پیش بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

بازار مسکن در سالی که گذشت،‌ روزهای پر چالشی را پشت سر گذاشت. از کاهش معاملات و سرمایه‌گذاری گرفته تا اتخاذ سیاست‌های متفاوت در دو دولت سابق و فعلی و رشد بازارهای موازی، همه و همه رکود بازار را تشدید کردند. اما در سال ۱۴۰۴ وضعیت بازار مسکن چگونه خواهد بود؟ داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، به تجارت‌نیوز گفته است که تولید مسکن در سال ۱۴۰۳ به دلیل وارد نشدن سرمایه، با مشکالت جدی روبه‌رو و این وضعیت به سال ۱۴۰۴ منتقل شد. به این ترتیب بازار همچنان با کمترین میزان تقاضا مواحه است. با این حال، آیا در صورت توافق، ثبات اقتصادی و آرامش بازارهای موازی، وضعیت بازار مسکن بهبود خواهد یافت؟

کد خبر: ۲۲۵۳۲۸

دوشنبه - ۱۱ فروردين ۱۴۰۴

پرونده بازار مسکن در سال گذشته در حالی بسته شد که میزان تقاضا به کمترین حد خود رسیده بود. سال ۱۴۰۳ سالی پر التهاب و پر تنش در کشور بود و تمامی بازارها از جمله بازار مسکن تحت تاثیر این التهابات قرار گرفتند.

سقوط بالگرد ابراهیم رئیسی و جان‌باختن وی و روی کار آمدن دولت مسعود پزشکیان از یک سو و حملات متقابل ایران و رژیم صهیونیستی به یکدیگر و سایر تنش‌های سیاسی و نظامی در منطقه، به شدت بر بازارها اثر گذاشتند، به‌طوری‌ که قیمت دلار در طول یک سال گذشته بیش از ۶۰ درصد، طلا 151 درصد و سکه امامی 147 درصد رشد کرد. بیشترین رشد قیمت در بازارهای موازی نیز سهم نیم‌سکه با رشد 158 درصدی قیمت بود.

به این ترتیب سرمایه‌گذارانی که قصد ورود به بازار مسکن را داشتند، با نگاه به رشد قیمت ارز و طلا، به سمت این بازارها حرکت کردند و معاملات مسکن بیش از پیش در رکود باقی ماند.

خریداران مصرفی نیز به دلیل کاهش قدرت خرید، همچنان پشت درهای بسته بازار مسکن ماندند یا ترجیح دادند، نقدینگی اندک خود را در بازارهای ارز و طلا سرمایه‌گذاری کنند تا سرمایه آنها رشد بیشتری داشته باشد و توان خرید آنها را در سال 1404 افزایش دهد.

به این ترتیب، بازار مسکن همچنان در خوابی عمیق باقی ماند. اما آیا امسال دوره رکود بازار ملک پایان می‌‎یابد و رونق به این بازار برمی‌گردد؟

قوانین مصوب مجلس در سال 1403 روند بازار مسکن را تغییر داد

داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک مطرح کرد:‌ «در ابتدای سال ۱۴۰۳، هیچ تقاضای انباشته‌ای از سال قبل، یعنی سال ۱۴۰۲ وجود نداشت. وارد سال ۱۴۰۳ شدیم و همانند گذشته، روند قیمت‌ها در بخش اجاره به صورت تصاعدی ادامه یافت.»

او افزود: «در اردیبهشت و خرداد، دو قانون در مجلس به تصویب رسید که متاسفانه روند کار ما را تغییر داد. خدمات مشاوران املاک در بخش مسکن پس از تصویب آن قوانین، با تغییراتی مواجه شد و آیین‌نامه‌های جدید آن در حال تنظیم و تصویب هستند.»

تولید مسکن در سال گذشته با مشکل سرمایه‌گذاری روبه‌رو شد

این مقام صنفی اظهار کرد: «تولید مسکن در سال ۱۴۰۳ به دلیل واردنشدن سرمایه جدید، به ویژه سرمایه‌های خرد در دست مردم، با مشکلاتی روبه‌رو شد.» او افزود: «در این راستا، بازارهای موازی نیز شروع به حرکت کردند. تغییر دولت و رویکرد متفاوت دولت جدید در بخش مسکن نیز باعث بلاتکلیفی مشاوران املاک در نوع خدمت به بازار مسکن شد.»

بیگی‌نژاد اضافه کرد: «حالا که چند ماه از شروع کار دولت جدید گذشته، باید ببینیم چه برنامه‌ها و اهدافی در بخش مسکن دارند و قرار است به چه سمت و سویی حرکت کنند و پس از آن چگونه فعالان صنعت ساختمان می‌توانند خود را با این تغییرات تطبیق دهند.»

جذب منابع در بازار مسکن وجود ندارد و تسهیلات تامین نشده است

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: «اگر بخواهیم بازار را کارشناسی کنیم، متاسفانه جذب منابع در بازار مسکن وجود ندارد. قیمت‌ها به گونه‌ای شده است که حتی با تغییر تسهیلات نیز نتوانسته‌ایم مردم را در سطح توانمندی لازم برای تامین مسکن نگه داریم تا بتوانند بخشی از هزینه مسکن را با پس‌انداز خود تامین کرده و سپس از طریق دریافت وام، ملک مورد نظر خود را تهیه کنند.»

