دو خطای متولی بازار اجاره مسکن از نگاه کارشناسان

بررسی‌ها نشان می‌دهد، چشم انداز بازار اجاره در سال‌جاری به توافق احتمالی ایران و غرب و روند مذاکرات بستگی دارد که می‌تواند مسیر «ثبات قیمت مسکن» یا «کاهش قیمت واقعی و حتی اسمی مسکن» در ماه های آینده را شکل دهد اما تاثیر این اتفاق روی بازار اجاره در میان مدت و بلندمدت خواهد بود.

کد خبر: ۲۲۶۵۲۹

دوشنبه - ۰۸ ارديبهشت ۱۴۰۴

جلسات دولتی «تعیین نرخ مجاز برای رشد اجاره‌بها در ۱۴۰۴»، بدون توجه به «شکست سنگین سقف اجاره‌بهای ۱۴۰۳» آغاز شد. سال گذشته تصویب شد‌، هزینه اجاره‌نشینی ۲۵درصد به‌صورت میانگین افزایش یابد؛ اما این نرخ دستوری به تنظیم بازار منجر نشد و تورم اجاره از ۴۰درصد گذشت. معاملات اجاره در اولین ماه از سال جاری نیز با «تب اجاره‌بها» همراه بود و اگر باز هم اصرار بر «بیراهه سیاستی» به جای «درمان ریشه مشکل» باشد، سطح فقر مستاجرها تشدید خواهد شد.
مدیران بخش مسکن 26 استان کشور از ابتدای این هفته مامور «تعیین نرخ مجاز رشداجاره‌بها در سال 1404» شدند و جلسات خود را برای تعیین نرخ دولتی با هدف «تنظیم بازار» آغاز کردند. این اقدام در ادامه روندی است که متولی مسکن دولت در سال گذشته برای «تنظیم بازار» و کاهش تورم اجاره مسکن در کشور «سقف مجاز» 25درصدی رشد اجاره بها را تعیین کرد. اما نرخ گذاری دولتی بازار اجاره بها در سال 1403 نشان می‌دهد، به جای «تنظیم» بازار اجاره، بیشتر آن را «تزئین» کرده است.

بر اساس آمارهای رسمی ارائه شده، اجاره بها در سال گذشته بدون توجه به نرخ دستوری 25درصدی، بیش از 40‌درصد یعنی 1.6 برابر «نرخ رشد دولتی» افزایش پیدا کرد. این اتفاق نشان می‌دهد، نرخ دستوری نه تنها تنظیم گری در بازار اجاره ایجاد نکرد، بلکه تبعاتی را نیز با خود به همراه داشته است. به گفته برخی از تحلیلگران بازار مسکن، این نرخ دستوری اجاره بها نه تنها روی «کاهش تورم اجاره» بی‌اثر بود بلکه عاملی برای «فرار موجرها» از بازار و کاهش عرضه آپارتمان های اجاره ای شد. در واقع این تعیین سقف افزایش اجاره باعث می‌شود موجرها برای اینکه مشمول جرایم نرخ دولتی نشوند از بازار اجاره خارج شوند؛ همانند آنچه که در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) اتفاق افتاد.

دولت و مدیران استانی در حالی جلسات مربوط به تعیین نرخ مجاز رشد اجاره بها در 1404 را آغاز کرده اند که تورم عمومی در برخی از استان ها بیش از 30درصد بوده است. همچنین بازار اجاره در اولین ماه سال 1404، «تب اجاره‌بها» را سپری کرده است و هزینه مستاجران در فروردین امسال 37.6 درصد در مقایسه با فروردین سال گذشته افزایش یافته است. اگرچه این تب نسبت به رشد سالانه اجاره در سال 1403 روند کاهشی داشته است اما همچنان از سطح بالاتر است، زیرا نرخ رشد اجاره باید به زیر 20درصد برسد. در واقع اگر سیاستگذار اقدام درستی برای تنظیم بازار پیدا کند تب اجاره نیز کاهش پیدا می‌کند. باتوجه به فشاری که روی هزینه مستاجران وجود دارد، تعیین سیاست درست، تنها عامل اثرگذار در کاهش تب تورم اجاره است و نرخ گذاری نیز باید بر همین اساس تعیین شود.

