کارشناسان چه نسخه‌ای برای خروج بازار مسکن از رکود پیچیدند؟

بررسی تجربه کشورهایی که در زمین تامین مالی مسکن کارنامه قابل قبولی دارند، بیانگر آن است که تقاضای قوی نقطه قوت به شمار می رود. در واقع ضعف تقاضا به خصوص تقاضای مصرفی خط قرمز سیاستگذار و بانک های تخصصی مسکن در دنیا شمرده می شود.

کد خبر: ۲۲۳۹۹۳

سه‌شنبه - ۰۷ اسفند ۱۴۰۳

بازار مسکن در کشور با نامعادله جهش قیمت و نبود خریدار مواجه است؛ این نامعادله شرایطی را رقم زده است که بخش عمده‏‏‌ای از گروه‏‏‌های درآمدی در جامعه قدرت خرید خانه را نداشته باشند و همزمان قیمت مسکن در مسیر صعود نوسان کند. در واقع در شرایط کنونی تامین مالی در دو سمت عرضه و تقاضا با چالش مواجه بوده و همین موضوع باعث شده تا رکود در بازار مسکن با وضعیت بحرانی مواجه شود. در این شرایط ایجاد محدودیت مالی برای هر یک از طرفین بازار با هدف حمایت از سمت دیگر بازار می‏‏‌تواند وضعیت بخش مسکن را حادتر کند. با وجود این اعطای وام ۲ منظوره ساخت به شرط پیش‌فروش به افراد مشخص می‏‏‌تواند، گره رکود در ساخت و تقاضا را مرتفع کند.

اخیرا پیشنهادی به سیاستگذار حوزه مسکن در خصوص عدم پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید خانه و در عوض پرداخت این یارانه به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی با هدف حل مشکل نقدینگی و ایجاد ثبات قیمتی در بازار مسکن ارائه شد؛ این پیشنهاد با انتقادات جدی مواجه است و با هیچ یک از الگوهای جهانی در زمینه رفع تامین مسکن برای اقشار کم درآمد و با درآمد متوسط تطبیق ندارد.

بحث تامین مالی موضوع علمی است؛ به شکل کلی نمی توان در بحث تامین مالی از طریق تسهیلات بانکی با هدف حمایت بیشتر از یک بخش خاص برای بخشی دیگر محدودیت ایجاد کرد؛ در واقع نمی توان با هدف حمایت از سمت عرضه، در تامین مالی سمت تقاضا مانع ایجاد کرد. در یک بازار مشخص هر دو سمت عرضه و تقاضا باید این فرصت را داشته باشند تا به طور مستقل و براساس شرایط حاکم بر آن حوزه و نظام تامین مالی، از تسهیلات بهره مند شوند. درواقع تامین مالی یک بازار است و وضع محدودیت برای هر یک از طرفین عرضه و تقاضا در یک بازار مشخص می تواند چالش زا باشد. البته سیاستگذار یا بانک تامین کننده مالی می تواند تعیین کند که به هر یک از طرفین عرضه و تقاضا چه میزان تسهیلاتی را به چه نحوی اعطا کند اما ممنوعیت اعطای تسهیلات نادرست است .

پیشنهاد جدید یا تکرار تجربه؟

ایده عدم حمایت از بخش تقاضا و تمرکز بر بخش عرضه در نیمه دوم دهه ۸۰ در کشور اجرایی شد؛ این سیاست در سال های ابتدایی دهه ۹۰ نیز ادامه یافت، در این دوره زمانی عمده تسهیلات بخش مسکن در کشور به ساخت مسکن با تکیه بر ساخت مسکن حمایتی (مسکن مهر) اعطا شد و در عین حال برای بازه چند ساله به رغم رشد قیمت خانه، تغییری در سقف تسهیلات مسکن ایجاد نشد. این رویه در نهایت باعث جهش قیمت تمام شده ساخت مسکن شد و در حالی که خانه در کشور ساخته شد، اما لزوما این خانه به متقاضیان خانه اولی تخصیص نیافت. در عین حال با تضعیف قدرت خرید در میان متقاضیان مصرفی در نهایت بازار با رکود مواجه شد.

