مستاجران منتظر بهبود باشند؟

رشد یک‌ساله اجاره بها در پایان بهمن به ۴۱درصد رسید که بالاترین «تورم اجاره» طی ۱۳سال اخیر است.

کد خبر: ۲۲۳۸۲۴

شنبه - ۰۴ اسفند ۱۴۰۳

تورم سالانه اجاره بها در بهمن ماه به نرخ ۴۱درصد یعنی سقف ۱۳ سال اخیر خود رسید؛ این درحالی بود که از سرعت رشد تورم عمومی و تورم خرید مسکن در این سال کاسته شد. به این ترتیب بیش از ۶ میلیون خانوار مستاجر در کشور در این سال تحت فشار هزینه اجاره بها مجبور به فاکتور گرفتن از سایر هزینه های زندگی شدند. عدم تعادل در بخش عرضه و تقاضای مسکن استیجاری عامل پیشی گرفتن تورم اجاره بها از تورم عمومی و تورم مسکن بود. در این شرایط با توجه به نبود برنامه مشخص از سوی سیاستگذار برای حل چالش مسکن در استطاعت برای گروه های درآمدی ضعیف و متوسط؛ عبور از شرایط کنونی برای مستاجران دشوار خواهد بود.
گزارش تورم مسکن برای بهمن ماه از سوی مرکز آمار منتشر شد؛ مطابق این گزارش تورم ماهانه اجاره بها کمتر از شاخص کل تورم در بعد ماهانه قرار گرفت، با وجود این تورم نقطه به نقطه و تورم سالانه در بخش مسکن بالاتر از شاخص کل تورم بود. این داده ها بیانگر آن است که همچنان تورم در بخش مسکن پیشران تورم عمومی است و هزینه بالای اجاره بها بخش قابل توجهی از مردم (مستاجران) را با چالش در تامین سایر هزینه های زندگی مواجه کرده است. درحالی که شاخص کل تورم (تورم عمومی) برای بهمن امسال نسبت به بهمن سال قبل رشدی ۳۵.۳ درصدی داشت؛ تورم نقطه به نقطه در بخش مسکن افزایشی ۳۷.۶درصدی را ثبت کرد. همچنین درحالی که شاخص کلی تورم در بعد سالانه در بهمن رشدی ۳۲ درصدی داشت، تورم سالانه مسکن به ۴۰.۸ درصد رسید.

عقبگرد ماهانه اجاره بها یا اثر فصلی؟

مطابق داده اعلامی از سوی مرکز آمار، تورم ماهانه اجاره بها نسبت به ماه قبل رشد ۲.۶درصدی داشت؛ این درحالی بود که تورم ماهانه اجاره بها برای دی ماه ۲.۹درصد بود و به این ترتیب از سرعت رشد اجاره بها در یازدهمین ماه سال نسبت به دی ماه کاسته شد. کاهش تورم ماهانه اجاره بها اولین تصویر قابل برداشت از گزارش مرکز آمار است. اگرچه این تصویر در نگاه اول مثبت ارزیابی می شود، اما بررسی دقیق تر از آن حکایت دارد که فروکش تورم اجاره بها در بهمن نسبت به دی ماه به مفهوم بهبود وضعیت برای مستاجران نیست. بررسی روند بلند مدت تورم اجاره بها حاکی از آن است که به شکل سنتی تورم ماهانه اجاره بها در ۲ ماه پایانی سال کاهش پیدا می کند و درواقع این افت تورم اجاره بها روندی فصلی است. درواقع عمده مستاجران ترجیح می دهند که پیش از هفته های پایانی سال جابه جا شوند و این موضوع با کاهش تقاضا در بازار اجاره بها از سرعت رشد تورم در این بخش می کاهد.

بررسی ها  حکایت از رکوردشکنی تورم در بازار اجاره بها برای بهمن ماه دارد؛ تورم یک‌ساله اجاره مسکن منتهی به بهمن امسال براساس شاخص مرکز آمار به 40.8 درصد رسید که این رقم بالاترین رشد نرخ سالانه اجاره بها از سال 90 تا کنون است. رکوردشکنی تورم سالانه اجاره بها در سال جاری تصویر دیگری است که داده های مرکز آمار از بازار مسکن ارائه کرد. این داده حکایت از آن دارد که فشار زندگی برای اجاره نشین ها در سال جاری به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. درحالی که داده های مرکز آمار از رکوردشکنی در بازار اجاره بها در سال جاری حکایت دارد، بررسی های میدانی نیز حاکی از آن است که جهش نرخ اجاره بها به شکل مستقیم بر کیفیت زندگی مستاجران اثر منفی برجای گذاشته است.

تورم اجاره بها متاثر از فاکتورهای اصلی شامل قیمت مسکن، تورم عمومی و عرضه و تقاضا در بازار است. امسال از تورم عمومی کاسته شد؛ بنابراین انتظار می رفت که افت تورم عمومی بر تورم اجاره بها اثر کاهشی برجای بگذارد. با این وجود بررسی ها حاکی از آن است که برخلاف روند کاهشی در تورم عمومی در بعد نقطه به نقطه و سالانه؛ اما تورم مسکن افزایشی شده است. بررسی های دنیای اقتصاد در عین حال تاکید دارد که امسال از شتاب رشد قیمت مسکن در کشور کاسته شد؛ البته همچنان در سال جاری قیمت خرید و فروش مسکن در کشور افزایشی بود، اما از سرعت رشد قیمت نسبت به سال قبل کاسته شد.

