه فعالیت صنفی برای ما مشاوران املاک تنگ‌تر شده، به نوعی که اکنون می‌توان گفت میزان فعالیت‌های ما کاهش یافته و میزان تخلفاتی که از ناحیه مشاوران املاک رخ می‌دهد، به دلیل نبود سامانه‌های مورد نیاز، بیشتر از قبل شده است.

در گذشته سامانه‌ای برای ثبت مراودات ملکی داشتید، اما حالا وضعیت چگونه است؟

بیگی‌نژاد: در گذشته، ما سامانه‌ای داشتیم که بسیاری از مراودات ملکی و مالی مردم را در آن ثبت و ضبط می‌کردیم، یعنی سامانه مستقل املاک و مستغلات. اما پس از آن، با رونمایی از سامانه‌های مختلف در هر فصل یا هر سال، یکی دو سامانه معرفی شده که هیچ‌کدام نیازهای مشاوران املاک را بررسی نکرده‌اند و افرادی که در خصوص ما تصمیم‌گیری کرده‌اند، شاید اصلاً مشاور املاک نباشند یا تخصص لازم را نداشته باشند. تخصص مشاور املاک به معنای آگاهی از نوع فعالیت ما در سطح شهرها و بین مردم است. شاید از منظر خودشان تصور کنند که کار درستی انجام می‌دهند، اما واقعیت این است که در حال حاضر، به عنوان نمونه، ما امکان ثبت قراردادهای پیش‌نویس را نداریم. یعنی سامانه‌ای نداریم و بازار هم نیاز دارد که پیش‌خریدار را به پیش‌فروشنده با ثبت قرارداد معرفی کنیم. آیین‌نامه‌های مختلف در مواد قانون الزام که اجرایی می‌شود، هیچ‌کدام ما را لحاظ نکرده است. در نهایت، این موضوع مورد اعتراض ما است.

موضوع دستمزد مشاوران املاک هم مورد اعتراض است. می‌توانید بیشتر توضیح دهید؟

بیگی‌نژاد: موضوع دستمزد ما نیز مورد اعتراض است. شما اشراف دارید به بازار و کار اقتصادی انجام داده‌اید، می‌دانید که اگر دستمزد یک صنف را از حد معینی پایین‌تر بیاورید، قطعاً تخلف روی خواهد داد. وقتی نیازهای من از راه صحیح مرتفع نشود، برای گذران زندگی چه باید کنم؟ ما اصلاً چنین موضوعی را نداشته‌ایم که 50 درصد حق‌الزحمه را از متعاملین و 50 درصد دیگر را از دفاتر اسناد بگیریم. دفاتر اسناد رسمی خودشان یک کانون هستند مثل ما و چیزی ارزش افزوده‌تر از ما ندارند. بر اساس قانون، سازمان ثبت باید به ما دسترسی بدهد برای ثبت قراردادهای ملکی مردم و بر اساس قانون، ما نباید تابع یک سندیکا یا مجموعه دیگر باشیم. در سطح شهر واقعیت این است که افراد معتبری هستیم و مراودات ملکی مردم شاید حتماً در بعضی مناطق بدون وجود مشاور املاک انجام نشود. حالا می‌خواهند مشاوران املاک را بر اساس این قانون تابع رفتار یک شغل دیگر کنید؟ مثل این است که پزشک نسخه بدهد و بگوید بر اساس قانون، دستمزد من را به داروخانه بدهید. مگر چنین چیزی امکان‌پذیر است؟ کجای این داستان می‌تواند به نفع ما باشد؟ از این فراتر، ارزش واقعی یا ارزش منطقه‌ای؟ ارزش معاملاتی به ارزش معاملاتی؟ ارزش منطقه‌ای که در آن، اگر قرار است دستمزد ما در بازار بر اساس آن نرخ‌گذاری شود و مشخص شود، آیا ما نباید نماینده‌ای آنجا داشته باشیم؟ اگر قانون و آیین‌نامه را بررسی کنید، اصلاً ما نیستیم. ما مراوده مستقیم داریم، یعنی اگر هر مقدار بر اساس قانون و اتفاقات، ما تضعیف شویم، به همان نسبت بازار مسکن دچار شکست می‌شود.

