ماتریس تحول در بازار مسکن

ماتریس تعاملات استراتژیک در بازار مسکن ایران به خوبی نشان می‌دهد که چگونه ترکیب استراتژی های مختلف بازیگران می‌تواند به نتایج متفاوتی منجر شود. در تعامل بین دولت و تولیدکنندگان، ترکیب «حمایت دولت و سرمایه‌گذاری تولیدکنندگان» به رشد پایدار بازار منجر می‌شود، اما در عمل شاهد ترکیب «عدم‌حمایت دولت و عدم‌سرمایه‌گذاری تولیدکنندگان» هستیم که نتیجه اش رکود ادامه دار است. این دقیقا مصداق تعادل نش ناکارآمد است که در آن همه بازیگران با وجود نارضایتی از وضع موجود، انگیزه ای برای تغییر رفتار خود ندارند.

کد خبر: ۲۲۵۶۵۴

چهارشنبه - ۲۰ فروردين ۱۴۰۴

بازار مسکن ایران به عنوان یکی از ارکان حیاتی اقتصاد ملی، طی چهار دهه اخیر در چرخه معیوبی از ناکارآمدی های ساختاری گرفتار شده است. این بحران چندبعدی که هم ابعاد اقتصادی و هم اجتماعی-سیاسی دارد، محصول تعاملات پیچیده نهادهای فعال در این عرصه است که با استفاده از چارچوب نظریه بازی می‌توان به تحلیل عمیق تری از آن دست یافت. در این میان، چهار بازیگر اصلی شامل دولت به عنوان سیاستگذار و تنظیم گر کلان، تولیدکنندگان مسکن متشکل از سازندگان حرفه ای و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، خانوارها به عنوان مصرف‌کنندگان نهایی و متقاضیان واقعی مسکن، و نظام مالی شامل بانک‌ها، موسسات اعتباری و بازار سرمایه، هر یک با انگیزه ها و محدودیت‌های خاص خود در حال شکل دهی به این بازار هستند.

نظریه بازی با دو مفهوم کلیدی «معمای زندانی» و «تعادل نش» ابزار تحلیلی قدرتمندی برای فهم این پیچیدگی ها ارائه می‌دهد. معمای زندانی در بازار مسکن به وضعیتی اشاره دارد که در آن هر یک از بازیگران اصلی با دنبال کردن منافع فردی و استراتژی های کوتاه مدت خود، در نهایت به نتیجه ای جمعی می رسند که برای هیچ یک از آنها مطلوب نیست. این پدیده به وضوح در رفتار بازیگران مختلف بازار مسکن قابل مشاهده است. تولیدکنندگان با تمرکز بر پروژه های پر‌سود و کم ریسک، خانوارها با انتظار برای کاهش قیمت‌ها، دولت با مداخلات مقطعی و نهادهای مالی با رویکرد محافظه کارانه در اعطای تسهیلات، همگی در حال تقویت این چرخه معیوب هستند که در نهایت به رکود مستمر و عدم‌تعادل در بازار منجر می‌شود.

تعادل نش در این بازار وضعیتی است که در آن هیچ یک از بازیگران انگیزه تغییر رفتار یکجانبه خود را ندارد، چرا که هرگونه تغییر استراتژی فردی بدون هماهنگی با دیگر بازیگران، ممکن است به ضرر همان بازیگر تمام شود. این تعادل اگرچه از نظر نظری پایدار است، اما از نظر اجتماعی و اقتصادی کاملا ناکارآمد محسوب می‌شود. در بازار مسکن ایران، این تعادل ناکارآمد خود را در قالب کمبود مستمر مسکن مقرون به صرفه، بی ثباتی قیمت‌ها، عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا، و ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن نشان می‌دهد. جدول شماره یک نمای کلی از این تعاملات استراتژیک را نشان می‌دهد.

برای فهم عمیق تر این تعاملات، می‌توان از ماتریس پرداخت ها در نظریه بازی نیز استفاده کرد. در این ماتریس (جدول شماره 2)، پیامدهای مختلف ترکیب استراتژی های بازیگران قابل تحلیل است. این ماتریس در چارچوب نظریه بازی به وضوح نشان می‌دهد که چگونه ترکیب استراتژی های مختلف می‌تواند به نتایج متفاوتی منجر شود و چرا بازار مسکن ایران در وضعیت فعلی (سلول پایین سمت چپ) گرفتار شده است.

قفل های ساختاری و راه های گشایش

یکی از موانع عمده در این مسیر، کاستی های قانون پیش فروش ساختمان است که به جای تسهیل تامین مالی پروژه های مسکونی، به عاملی برای تشدید بی اعتمادی در بازار تبدیل شده است. مشکلات اصلی این قانون شامل عدم‌تعادل در توزیع ریسک میان خریداران و سازندگان، ضعف مکانیزم های نظارتی و تضمینی، ابهام در ضمانت های اجرایی و ناکارآمدی نظام حل اختلاف است. خریداران با پذیرش ریسک کامل پروژه – از تاخیر در تحویل تا تغییرات قیمت – در موقعیتی کاملا آسیب پذیر قرار می گیرند، در حالی که سازندگان از مکانیزم های الزام آور کافی برای پایبندی به تعهدات خود برخوردار نیستند.