این مقام صنفی به مشکلات سازندگان اشاره و بیان کرد‌: «در این میان، سازندگان نیز با مشکلاتی مواجه‌اند؛ به‌طوری‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی نسبت به گذشته بسیار کاهش یافته و تعداد قراردادهای ثبت‌شده نیز بسیار کم است.»

سامانه‌های کاتب و خودنویس هنوز آماری ارائه نداده‌اند تا بتوان متوسط قیمت مسکن را تخمین زد

بیگی‌نژاد درباره اعلام‌نشدن آمار قیمت مسکن اظهار کرد: «از مردادماه سال گذشته، سامانه املاک و مستغلات خاموش شد و آمار دقیقی در این زمینه وجود ندارد. بر اساس آمارهای قبلی که از بانک مرکزی اعلام می‌شد، با رقم ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خداحافظی کرده‌ایم و اکنون امکان ارائه آمار دقیق وجود ندارد که ما بخواهیم همچون گذشته یک آمار دقیق اعلام کنیم.»

وی افزود: «آمارهای قبلی نسبت به متوسط قیمت شهری تهران، به واسطه قراردادهای ثبت شده مشاوران املاک ارائه می‌شد. اما با ایجاد دو سامانه خودنویس و کاتب که تا این لحظه هنوز آماری از تعداد و مبلغ قراردادها نداده‌اند. ما نمی‌توانیم آماری دقیق و صحیحی را اعلام کنیم.»

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره نادرستی میانگین قیمت مسکن اعلام شده توسط برخی از کارشناسان بیان کرد: «برخی کارشناسان به اشتباه آگهی‌های ثبت شده توسط مردم را ملاک میانگین قیمت قرار داده‌اند که این کاملا اشتباه است. زیرا قیمت‌های اعلام شده توسط مردم برای فروش یا اجاره، معمولا روند کاهشی را نشان می‌دهد و با قیمت قراردادهای ثبتی متفاوت است.»

کمبود تولید مسکن در سال ۱۴۰۳ خود را در بخش اجاره نشان می‌دهد

بیگی‌نژاد بیان کرد: «در نهایت، تولید مسکن در سال ۱۴۰۳ به قدر نیاز جامعه نبود، در این بین تقاضای موثری نیز وجود نداشت و ما با کمترین میزان تقاضا به سال ۱۴۰۴ منتقل شدیم.»

او افزود: «شاید بتوان گفت که هیچ تقاضای انباشت شده‌ای از سال ۱۴۰۳ به سال ۱۴۰۴ منتقل نشده است. در ابتدای سال ۱۴۰۴، موضوع اجاره را در پیش خواهیم داشت و کمبود تولید مسکن در سال ۱۴۰۳ خود را در بخش اجاره نشان خواهد داد.»

تا زمانی که بازارهای موازی به ثبات نرسند، بازار مسکن فقط نظاره‌گر است

این مقام صنفی درباره وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ تصریح کرد:‌ «در مورد وضعیت بازار در سال ۱۴۰۴، باید توجه داشت که اقتصاد برای مردم کاملا روشن است و آنها می‌دانند که در بازارهای موازی سرمایه‌گذاری از جمله ارز، طلا و سرمایه‌گذاری‌های دیگر چه اتفاقی خواهد افتاد.»

بیگی‌نژاد افزود: «مادامی که بازارهای دیگر آرامش خود را حفظ نکنند و به ثبات نرسند، بازار مسکن نظاره‌گر بازارهای دیگر خواهد بود.»

وی درباره روند قیمت در سال جاری تاکید کرد: «پس از آن نیز بازار مسکن، قیمت را جانمایی می‌کند و قیمت در مقاطع مختلف مشخص خواهد شد. قطع به یقین این قیمت می‌تواند مقداری از دسترس مردم خارج باشد. در حال حاضر مدت زمان تهیه مسکن رو به افزایش بوده و شاید در سال فعلی افزایشی‌تر باشد.»

در صورت توافق، سرمایه‌گذاران به بازار مسکن بازمی‌گردند

اما اگر میان ایران و آمریکا، توافقی صورت بگیرد و بازارهای موازی به ثبات برسند، چه اتفاقی برای بازار مسکن رخ خواهد داد؟ بیگی‌نژاد در پاسخ به این سوال توضیح داد‌: «قیمت مسکن حاصل از اتفاقات و ضرایب بازارهای دیگر است. قطعا رشد قیمت مسکن مانند رشد بازارهای دیگر نخواهد بود، اما سرمایه‌گذارانی که در بازارهای دیگر فعال هستند، در نهایت مجبور خواهند بود سرمایه خود را به بخش مسکن وارد کنند. زیرا بازار مسکن، به‌عنوان مطمئن‌ترین بازار، از ثبات بیشتری برخوردار است.»

بهتر است سرمایه‌ها به حوزه تولید مسکن وارد شود

این مقام صنفی در ادامه اضافه کرد: «از این رو می‌بایست کسانی که مبلغی نقدینگی، یا ارز و طلا در اختیار دارند، در نهایت در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند. بنابراین، بهتر است که حاکمیت و دولت محترم مسیری را طراحی کنند که سرمایه‌گذاران بتوانند سرمایه‌های خود را، که در سایر بازارها در گردش است،  به سمت بازار مسکن هدایت کنند.»

بیگی‌نژاد در پایان درباره نحوه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن پیشنهاد کرد:‌ «در این میان، می‌توان از این سرمایه‌ها در بخش تولید مسکن بهره گرفت تا علاوه بر تامین نیاز جامعه، از مزایای آن در رونق اقتصادی نیز استفاده شود.»