ما تنظیم‌گر اولیه بازار مسکن هستیم و الان نگاه کنید، به عنوان نمونه، سال‌هاست قانون پیش‌فروش را نداشته‌ایم، ما این را دادیم بر اساس قانون که وظایفی را سردفتران باید انجام دهند. چه تعداد اکنون انجام داده‌اند؟ یک خروجی کار بدهند ببینیم، این کاری که چهارده سال وظیفه این افراد بوده، ما را هم کنار گذاشته‌اند. یعنی اگر اکنون کاری انجام می‌دهیم، عملاً تخلف می‌کنیم. شناسه ساختمان می‌بایست تهیه می‌شد، این قانون دقت کنید بیشتر کارها را مسکوت گذاشته و صرفاً کارهای مربوط به مشاوران املاک را انجام می‌دهد. دلیلش چیست؟ اینجا تنور مالی وجود دارد، این گردش مالی که می‌بینند، چون همه کسانی که به دنبال این موضوع می‌آیند، ته کار ما را می‌خواهند. دقت کنید، بیشتر در نوع قراردادنویسی با ما بحث می‌کنند، ولی قسمت خیلی کوچکی از کار ما قراردادنویسی است که در انتهاست.

این یک پیش‌زمینه لازم دارد، کارشناسی لازم دارد، بازدید لازم دارد، جلسه لازم دارد، بررسی مسائل مالی طرفین لازم دارد، فرهنگی دارد، مدارک دارد. همه اینها را کنار گذاشته‌اند و صرفاً می‌گویند قراردادنویسی را در فلان مجموعه انجام دهید. با این شرایط، حالا اگر تهران را فقط حساب کنیم که قرار است 50 درصد دستمزد به حساب سردفتران برود، درست می‌شود؟ اصلاً این کار عدم رعایت شأن مشاور املاک به عنوان یک حرفه مستقل است. مجدداً عرض می‌کنم، مگر می‌شود پزشک کار انجام دهد و بگویید دستمزدت را از داروخانه بگیر، چنین چیزی داشته‌یم؟

اشاره کردید از اوایل سال 1403، یعنی شما در جریان بودید؟

بیگی‌نژاد: نه، در جریان نبودیم. ما کمیسیون تخصصی داریم، متأسفانه کمیسیون تخصصی که می‌بایست این کار را انجام می‌داد، شاید اصلاً به بازار املاک و نحوه فعالیت مشاور املاک آگاهی نداشته و مطمئناً اگر کسانی بودند که آگاه بودند، حداقل تغییرات و مصوبات قانونی را به سمتی می‌بردند که قابلیت اجرا در سطح جامعه داشته باشد. صرف وضع قانون مشکل مردم را حل نمی‌کند. ما اکنون در همین قانون می‌بینیم که چیزی به نفع مردم نشده. در خصوص پیش‌نویس، یعنی شما مراجعه می‌کنید به مشاور املاک، بر اساس قانون باید پیش‌نویس بنویسم، یک دستمزدی دریافت کنم، شما مراجعه می‌کنید به دفترخانه برای ثبت آن پیش‌نویس، یک دستمزدی سردفتر می‌گیرد، مجدداً برای تنظیم سند یک دستمزدی بابت تنظیم سند می‌دهید. این کجایش به نفع شما شده؟ قانون الزام از ابتدا جلوگیری از تولید اسناد عادی بوده، قانونگذار محترم کاملاً متوجه شده که عده‌ای در شغل مشاور املاک می‌توانند تولید سند عادی کنند، پس با ایجاد قراردادهای یکسان، جلوگیری از تولید سند عادی کرده‌اند. حالا پیش‌نویس در ساده‌ترین شرایط انجام می‌شود که هیچ ارزش قانونی ندارد و باعث خدشه‌دار شدن موقعیت اجتماعی شغل مشاور املاک می‌شود. از طرفی، قرارداد یکسان می‌تواند به مردم کمک کند و جلوگیری از تزلزل کند. شأن شغلی من در جامعه به قدری سخت شده که امکان‌پذیر نیست، یعنی اکنون تعداد را بررسی می‌کنیم، می‌بینیم که متأسفانه آن تعداد مد نظر تولید نشده. هر مقدار فشار به قشر مشاور املاک بیاورید، اتفاقی که می‌افتد بازار سستی ایجاد می‌شود و پول‌ها و سرمایه‌هایی که باید در این بازار بیایند و باعث تولید و اشتغال شوند، به دو بازار موازی دیگر یعنی ارز و طلا می‌روند. این یعنی مزاحمت برای حاکمیت. در صورتی که اگر با وضع قوانین، تمام این قوانین صرفاً تولید سند رسمی نیست، محترم شمرده شدن افراد در این صنعت هستند که باید فعالیت داشته باشند.

