چالش‌ها و تحولات بازار مسکن: نگاهی به نیازهای جمعیتی و سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی

نایب رئیس اتحادیه املاک با بیان اینکه بانک‌ها املاک ساخته‌شده را وارد بازار نمی‌کنند، گفت: وام خرید مسکن پاسخگوی نیاز مردم نیست و تنها امکان خرید حدود ۹ متر خانه در تهران را فراهم می‌کند.

کد خبر: ۲۳۰۱۹۵

شنبه - ۲۵ مرداد ۱۴۰۴

داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اول اتحادیه املاک با اشاره به وضعیت ساخت و ساز و صدور پروانه‌های ساختمانی، گفت: اگر روند ساخت و ساز را به‌صورت کلی بررسی کنیم، در حال حاضر مطلوب نیست. اما این عدم مطلوبیت صرفاً ناشی از شرایط فعلی بازار نیست، بلکه تغییرات جمعیتی نیز در این امر تأثیرگذار بوده است.

وی افزود: جمعیتی که اکنون خواهان مسکن هستند، نسبت به دهه ۹۰ متفاوت است. کاهش ازدواج‌ها، کاهش موالید و تغییرات سنین جمعیت باعث شده است که ما دیگر به همان میزان تولید مسکن که در دهه ۶۰ لازم بود، نیاز نداشته باشیم.

بیگی‌نژاد با بیان اینکه بسیاری از واحدهای موجود در بازار خارج از توان خرید مردم است، گفت: ما باید تلاش کنیم تا افراد جامعه، به‌ویژه گروه‌های هدف، بتوانند با استفاده از تسهیلات، خانه مورد نظر خود را خریداری کنند.

وی با اشاره به گزارش اخیر بانک مرکزی تصریح کرد: این گزارش نشان می‌دهد سهم بخش خصوصی در بخش مسکن با افزایش ۳۰ تا ۳۵ درصدی روبه‌رو بوده است. این امر اهمیت سرمایه‌گذاری در بخش خصوصی را نشان می‌دهد، چرا که علاوه بر تحریک بازار مسکن، اقتصاد سایر بخش‌ها را نیز فعال می‌کند.

سرمایه‌گذاران مسکن مجبورند منابع پروژه را خود تأمین کنند

نایب رئیس اول اتحادیه املاک خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه سهم بانک‌ها در ارائه تسهیلات به بخش خصوصی محدود بوده است، سرمایه‌گذاران مسکن در بخش خصوصی مجبور هستند منابع پروژه‌ها را خود تأمین کنند یا از مردم جذب نمایند. عملاً بانک‌ها طی چند سال گذشته تسهیلات قابل توجهی برای حمایت از بخش خصوصی ارائه نکرده‌اند و این موضوع می‌تواند در بلندمدت محدودیت‌هایی ایجاد کند.

وی افزود: بنابراین سازندگان بخش خصوصی یا باید منابع مالی پروژه‌ها را خود فراهم کنند یا با مشارکت مردم آن را اجرا کنند، در نتیجه حمایت بانک‌ها در این مسیر بسیار کم بوده است.

بانک‌ها واحدهای خود را وارد بازار نمی‌کنند

نایب رئیس اول اتحادیه املاک با بیان اینکه بانک‌ها واحدهای مسکونی ساخته شده خود را وارد چرخه بازار نمی‌کنند، گفت: بررسی‌ها نشان می‌دهد این املاک عمدتاً به عنوان سرمایه در اختیار بانک‌ها باقی می‌ماند و هیچ‌گاه به فروش نمی‌رسد.

وی افزود: با بررسی‌های انجام شده مشاهده می‌شود اکثر پروژه‌ها توسط اشخاص با اعتبار شخصی انجام می‌شود. این افراد یا شرکت‌هایشان با استفاده از آورده مردم و سرمایه‌های خرد اقدام به ساخت و ساز می‌کنند. تاکنون هیچ بانکی را ندیده‌ام که مستقیماً ملکی بسازد و به بازار عرضه کند.

بیگی‌نژاد ادامه داد: در تهران برخی برج‌ها متعلق به بانک‌ها هستند، اما این املاک هیچ‌گاه به فروش نمی‌رسند و صرفاً به عنوان سرمایه و ذخیره برای خود بانک نگهداری می‌شوند. زمان و نحوه عرضه این املاک به بازار نامشخص است و نیازمند شفافیت در سیاست‌های سرمایه‌گذاری بانک‌ها است.

وی گفت: تسهیلات فعلی، به‌ویژه در حوزه خرید مسکن گسترده نیست و عمدتاً توسط بانک مسکن ارائه می‌شود. این تسهیلات الزاماً در دسترس آسان مردم قرار ندارد و متقاضیان برای دریافت وام باید هزینه‌های حاشیه‌ای قابل توجهی پرداخت کنند. سایر بانک‌ها نیز در ارائه تسهیلات مسکن مشارکت چندانی ندارند.

نایب رئیس اول اتحادیه املاک افزود: بنابراین بخش مشارکت و تسهیلات خرید مسکن تقریباً محدود به بانک مسکن است و ارقام ارائه شده واقعیت هزینه‌ها و پوشش مساحت واحدها را تأمین نمی‌کند.

