بازار مسکن در دو راهی!

در پی برگزاری دور جدید مذاکرات غیرمستقیم میان ایران و ایالات متحده در عمان، بازار‌های اقتصادی ایران با واکنش‌های متفاوتی روبه‌رو شده است.

کد خبر: ۲۲۶۰۵۲

پنجشنبه - ۲۸ فروردين ۱۴۰۴

یکی از سوالاتی که پس از دور اول مذاکرات مطرح شد، این بود که آیا در دوران پساتوافق، رویای شیرین خانه‌دار شدن برای خانوار‌های ایرانی محقق خواهد شد؟ هر چند توافق می‌تواند نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی را تا حدودی کاهش دهد و آرامش نسبی را به بازار‌ها برگرداند، اما سوال اصلی این است که آیا سرمایه‌ها به جای بازار‌های پرریسک‌تری مانند طلا و ارز، وارد بازاری مانند ملک نیز خواهد شد؟

از سوی دیگر ورود مجدد سرمایه‌های بزرگ به بازار مسکن می‌تواند موج جدیدی از تقاضا را وارد بازار مسکن کند و در نهایت قیمت‌ها را در یک مسیر صعودی قرار دهد.

آیا متقاضیان مصرفی وارد بازار می‌شوند؟

آن‌طور که فعالان بازار پیش‌بینی می‌کنند، اگر توافقی صورت گیرد، در ابتدا قیمت دلار و طلا با کاهش شدیدی مواجه می‌شود و تقاضا در این بازار به کمترین میزان خود می‌رسد. با این حال پس از ثبات شرایط سیاسی، بازار طلا پس از مدتی خود را تعدیل می‌کند و به قیمت‌های واقعی برمی‌گردد.

همچنین به نظر می‌رسد که سرمایه‌های درشت وارد بازار مسکن می‌شوند و جذابیت سرمایه‌گذاری، بار دیگر به این بازار برمی‌گردد. با این حال متقاضیان مصرفی همچنان در حاشیه خواهند ماند، زیرا قیمت‌ها در این بازار به شدت بالا رفته و از سطح دسترس عموم خارج شده است. به این ترتیب متقاضیان مصرفی بازار مسکن، با تاخیر وارد این بازار خواهند شد. با این حال، آن دسته از متقاضیان مصرفی بازار مسکن که سرمایه خود را به طلا و نظایر آن تبدیل کرده بودند، در دوران پساتوافق، دارایی‌های خود را نقد و وارد حوزه مسکن می‌کنند. همچنین عده‌ای دیگر سرمایه‌های خود را وارد بازار سرمایه و بورس خواهند کرد و به نظر می‌رسد، در بازار سرمایه و مسکن رونق تازه‌ای شکل بگیرد.

احتیاط در عرضه و تقاضا

با وجود فضای خوش‌بینانه، بسیاری از فروشندگان و خریداران در انتظار نتایج ملموس مذاکرات هستند که این موضوع باعث شده است بازار در وضعیت «انتظار» قرار گیرد؛ یعنی نه کاهش چشمگیر قیمت دیده می‌شود، نه جهش قیمتی قابل توجه.

کارشناسان معتقدند؛ تاثیر مذاکرات بر بازار مسکن، در کوتاه‌مدت بیشتر جنبه روانی دارد تا زمانی که نتایج عملی در زمینه لغو یا کاهش تحریم‌ها حاصل نشود، انتظار تحولات اساسی در قیمت تمام شده ساخت‌وساز یا کاهش محسوس قیمت‌ها واقع‌بینانه نیست.

در مجموع، مذاکرات ایران و امریکا در عمان تاثیر مثبتی بر انتظارات تورمی در کشور گذاشته و همین موضوع موجب آرامش نسبی در بازار مسکن شده است. با این حال، تاثیرات واقعی این مذاکرات بر بازار، به نتایج بلندمدت آن و میزان موفقیت در کاهش فشار‌های اقتصادی بستگی دارد.

نگاهی به روند قیمت مسکن ایران از ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۳

اگر نگاهی به روند قیمت مسکن در ایران در طول سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۳ بیندازیم، می‌بینیم که بین سال‌های۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ با تشدید تحریم‌ها و جهش نرخ ارز، قیمت مسکن به‌طور قابل توجهی افزایش یافت. نرخ تورم نیز بالا بود و بازار به سمت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن حرکت کرد. در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ نوعی ثبات نسبی در بازار مسکن مشاهده شد. رشد قیمت‌ها کندتر شد و در برخی مناطق حتی رکود نسبی وجود داشت. در سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ با شروع دور جدید تحریم‌ها و نوسانات شدید نرخ ارز، قیمت مسکن دوباره جهشی شد. رشد قیمت در این دوره یکی از شدیدترین‌ها در دهه اخیر بود. از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ بازار دچار نوسان شد. با افزایش انتظارات تورمی و کاهش ارزش پول ملی، قیمت مسکن همچنان رو به افزایش بود، هر چند قدرت خرید مردم کاهش یافت و در سال ۱۴۰۳ بازار وارد فاز رکود تورمی شد؛ قیمت‌ها بالا رفت، اما حجم معاملات کاهش یافت. کاهش توان مالی خانوار‌ها و رشد وام‌های بانکی ناکارآمد باعث کاهش نسبی تقاضا شد.