حالا همین که می‌گویید موضوع تعرفه در دو سال اخیر، وضعیت چگونه بوده؟

بیگی‌نژاد: در سنوات گذشته دستمزدهای مشاغل مختلف دستخوش تغییرات به جهت بالا شده بر اساس تورم، اتفاقاتی می‌افتد که تورم. امروز ما تابعی از تورم برای افزایش قیمت‌ها هستیم، ولی افزایش قیمت در ملک با تعداد قراردادهای ما رابطه عکس دارد، یعنی هر مقدار قیمت بالا رود، به همان نسبت تعداد قراردادها پایین می‌آید. ما به جای اینکه بیاییم، جالب اینجاست که از این موضوع ایجاد شده، هیچ‌کدام از ضرایب مالیاتی‌مان تغییر نکرده. یعنی همان رفتاری که در سال‌های گذشته با آن تنور مالی داشتیم، امروز مجدداً همان رفتار و بیشتر با ما انجام می‌شود. اما موضوع مهم، موضوع تعرفه می‌تواند برای مردم آسیب‌زا باشد.

در بعضی از تبصره‌های این آیین‌نامه که به تصویب رسیده؛ دست‌خوش و انعام، اینها جزء مراودات مردم است، یعنی امکان دارد این کار را به هر کسی بدهید؟ در این قانون منع شدیم، یعنی به قدری شرایط سختگیرانه شده که اگر بخواهم خدمات مضاعفی به شما بدهم، باز دوباره نمی‌توانید مبلغی پرداخت کنید. این کجایش به نفع من است؟ ضرر است. شما در نظر بگیرید اگر دفاتر اسناد رسمی بر اساس ضریب منطقه‌ای معاملاتی دستمزد دریافت می‌کنند، اما ما... .

چه تعداد بنگاه‌های املاک در کشور و تهران داریم؟

بیگی‌نژاد: در ایران چیزی در حدود 160 هزار مشاور املاک دارای پروانه داریم، یعنی تصور کنید اینها ضربدر حداقل پنج شش نفر که در مجموعه فعالیت می‌کنند، عددی حدود یک میلیون نفر حداقل درمی‌آید. تهران چیزی در حدود دو منطقه شمیران و شهرری هم در نظر بگیریم، حدود 15 هزار صاحب جواز.

بعد در این قانون، حداقل کاری که می‌شد انجام داد، تنبیهاتی برای کسانی که فاقد پروانه هستند و در این شغل فعالیت می‌کنند. امروز، جناب آقای نظری، امروز که با شما صحبت می‌کنیم، مشاوران املاک بر اساس موضوعات قبلی‌شان در این شغل وجود داشتند و از این راه ارتزاق می‌کردند. دفاتر اسناد رسمی آمده‌اند، کافی‌نت‌ها آمده‌اند، اپلیکیشن‌ها رفته‌اند در بعضی کشورهای حاشیه خلیج فارس اردو زده‌اند برای بهره‌برداری از این تنور. خب چی شد؟ ما قرار بود موضوع مسکن را یک بازار معرفی کنیم، الان عوض شد، الان با در اختیار قرار دادن سامانه‌ها به مردم و کافینت‌ها و کسانی که می‌توانند ثبت قرارداد کنند، عملاً کل کشور را مشاور املاک کردیم، عملاً کل مردم را مشاور املاک کردیم. حالا اگر شما در این شغل بخواهید بیایید و فعالیت داشته باشید، ضرایبی که برای شما در نظر گرفته بسیار بالاست، یعنی چی؟ یعنی الان چطور می‌شود من قرارداد بنویسم، باید به دولت ارزش افزوده بدهم به حاکمیت؟ در صورتی که اگر یک نفر برود در کافی نت بنویسد، ارزش افزوده کجا رفته؟ یا خودنویس کجا رفته یا اصلاً کاتب فرقی نمی‌کند، کاتب هم برای سردفتران. ما یک سامانه قبلی داشتیم که کاملاً پاسخگو بودیم علی‌رغم اینکه هیچ دسترسی به دوایر دولتی نداشت، به اندوخته‌های اطلاعاتی دولتی نداشت. امروز ما را ملزم کرده‌اند که در مکاتب فعالیت کنیم، خب این گردش اطلاعاتی که در مکاتب صورت می‌گیرد، دقیقاً با نقطه مقابل ما که کانون سردفتران است پیش می‌رود.

