دوپینگ مسکن در دقیقه ۹۰

شاخص مسکن  در ابتدای فروردین 1404 نشان می‌دهد، میزان رشد قیمت مسکن در پایان سال 1403 در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل از آن در حدود 18.2‌درصد است. «قیمت پیشنهادی» آپارتمان های میان متراژ در ابتدای فروردین سال گذشته به طور متوسط 84 میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. این در حالی است که این رقم در ابتدای فروردین امسال به 99.3 میلیون تومان در مترمربع رسیده است.

کد خبر: ۲۲۵۴۷۷

يکشنبه - ۱۷ فروردين ۱۴۰۴

بازار مسکن در سالی که گذشت تحت تاثیر ریزش و رویش دو نوع «ریسک غیراقتصادی»، با تغییر جهت اساسی قیمت در پایان سال روبه‌رو شد. شاخص مسکندر پایان۱۴۰۳ «بالاترین رشد ماهانه» را تجربه کرد؛ ۵.۱درصد. رد پای «احیای ریسک ترامپ» بعداز کاهش وزن «ریسک جنگ»، در صعود آخرسالی قیمت مسکن دیده می‌شود.
معاملات ملک در بازه زمانی یکساله 1403 با دو جهت متفاوت در قیمت آپارتمان نشان می‌دهد، با وجود ثبات نسبی «قیمت‌های پیشنهادی» آپارتمان ها مخصوصا در نیم‌سال اول، دوپینگ این بازار در دقیقه نود یعنی در ماه پایانی سال با تورم 5.1 درصدی‌(بیشترین میزان رشد ماهانه) رقم خورد.کارنامه بازار معاملات ملک را در سال 1403 بر اساس شاخص قیمت مسکن یا همان شاخص «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران مورد بررسی قرار دادیم. تورم ماهانه مسکن اسفند و تورم سالانه دو فاکتور مهم مورد بررسی در شاخص اسفند ماه و منتهی به ابتدای فروردین است.

بررسی ها از شاخص «قیمت پیشنهادی» مسکن  طبق داده های ارائه شده از فایل های فروش آپارتمان ها در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران، حاکی از رشد 5.1 درصدی قیمت پیشنهادی فروشنده ها در اسفند ماه نسبت به سطح ماه بهمن است که بالاترین میزان رشد ماهانه فروش طی سال 1403 را به خود اختصاص داد. شاخص «قیمت پیشنهادی» در پایان اسفند نشان می‌دهد، میانگین این قیمت در فایل های عرضه شده به بازار، 99.3 میلیون تومان در هر مترمربع در نظر گرفته شده است. این شاخص برای واحدهای مسکونی میان متراژ با مساحت متوسط 81.8 مترمربع سنجش شده است.

البته باید به این نکته نیز توجه داشت که آمارهای ارائه شده در شاخص قیمت مسکن قیمت‌های قطعی در این بازار نیست و تنها «قیمت‌های پیشنهادی» بر اساس فایل های ارائه شده در بازار و روایت واسطه های ملکی ارائه شده است این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار می گیرد و علت این سنجش، توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام شده در بازار املاک شهر تهران در سال‌های گذشته بوده است. «قیمت پیشنهادی» یک مرحله قبل از «قیمت قطعی» معاملات مسکن است؛ قیمت پیشنهادی فروشنده ها پس از مذاکره و بازاریابی تغییر می‌کند و قیمت قطعی فروش با سطح بالاتر یا پایین تر در قراردادها ثبت می‌شود. از این رو بررسی های بازار ملک طی یک سال گذشته بر اساس شاخص قیمت مسکن  صورت گرفته که به معنای قطعی بودن قیمت در بازار ملک نیست.

شاخص مسکن  در ابتدای فروردین 1404 نشان می‌دهد، میزان رشد قیمت مسکن در پایان سال 1403 در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل از آن در حدود 18.2‌درصد است. «قیمت پیشنهادی» آپارتمان های میان متراژ در ابتدای فروردین سال گذشته به طور متوسط 84 میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. این در حالی است که این رقم در ابتدای فروردین امسال به 99.3 میلیون تومان در مترمربع رسیده است. تورم نقطه ای مسکن در اسفند در مقایسه با بازدهی سالانه بازارها همچون پول (سپرده بانکی)، دلار، سکه و سهام کمترین نرخ را بعد از 6 سال به خود اختصاص داده است. همچنین در مقایسه با جهش قیمت مسکن سال‌های قبل، بیانگر «ثبات نسبی» این بازار در 1403 است. دلار در 1403 با بازدهی 57درصدی همراه بود و بورس که تقریبا در وضعیت رونق شکننده و ناپایدار قرار داشت بازدهی 25 درصدی را تجربه کرد. بازدهی بازار پول نیز به 24‌درصد رسید و سکه با 129‌درصد رشد بالاترین میزان بازدهی را به خود اختصاص داد.