خریدار حلقه پایانی زنجیره تولید مسکن

تولید مصالح ساختمانی، فروش آن به سازندگان، ساخت خانه و فروش آن به خریدار نهایی مجموعا زنجیره ساخت مسکن را تشکیل می دهد. ایجاد خلل در هر یک از حلقه های زنجیره می تواند عملکرد کل زنجیره را دچار ایراد کند. در شرایط کنونی یکی از چالش های اصلی صنعت ساختمان در کشور ایجاد خلل در بخش تقاضای نهایی با تضعیف قدرت خرید مصرف کنندگان است. این رویه باعث شده تا سرمایه قابل توجهی در بخش ساخت وساز حبس شده و عدم بازگشت سرمایه رکود در بخش ساخت را نیز رقم زده است.

طی دهه های گذشته به رغم جهش های متوالی قیمتی در بازار مسکن، سقف تسهیلات اعطایی برای خرید خانه متناسب با رشد قیمت مسکن افزایش نداشته و به این ترتیب در شرایط کنونی تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن تطبیقی با قیمت خانه ندارد. متوسط قیمت فروش هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران به بیش از ۸۸ میلیون تومان رسیده و سقف تسهیلات اعتباری خرید خانه تنها کفاف خرید حدود ۳ متر مربع خانه در شهر تهران را می دهد. در عین حال خریداران خانه در دریافت همین اعتبار نیز با چالش هایی مواجه هستند، چرا که طی سال های اخیر عمده تسهیلات مسکن به ساخت مسکن حمایتی تخصیص داده شده و سهم خریداران از تسهیلات حداقلی بانک ها برای خرید خانه محدود شده است. درواقع در شرایط کنونی پیشنهاد عدم پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید خانه و درعوض پرداخت این یارانه به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی با هدف حل مشکل نقدینگی و ایجاد ثبات قیمتی در بازار مسکن موضوعی جدید نیست. این پیشنهاد به شیوه‌های گوناگون در سال های گذشته و در زمان اجرای طرح مسکن مهر و در سال های اخیر در پروژه مسکن ملی اجرایی شده و تاثیر منفی آن بر تضعیف تقاضا و تشدید رکود در بازار مسکن و ساخت وساز نمایان شده است.

روند سیاستگذاری کنونی با تضعیف تقاضا به قفل بازار مسکن در کشور انجامیده است. این قفل روندی را رقم زده است که از یکسو تولیدکننده مصالح، سازنده و از سوی دیگر متقاضیان حال و روز خوبی ندارند. در چنین شرایطی عبور از این وضعیت نیاز به حل نامعادله تامین مالی مسکن دارد.

اعطای وام ۲منظوره، راهکار عبور از بحران

برای عبور از قفل ایجاد شده در بازار مسکن کشور راهکارهای کارشناسی وجود دارد؛ ارائه وام ۲ منظوره که همزمان سازنده و خریدار را در بر بگیرد می تواند چالش فعلی را در بخش مسکن مرتفع کند. در واقع سیاستگذار باید به سمتی برود که وام ساخت را به سازندگانی اعطا کند که واحدهای خود را به افراد مشخص خواهان خرید خانه اول پیش فروش کنند و وام به اسم پیش‌خریدار صادر شود و پرداخت آن به سازنده، هزینه ۵۰ تا ۶۰ درصد ساخت را تامین مالی کند. به این ترتیب متقاضیان خانه اولی با دریافت تسهیلات بانکی می توانند وارد فرآیند خرید خانه به شکل پیش‌خرید شده و در ادامه در طول دوره ساخت، سهم آورده خود را تامین می کنند. این رویه تامین مالی اولیه مورد نیاز برای ساخت مسکن را مهیا کرده و در عین حال با ایجاد قدرت خرید برای افراد فاقد خانه زمینه صاحب خانه شدن بخشی از اقشار جامعه را مهیا می کند.