لطفا این ضریب معاملاتی را توضیح دهید در چیزی که مصوب شده قرار است چه اتفاقی بیفتد و حق‌الزحمه مشاور املاک چه تغییری می‌کند؟ آیا افزایش می‌یابد؟ رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که این تعرفه‌ها به نفع مشاوران املاک است.

بیگی‌نژاد: خانه‌ای در سطح شهر در نظر بگیرید که مثلا قیمت آن 10 میلیارد تومان است. وقتی شما به دفترخانه مراجعه می‌کنید، بر اساس ارزش معاملاتی آن خانه، مبلغی در حدود دو تا سه میلیارد تومان ثبت می‌شود.

این یعنی چه؟

بیگی‌نژاد: یعنی کاهش قابل توجهی رخ می‌دهد و بر اساس آن از شما مالیات دریافت می‌شود.

میزان مالیات چقدر است؟

بیگی‌نژاد: بستگی به منطقه دارد. موضوع اصلی این است که دیگر نمی‌توانیم دستمزد مشاور املاک را به صورت ثابت اعلام کنیم.

چرا؟

بیگی‌نژاد: قبلاً اگر ملکی 10 میلیاردی در هر جای تهران معامله می‌شد، عدد مشخصی برای دستمزد اعلام می‌کردیم: از هر دو طرف مجموعا نیم درصد.

البته بعضی مشاوران بیشتر می‌گرفتند.

بیگی‌نژاد: حالا هر منطقه و هر بلوک عدد متفاوتی دارد و هنوز کاملاً مشخص نشده است. ضریب دستمزد بر اساس ارزش منطقه‌ای تعیین می‌شود. هدف این است که دستمزد فعالان این صنعت به قدری محترم باشد که نیازی به دریافت اضافه دستمزد نداشته باشند.

همان‌طور که می‌دانید، مشاوران املاک معمولاً در همان لحظه اولیه معامله، درصدی بیش از قانون نیز دریافت می‌کنند. حال اگر قانونی شود که درصد مشخصی به مشاور تعلق گیرد، توافق پایین‌تر از آن قانونی خواهد بود؟ چرا چنین وضعیتی ایجاد می‌شود؟ این موضوع باعث می‌شود که مشاوران برای گذران زندگی، مجبور شوند توافق خارج از قانون داشته باشند. وقتی شما همان درصد قانونی را پرداخت کنید، ارزش کار مشاور مشخص شده است و نشان می‌دهد که اگر مشاور این خدمات را انجام دهد، مستحق دریافت این دستمزد است.

به مثال 10 میلیاردی برگردیم. ارزش معاملاتی آن دو تا سه میلیارد اعلام شده است، آیا امکان دارد این مبلغ در بعضی مناطق به 10 میلیارد برسد؟ و در برخی مناطق دیگر به یک میلیارد و هفتصد میلیون؟ پاسخ مثبت است، زیرا تهران بلوک‌ها و ارزش معاملاتی متفاوت دارد. فرض کنیم همه چیز مشخص شده است. حال اگر بخواهیم معامله‌ای انجام دهیم، چگونه می‌توانیم دستمزد مشاور را مشخص کنیم؟

زمانی که سند می‌خواهید بزنید، هزینه دفترخانه و ارزش منطقه متفاوت است. این موضوع نیازمند بازه زمانی برای تعیین دقیق است، مثلاً سه ماه. هدف این است که از مشاوران در جامعه مشاوره گرفته شود و بستر صحیح شغلی برای انعقاد قرارداد و ایجاد ارتباط با مردم فراهم شود. دستمزد مشاوران نیز باید در بستر قانونی و درست پرداخت شود. در این قانون، سردفتر و کیف امانی نقش دارند و موارد دیگری باید پیش از اقدام ایجاد شوند.

الان، هر مشاوری می‌تواند قرارداد خود را تنظیم کند، مشاوره بدهد، بازدید انجام دهد و مسائل مالی طرفین را حل کند، اما بدون قرارداد رسمی، این روند شش ماه است که اجرایی نشده است.