بنابراین فاکتور قیمت مسکن نیز عامل جهش اجاره بها در سال جاری نبود. درحالی که فروکش تورم عمومی و فروکش تورم مسکن دو شرط لازم برای کاهش اجاره بها به شمار می رود؛ اما شرط کافی نیست و نتیجه این موضوع در جهش تورم سالانه اجاره بها درحالی که روند تورم عمومی و قیمت مسکن کاهشی شده؛ نمایان است. عدم تعادل در عرضه و تقاضا در بازار اجاره؛ موتور محرک قیمت اجاره بها در شرایطی است که تورم عمومی و تورم قیمت مسکن در کشور کاهشی شده است.

طی سال های اخیر و در پی بروز جهش های متوالی قیمتی در بازار مسکن؛ از قدرت خرید خانه برای مصرف شخصی برای بخش قابل توجهی از گروه های مختلف درآمدی در کشور کاسته شد. این موضوع با افزایش تقاضا در بازار اجاره بها زمینه ساز رشد قیمت در این بخش شد. در عین حال طی سال های اخیر و در پی جهش متوالی قیمتی در بازار مسکن، خرید سرمایه ای خانه در کشور نیز کاهش داشته است. این موضوع به کاهش عرضه مسکن اجاره ای در بازار دامن زد و با برهم خوردن تعادل در بخش عرضه و تقاضا، تب رشد قیمت اجاره بها در کشور را گرم کرد.

مستاجران منتظر بهبود باشند؟

آمارهای جسته و گریخته حکایت از آن دارد که بیش از 6 میلیون خانوار در کشور مستاجر هستند؛ جهش متوالی قیمتی در بازار مسکن طی سال های اخیر باعث شده تا بخش قابل توجهی از این خانوارها امید چندانی به صاحب خانه شدن نداشته باشند و اجاره نشینی را به عنوان یک مدل گریزناپذیر زندگی بپذیرند. با این وجود جهش متوالی در بازار اجاره بها طی سال های اخیر و به خصوص طی سال گذشته وضعیت را به نحوی پیش برده است که حفظ زندگی اجاره نشینی نیز دیگر به سادگی میسر نیست. در واقع هزینه های بالای اجاره خانه، بخشی از مستاجران را ناچار به کوچ اجباری به محله های غیر دلخواه، مهاجرت به حاشیه شهرها و در برخی موارد زندگی چند خانواده ای در یک خانه سوق داده است. در این شرایط این سوال مطرح است که بازار اجاره بها در سال های پیش رو به کدام سمت وسو پیش می رود؟ مستاجرها به بهبود وضعیت در میان و بلندمدت امیدوار باشند یا هزینه تامین سرپناه، هر روز مستاجران را فقیر و فقیرتر می کند.

بررسی ها حاکی از آن است که با توجه به جهش های قبلی انجام شده در قیمت مسکن، روند تورم عمومی، عدم رشد حقوق و دستمزد متناسب با سطح تورمی طی سال های متوالی، عدم تناسب تسهیلات خرید مسکن با قیمت های فعلی و وضعیت نابسامان طرح های حمایتی بعید است که بهبود چشمگیری در قدرت خرید خانه در میان عمده افراد جامعه در سال آینده حاصل شود. بنابراین روند تقاضا در بازار اجاره بها همانند امسال پررنگ باقی می ماند و این موضوع عاملی در جهت حفظ جریان افزایش قیمت در بازار اجاره بها خواهد بود. البته عدم کشش تقاضا به دلیل محدودیت منابع مالی مستاجرها می تواند ترمز رشد نرخ اجا‌ره بها را بکشد. قیمت مسکن عامل دیگر اثرگذار بر بازار اجاره بها است؛ قیمت مسکن در سال آینده به معادله ریسک سیاسی و ژئوپلیتیک بازمی گردد.

طی ماه های اخیر اغلب بازارها با رشد قیمت ناشی از انتظارات تورمی مواجه شدند؛ با این وجود مسکن به دلیل واهمه از ریسک ژئوپلیتیک و عدم کشش قیمتی از این روند جا ماند. در این شرایط حفظ ریسک های سیاسی با تضعیف ارزش پول ملی می تواند حامی رشد قیمت مسکن باشد که این موضوع شرایط را برای مستاجرها در سال پیش رو دشوارتر می کند.

در چنین شرایطی انتظار می رود که سیاستگذار با انفعال از کنار معضل جهش قیمت اجاره بها عبور نکند و چاره ای برای کاهش هزینه زندگی مستاجرها بیندیشد. البته این چالش با اخذ تدابیری نظیر وضع سقف قانونی بر قیمت اجاره بها قابل حل نیست. بازیابی قدرت خرید مسکن برای خانه اولی ها، ایجاد طرح های حمایتی با تاکید بر اجرای طرح های خانه های استیجاری و تشویق مالکان چند خانه ای به اجاره دادن املاک خالی می تواند از فشار قیمتی در بازار اجاره بها بکاهد.