حال آشفته بازار مسکن / هزینه جهش قیمت طلا و سکه به گردن مستاجران افتاد؟

بازار مسکن در سال 1403 حال خوشی نداشت. از یک سو تورم و ضعف تسهیلات خرید مسکن رمق متقاضیان مصرفی را گرفته بود و از سوی دیگر، نقدشوندگی پایین و کندی تحرک پول و سرمایه در اقتصاد، انگیزه سرمایه‌گذاری در این بازار را از بین برده بود. در این بین سایه جنگ نیز بازار مسکن را از سکه انداخت و بازارهای نقدشونده و پرتحرکی مانند طلا و سکه را بر صدر نشاند. با این حال اما برخی ناظران اقتصادی، سال آینده را برای بازار مسکن خوش‌یمن می‌دانند و معتقدند، در صورت آرامش سیاسی و صلح و ثبات بین‌المللی، این بازار آماده می‌شود تا خود را به دلار برساند. این گزاره اما به معنای جهش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره نیز هست!

کد خبر: ۲۲۵۰۷۴

پنجشنبه - ۳۰ اسفند ۱۴۰۳

اقتصاد ایران در حالی رو به سوی 1404 دارد که بازار مسکن به‌عنوان بخش بزرگی از سکوی تولید و اشتغال کشور به خواب رفته است. این رکود که از دولت ابراهیم رئیسی آغاز شده و با سوءمدیریت مهرداد بذرپاش، تعمیق و از گردونه اقتصاد خارج شد، منجر به آسیب‌های اقتصادی و اجتماعی زیادی شده است.

دولت مسعود پزشکیان هم که تنها 6 ماه است بر سر کار آمده و در دو جبهه با مخالفان داخلی و دشمنان خارجی در حال کارزار است، هنوز نتوانسته گرهی از مشکلات اقتصاد مسکن باز کند.

به این ترتیب، مسکن با ضریب اهمیت 36 درصدی و تورم 40 درصدی به بزرگترین مشکل خانوارها تبدیل شده است. این در حالی‌ست که نه امیدی برای خرید خانه وجود دارد و نه توانی برای تمدید سالانه رهن و اجاره!

رویای خانه‌دار شدن

همان‌گونه که اشاره شد، سال 1403 برای بازیگران بازار مسکن سال خوبی نبود. سرمایه‌گذاری‌های سال 1402 ثمری نداد و نقد نشد. در سمت دیگر، متقاضیان مصرفی هم به دلیل قیمت بالای ملک و کاهش قدرت خرید، از ورود به این بازار بازماندند. به این ترتیب خرید خانه به رویای دورتری برای متقاضیان مصرفی تبدیل شد.

این در شرایطی بود که سیستم بانکی، به شدت فشل و دچار ناترازی‌های بزرگی بود و همین معضل، ارائه تسهیلات به مردم را با مشکلات جدی مواجه کرد. بر همین اساس، تسهیلات مسکن اعم از وام برای مستاجران و وام‌های خرید خانه، از دسترس خارج شد و در صورت پرداخت هم، نه تنها بهره‌ای بالا داشت و غیرقابل بازپرداخت بود، بلکه عملا هزینه‌های زیادی را نیز پوشش نمی‌داد و به عبارت دیگر، ناکارآمد شده‌ بود.

شرایطی که به نظر نمی‌رسد در سال 1404 نیز تغییری کند. به ویژه اینکه با توجه به حجم بالای تسهیلات تکلیفی بانک‌ها که میراث شوم دولت سیزدهم است، شبکه بانکی همچنان دچار ناترازی و کمبود منابع خواهد بود.

ویرانی صنعت ساختمان

اقتصاد مسکن اما گسترده‌تر از این‌هاست و بازار مسکن تنها بخشی از آن را تشکیل می‌دهد. در بحبوحه تغییر و تحولات سیاسی در سال 1403، نابودی و ورشکستگی صنعت ساختمان نیز کلید خورد.