وی افزود: برای مثال وام یک میلیارد تومانی برای زوجین به اضافه ۲۸۰ میلیون تسهیلات اوراق در نظر گرفته شده است. متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید علاوه بر هزینه اوراق، حدود ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان برای ارزیابی و حدود ۴۰ میلیون تومان برای دفترخانه پرداخت کند. در نهایت، از وام یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومانی، حدود ۹۵۰ میلیون تومان به دست متقاضی می‌رسد که برای خرید مسکن در تهران به صورت میانگین حدود ۹ متر مربع را پوشش می‌دهد.

بیگی‌نژاد با بیان اینکه اقساط این وام‌ها حدود ۲۷ میلیون تومان است، گفت: با سطح حقوق اکثر خانواده‌ها، حتی اگر هر دو نفر شاغل باشند، پرداخت این اقساط بسیار دشوار است و زندگی روزمره، هزینه‌های آموزش، بهداشت و خوراک را تحت فشار قرار می‌دهد، به عبارت دیگر این شرایط نشان می‌دهد تسهیلات موجود نه‌تنها متناسب با واقعیت بازار مسکن نیست، بلکه فشار مالی سنگینی را نیز بر خانواده‌ها تحمیل می‌کند.

وی یادآور شد: به‌طورکلی تسهیلات ارائه شده بخش کمی از متوسط متراژ مسکن (بین ۶۰ تا ۷۰ متر) را پوشش می‌دهد و تنها حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را تأمین می‌کند.

بیگی‌نژاد درباره کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و تولید مسکن گفت: علیرغم گزارش بانک مرکزی مبنی بر رشد یک تا ۱.۱ دهم درصدی، واقعیت بازار نشان می‌دهد کاهش تولید و صدور پروانه در تهران محسوس است. دلیل اصلی این است که سازندگان برای شروع پروژه مجبورند ۱۰۰ درصد سرمایه خود را به کار گیرند و با توجه به تغییر قوانین پیش فروش و محدودیت‌های قانونی، جذب سرمایه برای تولید مسکن دشوار شده است.

وی ادامه داد: قانون پیش فروش از ابتدای دهه ۹۰ تصویب شد، اما عوامل جذب سرمایه در آن تعیین نشده بود، بنابراین قانون علی‌رغم تصویب، عملاً کارایی لازم را نداشته و بازار با محدودیت‌های جدی در پیش فروش و تولید مسکن مواجه است.

بسیاری از بنگاه‌ها آخرین معامله خود را فراموش کرده‌اند

نایب رئیس اول اتحادیه املاک با اشاره به وضعیت خرید و فروش و اجاره مسکن گفت: وضعیت بازار اجاره رونق چندانی ندارد و خرید و فروش نیز در شرایط مطلوب نیست. واقعیت این است که بسیاری از بنگاه‌های املاک حتی آخرین معامله خرید و فروش خود را فراموش کرده‌اند.

وی افزود: افزایش قیمت‌ها عمدتاً مربوط به واحدهای تازه ارائه شده است. با اجرای قانون ساماندهی اجاره در سال جاری، نرخ‌ها تحت نظارت شورای عالی مسکن تثبیت شده است و مالک و مستأجر باید به تصمیمات شورا تمکین کنند. این امر باعث شده بازار اجاره نیز فعالیت محدودی داشته باشد.

بیگی‌نژاد گفت: همیشه در بازار فایل‌هایی زیر قیمت وجود دارد، اما این به معنای کاهش عمومی قیمت‌ها در بازار مسکن نیست، زیرا کاهش واقعی باید بر تمامی مناطق تأثیر بگذارد، نه یک منطقه خاص. قیمت مسکن تحت تأثیر عوامل دیگری مانند زمین و هزینه ساخت نیز قرار دارد.

وی تاکید کرد: برخی فروشندگان به دلیل نیاز فوری به نقدینگی، املاک خود را زیر قیمت عرضه می‌کنند، اما این موضوع بخش کوچکی از بازار را تشکیل می‌دهد و نباید به عنوان معیار کلی کاهش قیمت در نظر گرفته شود.

مشاور املاک: ثبات قیمت‌ها ادامه دارد؛ کاهش شدید فقط برای فروشندگان مضطر

در ادامه، خبرنگار ما برای صحت‌سنجی وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن با یکی از مشاوران املاک منطقه شمالی تهران گفتگو کرد.

وی گفت: برخی عنوان می‌کنند که قیمت‌ها به شدت کاهش یافته، اما واقعیت بازار این است که همیشه چند فایل زیر قیمت در بنگاه وجود دارد و این به معنای کاهش عمومی قیمت‌ها نیست. به‌طور مثال، در منطقه یک یا ۳ تهران ممکن است چند فایل با کاهش حدود ۳۰ درصد وجود داشته باشد، اما این موضوع محدود به افرادی است که نیاز فوری به فروش دارند یا با مشکلات مالی مواجه‌اند. در باقی مناطق، قیمت‌ها همچنان ثابت یا نزدیک به قیمت واقعی بازار است.