رکود سنگین در بازار مسکن

میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده ها در ماه دوم بهار بدون تغییر نسبت به فروردین در سطح ۱۰۲ میلیون تومان در مترمربع قرار گرفت

کد خبر: ۲۲۷۶۶۳

سه‌شنبه - ۰۶ خرداد ۱۴۰۴

انجماد معاملات مسکن در اردیبهشت‌، «ایست» قیمت را رقم زد. شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» از متوسط قیمت ۱۰۲میلیون تومانی هرمترمربع واحد مسکونی حکایت دارد. ماه گذشته رفتار خریدار و فروشنده آپارتمان کاملا متاثر از روند مذاکرات هسته‌ای، «صبر و احتیاط» را در بازار منعکس کرد. نگاه‌های متفاوت به سرنوشت «ریسک سیاسی» در این بازار، هموزن است.

بازار معاملات مسکن تهران با «به‌صفر رسیدن» تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت ماه فریز شد که عامل اصلی توقف تورم مسکن را باید حاکم شدن «صبر مذاکراتی» در بازار ملک دانست. برآیندها از روند یک ماهه بازار مسکن تهران حاکی از قرار گرفتن این بازار در «ثبات قیمت‌ها» و «رکودی عمیق تر از اردیبهشت 1403» است. فریز شدن بازار ملک در دومین ماه سال ناشی از 6 جریانی است که معاملات آپارتمان های تهران را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

با توجه به عدم‌ارائه آمارهای رسمی، شاخص قیمت مسکن  از آپارتمان های در نوبت فروش ارائه شده به بازار نشان می‌دهد، متوسط «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله‌های منتخب مناطق 22گانه تهران در اردیبهشت با «حجم پایین معاملات خرید و ثبات قیمت‌ها» همراه بوده است. بر اساس این شاخص، متوسط «قیمت پیشنهادی» با 102 میلیون تومان در هر مترمربع، در سطح قیمت پیشنهادی معاملات آپارتمان در فروردین ماه باقی ماند. در نتیجه، بازار معاملات مسکن در ماه گذشته در ثباتی نسبی و بدون تغییر قرار گرفت. این شاخص برای واحدهای مسکونی میان متراژ با مساحت متوسط 82 مترمربع و متوسط سن بنای 7.8 سال است.

همچنین، تورم نقطه ای معاملات آپارتمان‌های تهران در ابتدای خرداد نشان می‌دهد، تورم نقطه‌ای مسکن در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته در حدود 19.8 درصد است. قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان متراژ در ابتدای خرداد سال گذشته به‌طور متوسط 85.2 میلیون تومان در هر متر مربع بوده است. این در حالی است که این رقم در انتهای اردیبهشت امسال به 102.1 میلیون تومان در مترمربع رسیده است.

آنچه در اردیبهشت ماه برای معاملات آپارتمان در تهران رقم خورد، نشان می‌دهد، کارگردان دومی در بازار معاملات مسکن تهران در کنار «ریسک سیاسی» نیز وجود دارد که بر رفتار بازیگران اصلی بازار یعنی خریداران و فروشندگان اثر گذاشته و آن «تورم سالانه» است.

اگرچه برحسب تجربه توافق برجام، این تصور می‌تواند به وجود بیاید که آینده مذاکرات غیر‌مستقیم ایران و آمریکا در صورت توافق، با کاهش قیمت همراه باشد، اما با توجه به تورم سالانه و بالا رفتن هزینه زندگی «تورم تولید» احتمال کاهش قیمت مسکن، «پایین» است و برآوردها حاکی از ادامه ثبات قیمت‌هاست.

در واقع ناپایداری تورم تولید، چشم انداز کاهش قیمت مسکن ناشی از توافق را تحت‌تاثیر قرار داده است، همچنین برداشت بازیگران بازار (خریدار و فروشنده) نسبت به سرنوشت مذاکرات متفاوت خواهد بود. در صورت کاهش قیمت، با وجود افزایش تقاضا، اما عرضه کنندگان از بازار ملک خارج می شوند، و بالعکس، با افزایش قیمت، به دلیل، عدم‌قدرت خرید، تقاضا به حداقل می رسد. در صورتی مذاکرات و در نهایت توافق به یک عامل اثرگذار در بازار مسکن منجر می‌شود که شرایط اقتصادی متناسب با تورم عمومی حرکت کند و تورم تولید کنترل شده یا به تضمین روند تغییر کاهش قیمت مسکن منجر شود.

بررسی های بازار معاملات آپارتمان های تهران در اردیبهشت حاکی از عمیق تر شدن رکود خرید در ماه گذشته نسبت به مدت مشابه در 1403 است که علت آن را باید ناشی از صبر معاملاتی بازیگران این بازار دانست که در ماه مذاکرات به دو علت «ترس« و «احتیاط» نسبت به ریسک سیاسی و قیمت آپارتمان در آینده، معاملات را متوقف کرده اند که این اتفاق، عامل اصلی در ثبات قیمت‌ها و عدم‌تغییر آن نسبت به فروردین بوده است. تورم صفر مسکن، منجر به ریزش خریداران سرمایه‌گذار نیز شد و بازار مسکن را در رکودی عمیق تر فرو برد. بازدهی بازار مسکن در دو ماه اول سال 1404 معادل 2.7‌درصد بود. این در حالی است که بازار دلار و سکه با بازدهی منفی 2 رقمی همراه بوده‌اند. عدم‌اطمینان سرمایه‌گذاران به وضعیت بازارها، نوعی توقف سرمایه‌گذاری و خروج از بازار مسکن را به همراه داشته است تا در بازاری سرمایه‌گذاری کنند که هنگام نوسان شدید متغیرهای اثرگذار روی بازارها، واکنش کمتر و دیرتر از خود نشان می‌دهد.