تعیین سقف یا کریدور؟

با توجه به «بازار محور بودن» اجاره، این بازار در دو راهی سیاستگذار حوزه مسکن قرار گرفته است. روند جلسات مدیران استانی بخش مسکن با متولی این بخش حاکی از تمدید همان «نرخ دولتی 25 درصد» برای افزایش مجاز اجاره بها در سال 1404 است. در واقع به‌رغم «شکست نرخ‌گذاری در 1403»، دولت همچنان بر تعیین نرخ مجاز برای رشد اجاره بها در سال‌جاری تاکید دارد. این در حالی است که این فرمول با ایراداتی همراه است. فرمول نرخ مجاز اجاره بها، بر پایه نرخ تورم عمومی یکسال گذشته تعیین شده بود، در حالی‌که بخشی از رشد اجاره بها تحت‌تاثیر رشد قیمت مسکن است. برخی از صاحب نظران مسکن بر این عقیده اند، تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است و وقتی هر دو طی سال‌های گذشته «جهش های کم سابقه» داشته اند، اثر آن روی تورم اجاره «قابل انتظار» بوده است. بنابراین سوال مهمی که در اینجا مطرح می‌شود، اینکه نرخ گذاری در بازار اجاره باید بر اساس سقف تعیین شود یا کریدور تورم عمومی؟

برخی از کارشناسان حوزه مسکن، پیشنهاد کریدور به جای نرخ را مطرح می‌کنند. که تعیین بازه رشد اجاره بها برای موجرها به همراه مشوق شاید بتواند بخشی از سمت عرضه را ترغیب کند. همانند طرح تشویقی شورای عالی مسکن در مصوبه جلسه اخیر، مبنی بر اینکه، موجرهایی که در قراردادهای خود نرخ دولتی را رعایت کنند، مشمول دریافت وام تعمیرات آپارتمان به میزان 280میلیون تومان، بدون نیاز به خرید اوراق خواهند شد. البته به این نکته نیز باید توجه داشت، کریدور رشد اجاره بها در عین حال برای بازارپذیر بودن، باید نزدیک به تورم اجاره مسکن در سال گذشته باشد.

تورم اجاره بدون «سقف» افزایش بیشتری پیدا می‌‌کرد

علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌‌های مجلس درباره معادله تعیین نرخ برای رشد اجاره‌‌بها  گفت: مخالفان این طرح نگران بحران اجاره هستند و تحلیل‌‌های متفاوتی مطرح است. در زمان کرونا قانون کنترل اجاره‌‌بها تصویب شد. اگرچه مبنا بر افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌‌بها بود اما اجاره‌بها در بازار حتی تا مرز ۵۰‌درصد نیز در برخی از مناطق شهری پیش رفت. در رابطه با این قانون دو موضوع مطرح است، اول اینکه آن‌طوری که انتظار می‌‌رفت محقق نشد. اما موضوع دومی که بسیار حائز اهمیت است، اینکه در صورت نبود این سیاست، مبلغ اجاره می‌توانست تا ناکجا افزایش یابد. با توجه به تورم مسکن بالای ۵۰درصدی در ۶ دوره، اجاره‌‌بها توان این حجم از افزایش را با توجه به کشش اصلی بازار و توان مستاجر نداشت. از این رو، این مصوبه به عنوان کنترلی بر روند افزایش بیش از حد اجاره‌‌بها اجرایی شد.