راهکار چیست؟

بیگی‌نژاد: نیازمند سامانه‌ای هستیم تا بتوانیم قوانین مختلف مربوط به مشاوران املاک، مانند قانون ساماندهی مسکن و قانون الزام به ثبت معاملات را اجرا کنیم. برای مثال، در ماده هفت قانون ساماندهی مسکن، ذکر شده که باید دو سال قبل قرارداد ملک بررسی و قیمت مالک و مستاجر ثبت شود، بدون آنکه تفاوتی بیش از درصد قانونی ایجاد شود. در حال حاضر، دسترسی به سامانه لازم برای اجرای این قوانین وجود ندارد و مشاوران بدون دسترسی عملاً در حال تخلف هستند.

حالا به نظر شما باید چه کار کنید که این روندی که به آن معترضید بهبود پیدا کند؟ باید چه اتفاقی بیفتد؟ اتحادیه چه کار می‌توانست انجام دهد که نکرده؟

بیگی‌نژاد: پیگیری حقوق اعضا در اولویت باید باشد، ما باید بحث دموگرافی جمعیت مشاوران املاک ببینیم چه تعداد هستند، چقدر سرمایه درگیر کرده‌اند. شما می‌دانید که دفاتر اسناد رسمی در واحدهای مسکونی هم می‌توانند فعالیت کنند، تعداد جمعیت دارند، بر اساس قانون برای هر پانزده هزار نفر یک سردفتر داریم. اینها یعنی کنترل درآمدهایشان، یعنی درآمدها شاید کاهش پیدا نکند، ولی موضوع مشاور املاک چیست؟ آیا چنین است؟ ما جزء خاص‌ترین مشاغل هستیم که الان دو نوع آموزش می‌بینیم، آموزش ذیل وزارت صمت یا آموزش ذیل پیشگیری قوه قضائیه، بعد این آموزش‌ها هیچ با هم ارتباط ندارند، چون صرفاً فقط قرارداد نیست، هشت مورد، هفت مورد موارد اختصاصی کار مشاوران املاک است، از آن می‌گذریم، جوازهایمان را کی صادر می‌کند؟ وزارت صمت، راهبرد فعالیت‌های ما کی است؟ با وزارت راه، آموزش ما را کی می‌دهد؟ سامانه کی در اختیار ما می‌گذارد؟ سازمان ثبت. مگر می‌شود؟ ببینید، من اصلاً می‌خواهم لباسم را بپوشم بیایم، به عنوان آدمی که هیچ مشکلی ابتدا برای خودم ایجاد نکنم، سپس برای مردم.

چطور الان فعالیت کنم؟ وکالتی را از من گرفتند، پیش‌فروش را از من گرفتند، نیابت را از من گرفتند، اصلاً هیچ موضوعی، هر کاری که بخواهیم انجام دهیم، می‌گوید انتقال بده به دفترخانه. خب اگر واقعیت این است که قرار است ما نباشیم، عیب ندارد، از الان بگویند یک دوره چهار ساله، پنج ساله، ما می‌خواهیم دیگر مشاور املاک نباشد، ما هم از الان برویم کار دیگری انجام دهیم. مینیموم متوسط تجاری در تهران پانصد تا یک میلیارد تومان، حدوداً یک دفتر املاک پنجاه متری به صورت میانگین متراژ، یعنی پنجاه میلیارد در ابتدا باید سرمایه‌گذاری کند فقط برای محل کسب.

از آن مهم‌تر، من دارم جوانی‌ام را در اختیار مردم می‌گذارم، اگر کسی درخت می‌کارد با نیت ثمره‌اش را بچه‌هایش ببرند، من الان آمده‌ام، بالاخره این شغل‌ها بعضی شغل پدری‌شان است، بعضی همکاران جوانی‌شان را گذاشتند، یک جوان بیست ساله آمده الان چهل و پنج، پنجاه سالش، یعنی سی سال در این شغل آمده مشتری جذب کرده، با مردم خوش‌رفتاری کرده، اینها جزء داشته‌ها و سرمایه‌های زندگی‌اش است.

شرایط الان به نحوی شده که سخت‌ترین دوران فعالیت مشاوران املاک را سپری می‌کنیم و اگر این رویه دستمزد ما باشد، دو راه برای ما باقی می‌ماند، یا ترک شغل کنیم، خداحافظی کنیم، برویم مشاغل دیگری فعالیت کنیم، یا ناخودآگاه به سمتی برویم که نباید. بالاخره این مبالغی که برای بعضی شغل‌ها می‌گویند زیرمیزی، اینها از کجا ایجاد می‌شود؟ آن شخص در آن شغل می‌بیند دریافتی‌اش متناسب با هزینه‌هایش نیست، متناسب با نوع ارائه خدماتش نیست، رفته رفته می‌رود در جرگه‌ای که مردم آن پول را می‌دهند، چرا می‌دهند؟ یا مجبورند یا پذیرفته‌اند، از این دو خارج نیست.