این ناهم‌ترازی حقوقی نمونه بارز «شکست هماهنگی» در نظریه بازی است که در آن فقدان قواعد نهادی کارآمد به نتایج ناکارآمد می انجامد. البته باید در نظر داشت که قانون پیش فروش ساختمان تنها یکی از قوانینی است که بازنگری و اصلاح آن در این نوشتار در نظر گرفته شده و یقینا رفع موانع و مسائل قانونی در حوزه مسکن نیازمند بازنگری در برخی دیگر از قوانین و مقررات و آیین نامه و دستورالعمل های جاری نیز هست تا شاهد تسهیل و تسریع در برون رفت از وضع موجود باشیم.

در بخش تامین مالی که یکی از پیش نیازهای کلیدی جهت رونق و توسعه در حوزه مسکن است، بهره گیری از ابزارهای مالی نوین و کاربست روش‌های مالی متنوع متناسب با بازار هدف را باید یک اصل اساسی در برنامه ریزی ها و سیاستگذاری ها در نظر گرفت. در این زمینه نوآوری های مالی نظیر توکنایز و فروش متری زمین در میان صاحب‌نظران امروز مورد طرح بحث است که باید در نظر داشت، در شرایط فعلی تجربه توکنایز دارایی های ملکی در ایران با موانع متعددی روبه‌رو است. مهم‌ترین این موانع شامل فقدان چارچوب قانونی شفاف برای تعریف حقوق مالکیت دیجیتال و تضمین اجرای قراردادهای هوشمند، مقاومت نهادهای سنتی و ذی‌نفعان موجود در برابر تغییرات ساختاری، عدم‌توسعه زیرساخت های فنی لازم برای پیاده‌سازی گسترده این فناوری، کاهش اعتماد عمومی ناشی از تجربیات ناموفق گذشته در زمینه ابزارهای مالی جدید و محدودیت‌های نهادی و نظارتی در هماهنگی میان سازمان‌های مختلف مرتبط با این موضوع است. این چالش ها در حالی وجود دارند که برنامه هفتم توسعه در مواد ۶۱ تا ۶۵، تکالیف و الزامات مشخصی برای تحول بازار مسکن تعیین کرده است، اما فاصله بین این الزامات قانونی و واقعیت های میدانی بازار مسکن همچنان چشمگیر است.

به سوی خلق الگوی رفتاری ماندگار

راه برون رفت از این بن بست ساختاری، نیازمند بازطراحی نظام مند قواعد بازی و ایجاد هماهنگی استراتژیک میان بازیگران اصلی است. این تحول (جدول شماره 3) باید در سه افق زمانی طراحی و اجرا شود. در کوتاه مدت، اولویت های پیشنهادی با اصلاحات قانونی و نهادی شامل بازنگری اساسی در قانون پیش فروش ساختمان با محوریت ایجاد توازن در توزیع ریسک، ایجاد صندوق تضمین مشترک با مشارکت دولت و بخش خصوصی، استقرار سیستم سپرده گذاری تضمینی پلکانی برای پروژه های ساختمانی و شفاف سازی فرآیندهای صدور مجوز و کاهش بوروکراسی اداری است.

در میان مدت، پیشنهاد می شود که تمرکز بر توسعه ابزارهای نوین مالی و تقویت نهادهای بازار شامل تدوین چارچوب قانونی جامع برای توکنایز دارایی های ملکی، ایجاد نهادهای نظارتی تخصصی برای نظارت بر نوآوری های مالی، توسعه بازار ثانویه برای مسکن اجتماعی، تقویت نظام رتبه بندی و اعتبارسنجی فعالان بازار و راه اندازی سامانه یکپارچه اطلاعات بازار مسکن قرار داشته باشد.

در بلندمدت، نیازمند تحول ساختاری در نظام حکمرانی بازار مسکن شامل استقرار نظام چندلایه حکمرانی مسکن با مشارکت همه ذی‌نفعان، توسعه مدل های مشارکتی ساخت وساز با محوریت جوامع محلی، تحول در نظام تامین مالی مسکن با ترکیب منابع عمومی و خصوصی، ایجاد پیوندهای ارگانیک بین بازار مسکن و دیگر بخش های اقتصادی و توسعه نظام بیمه ای جامع برای پوشش ریسک های مختلف بازار هستیم.

تجربه جهانی نشان می‌دهد که حل بحران‌های ساختاری مانند مسکن، نیازمند ترکیبی از ثبات سیاستی، نوآوری نهادی و مشارکت اجتماعی است. برنامه هفتم پیشرفت با تاکید بر سرمایه‌گذاری در تولید، چارچوب قانونی مناسبی برای این تحول فراهم کرده است. اکنون زمان آن است که با عبور از کلیشه های گذشته و با بهره گیری از تجربیات بین‌المللی و ظرفیت های داخلی، گام های عملیاتی برای خروج از این بن بست ساختاری برداشته شود. این تحول بیش از آنکه نیازمند تزریق منابع مالی کلان باشد، مستلزم خرد جمعی، اراده سیاسی و مشارکت فعال همه ذی‌نفعان است. دولت در این فرآیند باید از نقش بازیگر مستقیم به سمت طراح قواعد بازی و تضمین کننده اجرای تعهدات حرکت کند. تولیدکنندگان با اطمینان از بازدهی پایدار و مدیریت ریسک های سیستماتیک، خانوارها با تضمین حقوق مالکیت و دسترسی به اطلاعات شفاف و نظام مالی با توسعه ابزارهای نوین و مدیریت کارآمد ریسک ها، می‌توانند در کنار یکدیگر بازار مسکن را به موتور محرک توسعه اقتصادی تبدیل کنند. باید منتظر آینده نشست.