رکود سنگین در بازار مسکن: چالش‌ها و تبعات افزایش کمیسیون مشاوران املاک

بازار مسکن ایران طی ماه‌های اخیر با رکودی بی‌سابقه روبه‌رو شده که نه‌تنها به افت شدید معاملات، بلکه به کاهش درآمد مشاوران املاک منجر شده است؛ با این حال اتحادیه مشاوران املاک در تلاش برای افزایش تعرفه کمیسیون‌هاست.

کد خبر: ۲۲۹۲۶۹

دوشنبه - ۳۰ تير ۱۴۰۴

بازار مسکن کشور و به‌ویژه تهران طی ماه‌های اخیر با رکودی بی‌سابقه مواجه شده است. رکودی که نه‌تنها در تعداد معاملات بلکه در رفتار طرفین بازار نیز نمایان شده است.

گرچه مراکز دولتی (بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی) ماه‌هاست گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر نمی‌کنند، اما به گفته فعالان بازار حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران در مقایسه با سال گذشته بیش از 50 درصد کاهش یافته و بازار در بسیاری از شهرهای کشور تقریباً به حالت نیمه‌تعطیل درآمده است.

در این وضعیت بسیاری از متقاضیان خرید یا فروش مسکن،‌ ترجیح داده‌اند به‌جای ورود به بازار در انتظار بمانند تا شاید قیمت‌ها تعدیل شود. این انتظار تبعاتی برای بخش مسکن به‌دنبال داشته که مهم‌ترین آن به حداقل رسیدن جریان نقدینگی بوده است. در این بین مشاوران املاک نیز به‌عنوان یکی از بازیگران بازار مسکن با کاهش محسوس درآمد و فعالیت‌ها مواجه شده‌اند.

با این حال در این بستر رکودی سنگین، اتحادیه مشاوران املاک به‌دنبال افزایش دستمزد و کمیسیون مشاوران است. این اتحادیه نامه‌نگاری‌هایی برای افزایش دستمزد با دستگاه‌های ذی‌ربط انجام داده است.

بر اساس متن نامه‌ای که از سوی اتحادیه مشاوران املاک تهران به اداره کل صمت ارسال شده تعرفه پیشنهادی برای قراردادهای ملکی به شرح زیر است:

مبایعه‌نامه: نیم درصد از هر طرف معامله (مجموعاً یک درصد از قیمت روز ملک)

اجاره‌نامه: یک‌چهارم مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه یک درصد از مبلغ ودیعه

تمدید اجاره‌نامه: معادل نصف تعرفه اجاره‌نامه اولیه

معاوضه‌نامه املاک: یک درصد از مجموع قیمت دو ملک مورد معاوضه

قرارداد مشارکت در ساخت: یک درصد از نصف قیمت روز ملک مورد مشارکت (از هر طرف بر اساس سهم)

حکمیت در قراردادهای مشارکت: مطابق تعرفه رسمی قوه قضائیه در حوزه داوری و حکمیت

کاهش بیش از 50 درصدی معاملات و تا حدود 80 درصد در برخی مناطق باعث شده درآمد بنگاه‌های املاک به‌طور جدی کاهش یابد. پیشنهاد افزایش کمیسیون یا تغییر فرمول محاسبه تلاشی است برای جبران این افت شدید درآمد و در شرایطی که هم خریداران و هم فروشندگان در تنگنای مالی قرار دارند افزایش هزینه‌های جانبی معاملات مسکن با هدف بهبود درآمد مشاوران املاک چندان درست به نظر نمی‌رسد.

از سوی دیگر افزایش دستمزد مشاوران املاک ممکن است باعث کاهش بیشتر انگیزه طرفین معامله شود؛ به‌ویژه در بازار اجاره مسکن. واقعیت آن است که اضافه شدن یک درصد ودیعه به تعرفه هزینه مستأجران را بالا می‌برد و فشار مضاعفی به اقشار کم‌درآمد وارد می‌کند.

نرخ‌های مشخص‌ شده برای قراردادهای معاوضه یا مشارکت در ساخت با توجه به اینکه این معاملات پیچیده‌ترند، ممکن است منطقی به نظر برسد. اما در شرایطی که ساخت‌وساز نیز در رکود است این پیشنهاد می‌تواند تاثیری معکوس در بازار مسکن داشته باشد. اگرچه می‌تواند درآمد مشاوران املاک را افزایش دهد!

باید به این نکته اشاره شود مردم همواره از دریافت کمیسیون‌های خارج از عرف توسط برخی مشاوران املاک گلایه دارند. به‌عنوان نمونه در زمان حاضر حق کمیسیون بنگاه‌های املاک در قراردادهای خرید و فروش 25 صدم درصد از هر کدام از طرفین است. اما مشاوران املاک یک درصد از هر کدام از متعاملین یعنی در مجموع دو درصد را دریافت می‌کنند.

گرچه پیشنهاد افزایش نرخ کمیسیون مشاوران املاک با هدف حمایت از صنف در شرایط رکودی سنگین مطرح شده، اما در عمل می‌تواند رکود بازار مسکن را تشدید کند. در دوره‌ای که قدرت خرید کاهش یافته و معاملات ملکی به پایین‌ترین سطح خود طی سال‌های اخیر رسیده، افزایش هزینه‌های جانبی ممکن است مانعی جدید در مسیر بازگشت رونق به بازار مسکن باشد.