در موضوع مشاور املاک هم اجبار وجود ندارد، وقتی می‌پذیرید، می‌گویید اینجا حاکمیت از این ترن‌اور مالی بی‌بهره می‌شود، یعنی اگر دستمزد مشاور املاک را در موضوع خاص و محترم قرار دهیم، شما ذیل آن با من توافق می‌کنید، حاکمیت مالیات آن را می‌گیرد، بسیاری هم از من دفاع می‌شود، بسیاری هم محترم شمرده می‌شود، آن مبلغی که باید دریافت کنم اتفاقی نمی‌افتد. اینکه بر اساس قانون یک صنف دیگر دستمزد من را مشخص کند، جالب نمی‌شود، آن صنف دیگر بیاید تضمین بدهد که دستمزدم را می‌گیرم، اصلاً این تداخل دارد؟ من اینجا کار می‌کنم، حقوقم را به جای دیگر بدهم، آن به من بدهد، اصلاً شدنی است؟ این کجایش در جهت منافع ما بوده؟

هیئت مدیره اتحادیه چند نفرند؟

بیگی‌نژاد:‌ الان هفت نفرند.

در این هفت نفر کدام‌ها با این داستان موافقند؟ کدام نه؟ اسم چند نفر از این سه نفر از این افراد در کمیسیون بودند؟ در کمیسیون تخصصی که این قانون در آن زمان تصویب شده بود، چرا هیچ حرفی نزدند؟ چرا هیچ اقدامی نکردند؟

بیگی‌نژاد: باید مکاتبات اینها را بررسی کنیم، شاید انجام داده باشند، ما باید مکاتبات را بررسی کنیم و ببینیم اصلاً درکی از موضوع تصویب شده داشتند یا نه، این خیلی مهم است. مکاتبات موجود است، یعنی بالاخره باید در دسترس قرار دهند، اگر ندهند قطعاً مشاوران املاک مطالبه می‌کنند، قطعاً مطالبه می‌کنند که ببینند چه فعالیت‌هایی در جهت منافع‌شان انجام شده. جناب آقای نظری، در جهت اطلاع عرض کنم، اصلاً ذات وجود صنف یعنی دو موضوع، به نظر شخص من، یکی دفاع از منافع مردم در مقابل متخلفین در صنف، دو دفاع از منافع اعضای صنف. این حق مشاوران املاک است که مطالبه کنند، ببینند مثلاً بگی‌نژاد در این مدت چه کاری انجام داده و توضیح بخواهند، خروجی هیئت مدیره چه بوده؟ خروجی هیئت مدیره یک موضوع، خروجی کمیسیون‌های تخصصی یک موضوع.

دو تا از عزیزان ما در کمیسیون تخصصی هستند. خروجی‌اش چه بوده در این شش هفت ماه؟ چیزی تا این لحظه، طی این دو سال و اندی که خدمت همکاران هستم، خروجی قابل دفاع در جهت منافع مشاوران املاک ندیدم،  این می‌تواند در ابتدا برای مردم خطرناک باشد. دقت کنید، اینکه مردم می‌توانند از سامانه‌ها در مکانی مثل کافی‌نت بهره‌برداری قراردادی کنند، خیلی خوب نیست.

چرا؟

بیگی‌نژاد: چون مطمئناً آن کافی‌نت به جهت اینکه از درگاه خود مردم وارد می‌شود و ثبت قرارداد می‌کند، به اختلافات هر چند اندک مردم نمی‌تواند رسیدگی کند، جایی هست که رسیدگی کند؟ در صورتی که دقیقاً مشاور املاک، باور مردم این است که اختلافات سطح پایین را تا جایی که کدخدامنشی حل می‌کند، پس از آن اگر مشاور املاکی در خلاف جهت متعاملین حرکت کرده باشد، اتحادیه می‌تواند کمک کند، یعنی کمیسیون‌های شکایات می‌تواند مردم را کمک کند.