مسکن از نگاه راویان بازار ملک

با توجه به «روایت واسطه‌های بازار ملک» و «فایل های در نوبت فروش ارائه شده به بازار مسکن» حاکی از رکود شدید در بازار خرید و فروش است که هر دو سمت بازار یعنی عرضه و تقاضا را وادار به رفتاری محتاطانه و توام با ترس کرده است که به جای ورود مستقیم به بازار معاملات، به رصد بازار و سنجش آن بر حسب آینده مذاکرات روند قیمت‌ها بپردازند. به روایت بسیاری از واسطه های بازار معاملات ملک، میزان تقاضا به مراتب کمتر از عرضه بوده و نوعی بلاتکلیفی در بازار حاکم است و تمام طرف های بازار مسکن چشم به آینده مذاکرات بین ایران و آمریکا دوخته اند که برحسب آن، نسبت به خرید و فروش اقدام کنند. به طور کلی روند بازار نسبتا در ثبات بوده و با تغییرات بسیار جزئی همراه بوده است که چندان قابل‌توجه نیست.

علت کاهش تقاضا و حضور توام با ریسک و ترس عرضه کنندگان از چند فاکتور نشأت می‌گیرد. بیم و امید به آینده «ریسک سیاسی» عمده خانوارها و سرمایه‌گذاران را برای هر نوع فعالیت اقتصادی بزرگ از جمله خرید آپارتمان، به نوعی متوقف کرده است. همچنین، وضعیت ناپایدار قیمت‌ها در بالادست بازار معاملات مسکن و تداوم رشد هزینه ساخت‌وساز بر رفتار طبیعی سازنده ها برای فروش واحدهای مسکونی اثر منفی گذاشته است. با این حال روند مذاکرات شاید تغییر چندانی بر قیمت‌ها نداشته باشد یعنی اگر تصور عمومی بر آن است که در صورت توافق ایران و آمریکا، احتمالا قیمت مسکن روند کاهشی داشته باشد، اما در مقابل، فاکتور «تورم تولید مسکن» روی روند رشد هزینه ساخت و قیمت نهایی مسکن اثر دارد. و آیتم بعدی که بر رفتار خریداران بازار مسکن اثرگذار است، اینکه «وام مسکن» خود یکی از موانع اصلی خرید برای متقاضیان است. علاوه بر اینکه مبلغ وام نسبت به قیمت مسکن بسیار کم است، بانک‌ها به زوج ها و افراد درخواست‌کننده وام سختگیری بسیاری می‌کنند و وام مسکن به راحتی به متقاضیان اعطا نمی‌شود. در نتیجه از میزان تقاضا کاسته می‌شود.

موضوع مهمی که گروهی از واسطه های بازار ملک بر آن هم نظر بودند، نامعلوم بودن روند قیمت‌ها و آینده بازار مسکن است که چندان بازار وابسته به مذاکرات نخواهد بود و هنوز مشخص نیست که توافق یا عدم‌توافق در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

نکته ای که عمده واسطه های ملکی در رابطه با توافق مطرح می‌کنند، عدم تغییر قابل‌توجه در بازار مسکن است. زیرا وضعیت رکود بازار مسکن تنها به موضوع مذاکرات برنمی گردد بلکه بخش مهم آن ناشی از سوءمدیریت است. همچنین بازار چه در صورت افزایش قیمت چه در صورت کاهش با چالشی جدی مواجه می‌شود. در صورت توافق، احتمال ثبات یا کاهش قیمت وجود دارد. همچنین در صورت افزایش قیمت مسکن با توجه به عدم‌استطاعت مالی افراد برای خرید ملک با قیمت بالاتر، رکود مسکن بیشتر از گذشته شده و خریداران مجددا از بازار ملک خارج شده و به دیگر بازارها برمی گردند. در حال حاضر با وجود نامعلوم بودن شرایط بازار، شاید وضعیت فعلی ثبات قیمت، زمان مناسبی برای خرید مصرفی باشد.

نکته قابل‌توجه در بازار مسکن اینکه «سرمایه‌گذاران بار دیگر از بازار خارج شده اند» و مصرف‌کنندگان بالاجبار البته با ترس اقدام به خرید مسکن جدید عمدتا جهت تبدیل به احسن می‌کنند. علت خروج سرمایه‌گذاران به دلیل بی ثباتی در این بازار و نامعلوم ماندن آینده این بازار است که بخواهند سرمایه خود را در بازار ملک سرمایه‌گذاری کنند یا در بازارهای موازی. زیرا در صورت کاهش قیمت در آینده در بازار ملک، سرمایه‌گذاری نخواهند کرد.