فرنام افزود: اگرچه در جریان بسیاری از قراردادها نیستیم اما تعیین سقف، در رابطه با مستاجر و موجر می‌تواند به عنوان یک ابزار کنترل‌‌گر بر رفتار موجر عمل کند. بنابراین، محدودیت در افزایش اجاره‌‌بها به‌‌عنوان یک اهرم بازدارنده برای موجران عمل می‌کند و همین موضوع باعث شد تا شاهد افزایش بیش از حد اجاره‌‌بها در مقایسه با تورم مسکن نباشیم. مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌‌های مجلس گفت: موضوع سیاستگذاری در جهت کنترل اجاره‌‌بها را باید از دو منظر مورد توجه قرار داد. یکی بر مبنای گذشته بازار و دیگری روند آن در جهان. با نگاهی به تاریخ ایران باید گفت تصمیماتی درباره کنترل اجاره‌‌بها از حدود ۸۰ سال پیش در ایران در مقاطعی اجرایی شد و عمدتا اقدامات کوتاه‌‌مدت و مداخله‌‌گری دولت در این زمینه وجود داشت. در اوایل دهه ۹۰ محدودیتی تعزیراتی در زمینه افزایش اجاره‌‌بها اعمال شد و قبل از آن نیز در دهه ۶۰ برای قراردادهای جدید اجاره این اتفاق افتاده بود. روند تاریخی این سقف‌گذاری نرخ اجاره حتی در قبل از انقلاب هم وجود داشت و در دهه ۵۰ در مقاطع زمانی مختلف در سال‌های ۵۰، ۵۲ و ۵۵ به صورت موقت اجرایی شدند. حتی در سال ۱۳۲۷ نیز شاهد تصویب نرخ برای اجاره‌‌بها در آن برهه زمانی توسط دولت بودیم. از این رو ورود دولت به تعیین اجاره‌‌بها روندی تاریخی در ایران داشته و به مدت ۸۰ سال در سیاست کشور وجود داشته است.

بنابراین مداخله دولت در بحث مسکن منجر به تنظیم‌‌گری و کنترل بازار اجاره می‌شود زیرا عمده مستاجران با فقر و درآمد کم مواجه هستند و نمی‌توان این موضوع را نادیده گرفت. اگرچه در بازار اجاره موجر و مستاجر در دو طرف این بازار قرار دارند و تورم عمومی بر هر دو طرف این بازار فشار وارد می‌کند. اما این فشار و فقر برای مستاجران چند برابر بیشتر از موجر است و باید کنترلی بر روند رشد اجاره‌‌بها وجود داشته باشد. زیرا با افزایش قیمت مسکن به همان اندازه نیز تعرفه موجر نیز افزایش یافته و همچنین متناسب با موقعیت مکانی ملک نیز، موجر ودیعه دریافت می‌کند. این در حالی است که در اکثر کشورهای جهان، ودیعه یا وجود ندارد یا فقط به بهای یک تا دو ماه اجاره است. اما در ایران، میزان ودیعه چند برابر قیمت اجاره است. در حال حاضر تحلیل‌‌های بسیاری از سوی مجلس، دولت و اقتصاددانان در حوزه مسکن مبنی بر عدم‌مداخله دولتی مطرح است؛ اما اتفاقا باید دولت قیمت‌‌گذاری کند زیرا عاملی است جهت کاهش افزایش بیش از حد اجاره‌‌بها و خارج از توان مستاجران. بنابراین یک عدد یا یک موضوع اثرگذار باید مبنا قرار گرفته شود تا هر بار معاملات از این عدد دور شود، یک نیروی کنترل‌‌گر بر روی قیمت وجود داشته باشد تا مانع آن شود.

اما اینکه سقف تعیین شود یا بر اساس کریدور اجاره‌‌بها تعیین شود. باید گفت که تعیین سقف گزینه بهتری است. اگرچه تورم اجاره ۴۰‌درصد بود، اما اگر کف را روی ۳۵‌درصد قرار دهیم، اثرات چندجانبه خواهد داشت. و بهتر است همچنان این سقف روی ۲۵‌درصد قرار بگیرد.