اگر خیلی بازار مسکن را آشفته کنیم فقط به جهت کمرنگ کردن نقش مشاور املاک، چیزی به نفع مردم نخواهد شد و رفته رفته مشکلات مردم اضافه می‌شود که کم نشود. هر اقتصاد موفقی اگر بررسی کنیم در کشورهای دیگر، نقش مشاور املاک در چارچوب قانون محترم شمرده شده، چون این افراد می‌توانند پول‌های دیگر، سرمایه‌های دیگری که برای حاکمیت مزاحمت ایجاد می‌کند، کنترل شده وارد اقتصاد مسکن کنند، موضوعات دلالی و سفته‌بازی مورد بحث نیست. مجدداً عرض می‌کنم، اگر نگاه کنید از زمانی که با تصویب قوانین، پیش‌فروش را کنار گذاشتیم، آن ناحیه اقتصاد مسکن دچار شکست شد، ظرفیتش از بین رفت. چرا آن را به سردفتران دادیم؟ الان بیان خروجی بدهند که چه تعداد قرارداد نوشتند؟ امروز این عدد قابل توجه نیست، هیچ عدد قابل توجهی نیست، در صورتی که ما قبلاً این کار را می‌کردیم، اتفاقاتی که رقم می‌زدیم باعث تولید مسکن می‌شد.

در این هفت ماه وضعیت مشابه امروز چطور بوده؟ رئیس اتحادیه مشاوران املاک در نشست اخیر می‌گفت خیلی‌ها از این صنف بیرون رفته‌اند،‌چون معامله انجام نمی‌شود.

بیگی‌نژاد: موضوع معامله هست که انجام شود، بسترش نیست و آن بستری که فرمودید، الان می‌خواهیم قرارداد بنویسیم، کجا بنویسیم؟ بعد می‌دانید اگر قراردادی را خارج از آن سامانه ثبت کنم، جرایم تعزیراتی به من تعلق می‌گیرد؟ خب چه می‌شود؟ من دو بار سه بار این کار را انجام دهم، چه دلیلی دارد؟ قرار شد این رفتن از شغل، دقت کنید ما کسانی را از دست می‌دهیم که سواد منطقه‌ای دارند، سواد جامعه‌شناسی دارند، بسیار کمک‌حال بودند.

آماری دارید که چه تعداد از مشاوران املاک از این بخش رفته‌اند؟

بیگی‌نژاد: فکر می‌کنم شاید 1000 مشاور املاک در تهران، این شغل را رها کردند و رفتند.

چقدر ورودی داشته‌اید؟

بیگی‌نژاد: ورودی ما خیلی کم است، اصلاً آمار نداریم چرا که ورودی‌مان کم است. بعد موضوع مهم‌تر، ما مثل مشاغل دیگر نیستیم، باید صبر کنیم، یعنی در قانون مأمور ثبت هستیم، سوالم این است ما چه مأمور ثبتی هستیم که خودمان سامانه نداریم؟ خب این خودنویس چقدر سخت است بروید در آن، الان دارید می‌روید از پنل مشاور استفاده می‌کنید.

ایراد این سامانه چیست؟!

بیگی‌نژاد: شما همین ابتدا وارد می‌شوید، آنجا بزرگ نوشته رایگان، رایگان. خب این رایگان، من الان این مرحله دعوا می‌شود برای من با مردم، چرا باید خدمات مشاور املاک در سامانه خودنویس رایگان باشد؟ مگر دستمزد ندارم؟ ثبت قرارداد رایگان است؟ خب ما هم تا الان بابت ثبت قرارداد پولی نمی‌گرفتیم، اگر خودمان کار را انجام می‌دادیم، امکان داشت توافقی کنیم مثل الان که مردم به کافی‌نت مراجعه می‌کنند، به اشتباه همان پول را به ما می‌دادند. مگر الان به کافی‌نت پول نمی‌دهند؟

الان چه اتفاقی افتاده؟ یعنی الان هر کاری انجام دهم خلاف است، گناه است، جرم است؟ دیگران انجام دهند ثواب است؟ خب ما نمی‌گوییم این اصلاً شدنی نیست. قانونی می‌گوید مشاور املاک مأمور ثبت قرارداد، اگر ثبت نکند این اتفاق می‌افتد.

