پیش بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

بازار مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه با کاهش قیمت و رکود سنگین همراه شده است.

کد خبر: ۲۲۹۰۷۲

سه‌شنبه - ۲۴ تير ۱۴۰۴

در حالی‌که بازار مسکن تهران طی بیش از یک دهه، همواره شاهد روندی صعودی در قیمت‌ها بوده، اکنون نشانه‌هایی از عقب‌نشینی قیمتی در برخی مناطق شمالی شهر به چشم می‌خورد. با پایان جنگ ۱۲ روزه و آغاز یک دوره آتش‌بس، تحولات جدیدی در بخش مسکن به‌ویژه در کلان‌شهر تهران در حال رخ دادن است که هم ریشه در تغییرات منطقه‌ای دارد و هم از نوسانات تقاضا و سیاست‌های مهاجرتی تأثیر می‌پذیرد.

وضعیت بازار مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه

تحلیل‌گران بازار مسکن معتقدند در پی جنگ اخیر و تبعات روانی و اقتصادی آن، بازار مسکن در حال تجربه یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود خود در دهه‌های اخیر است. بنا به گفته فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در مناطق هدف جنگ به‌ویژه شمال تهران باعث شده قیمت‌ها در این مناطق به طرز محسوسی افت کند.
وی تأکید دارد که «احساس ناامنی و کاهش نقدشوندگی ملک» موجب شده بخش قابل توجهی از متقاضیان به فکر مهاجرت به مناطق امن‌تر کشور بیفتند. همین موضوع باعث شده برخی شهرهای شمالی و غربی کشور با افزایش تقاضای مسکن مواجه شوند، در حالی که تهران، مخصوصاً مناطق آسیب‌دیده از جنگ، با رکود مضاعف روبه‌رو شده‌اند.
با اینکه قیمت اسمی در سطح شهر چندان تغییر نکرده، اما در واقع و با لحاظ تورم، قیمت واقعی مسکن کاهش یافته است. به اعتقاد کارشناسان، بازار فعلی شبیه به دوره‌های پساجنگ در تاریخ اقتصاد ایران است؛ دوره‌ای که با ریسک بالا، کاهش ساخت و ساز و عدم اطمینان سرمایه‌گذاران همراه است.

خروج افغان‌ها چه تأثیری در بازار مسکن دارد؟

یکی از تحولات مهم در هفته‌های اخیر، اجرای طرح سراسری جمع‌آوری اتباع غیرمجاز در تهران و بازگشت حدود ۴۰۰ هزار مهاجر افغان به کشورشان بوده است. این مهاجرت معکوس، آثار محسوسی بر بازار اجاره مسکن گذاشته است. طبق اعلام نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک، بسیاری از املاکی که پیش‌تر در اختیار اتباع بوده، اکنون با قیمت‌هایی مشابه سال گذشته عرضه شده‌اند.
افزایش عرضه در بازار اجاره به‌ویژه در مناطق جنوبی تهران، باعث کاهش نرخ اجاره در برخی محلات شده است.  در برخی مناطق، کاهش نرخ اجاره به‌ویژه برای خانه‌های کلنگی و واحدهای کوچک که سابقاً به‌صورت گروهی اجاره می‌شدند، تا ۳۰ درصد نیز گزارش شده است. برخی تحلیل‌گران این اتفاق را عاملی برای ایجاد «آرامش نسبی» در بازار تابستانی مسکن می‌دانند؛ فصلی که معمولاً با بیشترین تحرک در معاملات ملکی همراه است. با این حال، این افزایش عرضه در بخش استیجاری هنوز نتوانسته تأثیر قابل توجهی بر بخش خرید و فروش مسکن داشته باشد.

پیش‌بینی بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴

چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ با تردیدهای جدی همراه است. طبق تحلیل کارشناسان، در صورت عدم وقوع تغییرات مثبت در فضای سیاسی و نبود اصلاحات در سیاست‌گذاری‌های اقتصادی، بازار با رکود گسترده‌تری روبه‌رو خواهد شد. یزدانی تأکید دارد که حتی در صورت بازگشت ثبات سیاسی، تحرک در بازار ساخت و ساز زمان‌بر خواهد بود و خروج تدریجی از رکود به نیمه دوم سال آینده موکول می‌شود.
از سوی دیگر، کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری، ضعف قدرت خرید مصرف‌کنندگان، کندی پروژه‌های نیمه‌تمام و افزایش هزینه ساخت به دلیل تورم مصالح ساختمانی، همگی نشان از عدم آمادگی بازار برای ورود به یک دوره رونق دارد. با وجود اجرای طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، همچنان شکاف بین عرضه و تقاضا پا برجاست، به‌خصوص آنکه توان خرید اقشار هدف این طرح‌ها به شدت تضعیف شده است.
در مجموع، آنچه محتمل به نظر می‌رسد، ادامه رکود در بخش معاملات، تثبیت نسبی قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی مسکن است. کارشناسان تنها در صورت اصلاح شرایط کلان اقتصادی و سیاسی، بازگشت آرامش منطقه‌ای و حمایت مؤثر از ساخت و ساز، بازگشت رونق به بازار را ممکن می‌دانند.