فرنام در رابطه با چشم‌‌انداز بازار اجاره در سال جدید معتقد است، نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از وضعیت بازار اجاره داشت. اما برای نرخ اجاره نمی‌توان بر اساس نرخ عمومی تصمیم‌گیری کرد. زیرا همان‌طور که شاهد بودیم تورم مسکن در سال گذشته از تورم عمومی کمتر شد و بالعکس در زمان‌‌هایی چند برابر تورم عمومی بوده است و در مجموع بازار اجاره انعکاسی از بازار مسکن است. اما برآوردی که وجود دارد این است که تورم اجاره از آنچه تا به امروز داریم در سال جدید کمتر باشد. در مجموع باید گفت برآیند بازار اجاره با رصد نقطه به نقطه رشد اجاره این بازار نشان می‌دهد، تورم اجاره با شیب ملایمی کاهش خواهد داشت. با توجه به تغییراتی در بازارهای موازی در صورتی که عایدی به همراه نداشته باشند، این روند در بازار اجاره هم تاثیر می‌‌گذارد و روند کاهشی خواهد داشت. پیش‌بینی اولیه حاکی از کاهش تورم اجاره است اما شیب تندی نخواهد داشت.

فرهاد بیضایی؛ کارشناس و صاحب نظر بخش مسکن ضمن اشاره به اینکه، موضوع دخالت دولت در تعیین سقف اجاره بها را باید از چند منظر مورد بررسی قرار داد، تصریح کرد: مسکن یک کالای غیر همگن است و نمی‌توان انتظار یک رفتار ثابت برای یک کالای ناهمگن داشت. قیمت گذاری دستوری برای بازار اجاره همین‌گونه است. فارغ از اینکه قیمت گذاری ساختاری ناممکن است؛ بازار اجاره کاملا وابسته به وضعیت جغرافیایی و مکان احداث متغیر می‌شود. بر همین اساس نمی‌توان ارزش گذاری یکسانی برای آن در نظر گرفت. موضوع دیگری که بیضایی بر آن تاکید کرد، رابطه اجاره بها و قیمت مسکن است. بازار اجاره نه تنها فارغ از بازار مسکن نیست بلکه یک بازار کاملا وابسته به آن است و علاوه بر اینکه در بحث عرضه و تقاضا، تحولات بازار خرید روی بازار اجاره اثرگذار است بلکه در موضوع قیمت نیز موثر است. بنابراین بدون یک سیاستگذاری درست و بدون راهکارهایی در حوزه بازار مسکن نمی‌توان بازار اجاره را هدایت کرد.

این سیاستگذاری ها در بازار مسکن مستقیم بر بازار اجاره موثر خواهد بود. پس با توجه به ضریب همبستگی، دولت نمی‌تواند در بازار اجاره، مستقل از بازار مسکن عمل کند و قیمت تعیین نماید. اگر بازار مسکن ۵۰درصد افزایش قیمت داشته باشد بازار اجاره هم متاثر از آن خواهد بود و روند افزایشی را تجربه خواهد کرد تا به رشد قیمت مسکن نزدیک شود. یعنی بازار اجاره نمی‌تواند صرفا متاثر از تورم عمومی باشد، بلکه مستقیم از تورم مسکن متاثر می‌شود. همان‌طور که در بازه ای از زمان‌ها شاهد آن بودیم که تورم عمومی روند کاهشی داشته اما میزان تورم مسکن ۲ تا ۳ برابر بیشتر از تورم عمومی بوده است. بازار اجاره هم بر حسب تورم مسکن رشد پیدا می‌کند یا کمتر می‌شود.

بنابراین امکان قیمت گذاری دستوری برای بازار اجاره بر حسب تورم عمومی وجود ندارد و متغیر موثر بر آن تورم مسکن است. بیضایی در ادامه گفت‌وگو اعلام کرد: سیاستگذار به موضوع ناهمگنی این بازار، توجه نمی کند و آن را در حد استانی مورد بررسی قرار می‌دهد. در حالی که نه تنها هر استانی قیمت گذاری مخصوص به خود را دارد بلکه قیمت و اجاره بهای منطقه به منطقه و کوچه به کوچه نیز متغیر است.

وی افزود: چشم انداز بازار اجاره هم کاملا به نوع سیاستگذاری و نوع مصوبه گذاشتن سیاستگذاران بستگی دارد و در این حوزه با توجه به شرایط موجود تقریبا نشان‌دهنده تاثیر دائمی بازار اجاره همانند سال‌های گذشته متناسب با رشد قیمت مسکن است که با توجه به اینکه سال گذشته قیمت مسکن رشد آنچنانی نداشت، احتمالا شاهد رشد محدود اجاره‌بها باشیم.