سامانه یک ساعت کار می‌کند، اصلاً دلش نمی‌خواهد، سامانه متعلق به مجموعه‌ای است که دلش نمی‌خواهد به من خدمات بدهد، مال من که نیست، مال اتحادیه املاک تهران که نیست. با وزارت راه صحبت کردیم، بنده مکرر صحبت کردم، متوجه ایرادات شدند، بسیار نسبت به قبل تغییرات ایجاد کردند، اما همه جا اینطور است. هر جایی که دنیا را نگاه کنید، اقتصاد مسکن صحیح حرکت می‌کند، می‌گویند سامانه‌ها وجود دارد اما شغل مشاور املاک سامانه مستقل دارد، می‌خواهید خدمات بگیرید می‌توانید در این سامانه از آنها بخواهید ثبت کنند.

سامانه قبلی سعنی سامانه املاک و مستغلات در وضعیتی قرار دارد؟

بیگی‌نژاد: الان در اختیار وزارت راه و خاموش شده است. این سامانه ظرفیت خوبی داشت. قرار بود در خودنویس هم همین زیرساخت را آماده کنند، تا این لحظه که خدمت شما هستم، بایگانی حدود سی میلیونی سامانه املاک و مستغلات را انتقال نداده‌اند. امروز در تمدید جواز دچار مشکلیم، باید در سامانه‌های جدید مجدد ثبت کنیم.

لطفا جمع‌بندی صحبتتان را بفرمایید، اینکه راهکار چیست؟ باید چه کار کنیم؟ و اینکه اتحادیه چه کار می‌تواند بکند در داستان تعرفه‌ها؟

بیگی‌نژاد: اگر بخواهیم در نهایت خدمت شما عرض کنیم که هر مقدار اگر قرار باشد دستمزد ما دستخوش تغییرات به سمت پایین باشد و هزینه‌های ما مثل بقیه مردم است، یعنی آبونمان‌هایی دارم مثل بقیه پرداخت می‌کنیم، گلایه‌ای هم نداریم اما رو به افزایش است،

دو تا راه می‌ماند، یا خرج کنم بروم، یا بمانم و مبالغی دریافت کنم که در قانون تنبیهاتی در نظر گرفته شده. این معضل اصلی ماست. عدم داشتن سامانه برای ثبت قراردادهای مردم معضل اصلی است. دقت بفرمایید؛ اتحادیه‌ها بالاخره نماینده مردم هستیم، مشاور املاک که از کشور دیگر مهاجرت نکرده، برادر شماست، خواهر من، برادر یکی دیگر. اینها می‌خواهند در بستر قانونی فعالیت کنند و ما را انتخاب کرده‌اند برای دفاع از منافع‌شان. حداقل این است که اگر خودم در منظر یک مشاور املاک نگاه کنم، در حال حاضر چیزی ندیدم که مستوجب تشکر باشد و بگویم در این مدت در جهت منافع من حرکت کردید، و با توجه به اینکه این آیین‌نامه در سه ماه آینده در سامانه‌ها بارگذاری می‌شود و ما باید تابعی از آن باشیم، تقاضای من به واسطه زحمت شما، کمک شما و رسانه این است که حق و حقوق مشاور املاک محترم شمرده شود، مشخص شود، هزینه‌های ما با درآمدهای ما تطبیق داشته باشد. اگر قرار باشد نرخ ما چون در دنیا پایین‌ترین نرخ دستمزد مشاور املاک را داریم، چیزی به شما خواهم گفت که شاید تا الان نشنیدید، ما یک مهاجرت مشاور به حوزه خلیج فارس داریم، و زمانی که یک برجی را می‌خواهند پیش‌فروش کنند یا به فروش برسانند، اگر لابی برج‌ها را نگاه کنید، بیشترین تعداد افرادی که به عنوان مشاور املاک فعالیت می‌کنند ایرانی هستند. شما می‌دانید یعنی چه؟ یعنی خروج سرمایه‌های ملکی از ایران به سمت کشورهای دیگر، چون قطعاً یک ریگلاتور یا بازاریاب مسکن، مشاور املاکی که در حوزه خلیج فارس فعالیت می‌کند یا کشورهای دیگر، از ملیت‌های دیگر نمی‌تواند مشتری جذب کند، ایرانی از ایران جذب می‌کند. اینجا چه اتفاقی می‌افتد؟ خروج ارز از کشور به سمت آنجا. نباید عرصه فعالیت مشاروان املاک را به قدری تنگ کنیم که فعالان در این حوزه بخواهند راه دیگری برای ارتزاق‌شان جز اقتصاد مسکن در داخل کشور انتخاب کنند.

انتهای پیام/