باوجود اینکه بازار مسکن در سال 1403 به ویژه در نیم‌سال اول در وضعیت «ثبات نسبی» قرار داشت و از میانه پاییز با تحرکاتی همراه بوده و از زمستان چرخشی در این بازار ایجاد شد، اما در اسفند با 5.1‌درصد رشد، شاهد «بیشترین رشد ماهانه و محسوس قیمت» بود. در اسفند وزن ریسک غیراقتصادی ناشی از تنش های جنگی که در اول سال تا اواخر تابستان سنگین ارزیابی می شد، کاهش یافت، در مقابل ریسک غیراقتصادی ترامپ که از سال 97 تا 1400 برقرار بود، مجددا فعال شد. به این ترتیب، علت این رشد چشمگیر در ماه پایانی در بازار مسکن مربوط به «تغییر جنس ریسک و در نتیجه تغییر جهت انتظارات در بازار ملک» در زمستان و به‌ویژه در اسفند است.

در زمستان وزن ریسک «اثر ترامپ روی متغیرهای اقتصادی» و احتمال تکرار اتفاقات سال‌های 97 تا 99، در بازار معاملات مسکن به مراتب بیشتر شد و در مقابل، وزن ریسک «تنش نظامی» کاهش یافت. سال‌های 97 تا 99، ریسک ترامپ باعث جهش نرخ دلار، بروز نااطمینانی نسبت به آینده قیمت‌ها و در نتیجه افزایش خریدهای سرمایه ای ملک و جهش قیمت مسکن شد. طی سال‌های 97 تا 99 متوسط تورم مسکن بالای 60‌درصد بود. در 9 ماه ابتدای سال 1403، ریسک جنگ با تنش های منطقه ای، منجر به جدا شدن خط مسکن از دلار شد و در نتیجه به کاهش میل سرمایه‌گذاری در بازار ملک و مهار تورم مسکن منجر شد. کاهش ریسک غیراقتصادی و جاماندگی بازار مسکن از دلار منجر به کاهش خرید و ثبات قیمت‌ها و کنترل رشد قیمت شده بود، جاماندگی بازار مسکن از بازار دلار در طول سال 1403 باعث کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به قیمت دلار شد و ریسک جنگ مهم‌ترین عامل در این جاماندگی بود. به این ترتیب برآیند این دو ریسک در طول سال 1403، در نهایت باعث رشد محدود قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای سال شد.

تحقیقات میدانی  نشان می‌دهد، در پایان سال گذشته، عرضه فایل فروش آپارتمان کمتر از تقاضا بود. در اسفند ماه شکل تقاضا در املاک مناطق پرتقاضا و میانی تهران با مناطق پایین و جنوبی شهر متفاوت بود. بیشتر خریداران در مناطق جنوبی و پایین از نوع مصرف‌کننده بودند و سرمایه گذاری بسیار کم بود، اما در مقابل در مناطق میانی و پرتقاضا 5، 6، 22، 4 و… عمده خریداران از نوع سرمایه گذاری بودند.

برآیند روایت واسطه های ملکی در مجموع نشان می‌دهد، میزان عرضه و تقاضا تا نیمه اسفند تقریبا همانند ماه های گذشته بوده اما از نیمه دوم اسفند عرضه به شکل محسوسی کاهش پیدا کرد و اگرچه تقاضا همانند همه ماه های قبل چندان زیاد نبوده اما در مقایسه با عرضه افزایش پیدا کرد و این می‌تواند یکی از عوامل اصلی رشد قیمت در اسفند ماه باشد. جاماندگی بازار مسکن در مسیر رشد قیمت از بازارهایی مثل دلار در ماه های قبل از زمستان، عامل مکمل برای «سبقت تقاضا از عرضه» در بازار معاملات مسکن تهران اسفند ماه بوده است. همچنین، تقاضای سرمایه ای در مناطق متوسط شهر و تقاضای تبدیل از نوع مصرفی در مناطق جنوبی پایتخت بیشتر بود که ورود سرمایه گذاران به سمت بازار ملک می‌تواند عاملی بر افزایش قیمت در اسفند ماه باشد. سرمایه‌گذاران که بین سال‌های 97 تا 1402 به دلیل جهش قیمت‌ها رشد چشمگیری در ورود به بازار مسکن داشتند، اما در سال 1403 شدت گرفتن تنش های نظامی مانع ورود سرمایه گذاران به بازار ملک شده بود.

عامل دیگر افزایش قیمت در ماه پایانی 1403 به تورم تولید مسکن بازمی گردد که همچنان سایه بر قیمت فروش انداخته است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شده تا سازندگان مجبور به افزایش قیمت فروش نوسازها شوند و فروشندگان که قصد خرید خانه بزرگ‌تر یا جدید برای خود دارند متناسب با شرایط روز مجبور به افزایش قیمت ملک خود برای خرید خانه جدید بوده اند.

علاوه بر این، در پایان سال گذشته، بازار مسکن شاهد ورود «سرمایه گذاران بازارهای موازی» بود که «انتظار رشد قیمت» را داشتند. برخی از واسطه های ملکی افزایش قیمت مسکن ناشی از رشد تقاضای خرید را «جاماندگی این بازار از بازارهای موازی در ماه های ابتدایی سال 1403 و تداوم آن تا اوایل زمستان» عنوان می‌کنند که باعث شده فروشنده ها اقدام به افزایش قیمت کنند.