دیگر نه از آن پروژه‌های بزرگ ساخت و ساز خبری بود و نه از آگهی‌های پیش‌فروش مسکن که به دنبال جذب سرمایه و چرخش پول در اقتصاد مسکن هستند.

به گفته فعالان این صنعت، برخی از سازندگان بزرگ و کوچک، به دلیل رکود سنگین بازار و کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم، دچار زیان شده و دست از این کار شستند. در همین حال، بخش بزرگی از سرمایه‌های حوزه مسکن نیز به سمت بازارهای ارز و طلا کوچ کرد تا در رکود مسکن، دست کم اندکی رشد را تجربه کرده و بازدهی داشته باشند.

در این بین، خواب صنعت ساختمان، منجر به بیکاری مهندسان، کارگران ساختمانی، تکنیسین‌های حوزه‌های مختلف مرتبط با صنعت ساختمان و ورشکستگی صنایع وابسته به این صنعت شده است. تحولاتی که در نهایت منجر به آسیب‌های جبران‌ناپذیر اجتماعی و اقتصادی می‌‍شود.

باید اشاره داشت، آخرین آمار از شامخ صنعت ساختمان که اتاق تعاون ایران آن را منتشر کرده، مربوط به بهمن‌ماه است و نشان از پسرفت شاخص مدیران خرید در این صنعت دارد. در حالی که شامخ کل ساختمان در دی‌ماه 1403 روی عدد 46.85 بوده، در بهمن‌ماه کاهش یافته و به 44.97 رسیده است. این روند کاهشی تکرارشونده طی 9 ماه اخیر حاکی از رکود صنعت ساختمان است.

در همین حال، شاخص انتظارات درباره فعالیت شرکت‌های صنعت در ماه آینده نیز از 47.57 در دی‌ماه به 46.93 در بهمن رسیده که نشان می‌دهد فعالان اصلی این صنعت، گشایشی در کار نمی‌بینند و تداوم رکود را پیش‌بینی می‌کنند. با این وصف آیا امیدی وجود دارد که بازار مسکن در سال 1404 از خواب بیدار شود؟

2 سناریوی بازار مسکن در سال 1404

نگاهی به وضعیت بازار مسکن دو سناریوی اصلی را برای سال 1404 ترسیم می‌کند؛ در سناریوی اول، برخی از ناظران بازار مسکن معتقدند که پس از چند سال رکود در بازار مسکن و جهش‌های بی‌سابقه در بازارهای رقیب از جمله طلا، سکه و ارز، حالا نوبت به بازار ملک رسیده که خود را به قیمت دلار و تورم برساند.

آنها معتقدند که ظرفیت بازارهای رقیب پر شده و قیمت‌ها در این بازارها سطوح جدیدی را نخواهند دید. بر همین اساس پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن در سال 1404، میزبان اصلی نقدینگی سرگردان باشد.

در سناریوی دوم اما، برخی به قدرت خرید مردم اشاره می‌کنند و معتقدند که توان مردم برای پرداخت هزینه خرید خانه بسیار کاهش یافته و تسهیلات خرید مسکن نیز عملا از کار افتاده است. به این ترتیب این گزاره نیز مطرح است که اگرچه بازار مسکن در سطح ارزندگی قرار گرفته اما به دلیل ناتوانی متقاضیان مصرفی از خرید، بدون مشتری می‌ماند. به‌ویژه اینکه حجم سرمایه لازم برای ورود به بازار مسکن بسیار فراتر از حجم سرمایه مورد نیاز برای بازی در بازارهای رقیب است.

در پایان اما باید به وضعیت مستاجران اشاره داشت که در سال آینده عموما هم از خرید خانه محروم خواهند بود و هم قرار است هزینه جهش قیمت دلار، طلا و سکه در سال 1403 را در سال 1404 و در قالب رشد اجاره‌بها بپردازند!