قدرت خرید خانوار

در دهه ۱۳۹۰ به بعد، فاصله بین درآمد خانوار‌ها و قیمت مسکن به شدت افزایش یافت. در سال ۱۳۹۰، متوسط زمان لازم برای خرید یک واحد مسکونی با پس‌انداز کل حقوق خانوار حدود ۱۰ سال بود؛ اما در سال ۱۴۰۳، این عدد به بیش از ۳۰ سال رسیده است.

سیاست‌های دولتی

سیاست‌هایی مانند پرداخت وام مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی و ساخت مسکن ملی تاثیرات محدودی بر بازار داشته‌اند. نبود اجرای صحیح و تامین مالی پایدار باعث شده تاثیر این برنامه‌ها مقطعی یا ناکارآمد باشد.

بخش مصرفی تقاضا به شدت کاهش یافته است

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در خصوص ورود نقدینگی‌ها از بازار طلا، سکه و ارز به سمت بازار مسکن گفت: متاسفانه بازار مسکن در حال حاضر نه ارزندگی دارد و نه نقدشوندگی مناسب و این وضعیت باعث شده تا سرمایه‌گذاران با چالش مواجه شوند. از طرفی، در بخش مصرفی نیز تقاضا به شدت کاهش یافته است؛ چراکه بسیاری از متقاضیان واقعی خرید مسکن، توان انجام معامله در قیمت‌های کنونی را ندارند. او ادامه داد: وام‌هایی که پرداخت می‌شود نیز کارآمد نیست که نه تنها بخش اندکی از آنها در نهایت به مصرف‌کننده می‌رسد (به دلیل هزینه بالای اوراق)، بلکه مبلغ پرداختی هم فقط توان خرید حدود شش تا هفت متر مسکن را دارد. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که با شرایط فعلی، بازار مصرفی مسکن به رونق برسد. گودرزی تصریح کرد: از سوی دیگر، با سرکوب چندین‌ساله در دستمزد‌ها و تقاضا، حالا شاهد بروز چالش‌های بیشتری هستیم. حتی در صورت افت قیمت در بازار‌های ارز و طلا، باز هم بعید است سرمایه‌ها به سمت مسکن حرکت کنند. دولت هم تلاش دارد با ابزار‌های مالیاتی و سیاست‌های مشابه کشور‌های پیشرفته، ساماندهی بازار را دنبال کند و درآمد‌های مالیاتی خود را افزایش دهد

وعده‌های ارایه بسته‌های اجاره مسکن کارساز نبود

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: در خصوص بازار اجاره ملک نیز دولت وعده ارایه بسته‌های حمایتی داده بود، اما متاسفانه این بسته‌ها به مشکلات اصلی نپرداخته و عملا غیرقابل اجرا و فاقد اثربخشی هستند. ما امیدوار بودیم حداقل یکی از چالش‌های اصلی، مثل موضوع زمین یا قیمت‌گذاری منطقه‌ای (مطابق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره) هدف‌گذاری و ساماندهی شود؛ اما متاسفانه چنین اتفاقی نیفتاد و دولت، مثل گذشته، از مسوولیت شانه خالی کرد. این وضعیت، به ویژه برای حدود ۳۰ میلیون مستاجر ایرانی، آسیب‌های جدی معیشتی در پی خواهد داشت. گودرزی با اشاره به عرضه مسکن نیز گفت: در زمینه عرضه مسکن برای بخش اجاره هم باید گفت دولت در تلاش است سامانه اجاره مسکن را تکمیل کند که یکی از چالش‌های اساسی که حتی رییس‌جمهور هم به آن اشاره کرده‌اند، نبود آمار دقیق برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. نهاد‌هایی مانند شهرداری‌ها و سازمان ثبت اسناد نیز همکاری مناسبی در این زمینه نداشته‌اند. اگر این سامانه به درستی راه‌اندازی و ضمانت اجرایی قوی برای ثبت قرارداد‌ها در آن در نظر گرفته شود، می‌توان امیدوار بود که دولت تا حدی بر بازار کنترل داشته باشد.

او تصریح کرد: با این حال به نظر می‌رسد دولت اراده جدی برای مقابله با چالش‌های بازار زمین و اجاره ندارد. این در حالی است که خود دولت یکی از بزرگ‌ترین مالکین زمین در کشور است و بیش از ۹۰ درصد اراضی در اختیار آن قرار دارد. امروز سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن به قدری بالاست که غیرقابل قبول شده و سهم شصت درصدی بهای زمین در قیمت تمام شده غیرقابل قبول است و لازم است دولت با بهره‌گیری از این منابع عمومی به نیاز جامعه پاسخ دهد.