چرا قیمت مسکن همپای گران‌ترین کشورهای دنیا بالا می‌رود؟

تقاضا برای مسکن در ایران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، بسیار بیشتر از عرضه است. افزایش جمعیت و به‌تبع آن نیاز به مسکن، تقاضا را به طور مداوم بالا نگه داشته است. مهاجرت به شهرهای بزرگ نیز تقاضا را در این مناطق تشدید کرده است

کد خبر: ۲۲۳۶۲۲

دوشنبه - ۲۹ بهمن ۱۴۰۳

متوسط قیمت مسکن در تهران احتمالا به حدود متری 100 میلیون تومان رسیده و باعث شده خرید خانه 80 متری در تهران حداقل به هشت میلیارد تومان پول نیاز داشته باشد. باتوجه به این وضعیت، ممکن است زمان انتظار برای صاحبخانه‌شدن به عنوان یک متر و معیار آماری در دنیا باز هم افزایش پیدا ‌کند اما آیا تا حالا پیش خودتان فکر کرده‌اید چه عواملی باعث شده‌اند قیمت مسکن در ایران حتی در قیاس با کشورهای پیشرفته دنیا بیشتر باشد؟

یک: نرخ تورم

نرخ تورم بالا در ایران یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن است. تورم باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی مانند آهن، سیمان، گچ و… می‌شود. این افزایش قیمت، هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را بالا می‌برد و سازندگان مجبور به افزایش قیمت فروش واحدهای مسکونی می‌شوند. تورم در عین حال به افزایش دستمزد کارگران و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت‌و‌ساز منجر خواهد شد.تورم از سوی دیگر به ایجاد انتظارات تورمی بین مردم دامن می‌زند. یعنی چون افراد انتظار دارند قیمت‌ها در آینده افزایش پیدا کند، تقاضا برای مسکن بالا می‌رود.

دو: متناسب نبودن عرضه و تقاضا

تقاضا برای مسکن در ایران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، بسیار بیشتر از عرضه است. افزایش جمعیت و به‌تبع آن نیاز به مسکن، تقاضا را به طور مداوم بالا نگه داشته است. مهاجرت به شهرهای بزرگ نیز تقاضا را در این مناطق تشدید کرده است. هنگامی که تقاضا بیشتر از عرضه باشد، فروشندگان می‌توانند قیمت‌های بالاتری را تعیین کنند. نبود تعادل بین عرضه و تقاضا در نهایت به تشکیل حباب قیمت در بازار مسکن منجر خواهد شد ولی چون قیمت مسکن هرگز از حباب خالی نمی‌شود، اوضاع به این شکلی درآمده که الان می‌بینیم.

سه: مسکن در ایران کالای سرمایه‌ای است

مسکن در ایران به عنوان یک کالای سرمایه‌ای مورد استفاده قرار می‌گیرد. وقتی مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای مطرح می‌شود، تقاضا برای آن بالا می‌رود. افراد و شرکت‌ها به امید افزایش قیمت مسکن در آینده، اقدام به خرید آن می‌کنند. این تقاضای سوداگرانه، باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. از سوی دیگر مالکان تمایل دارند واحدهای خود را خالی نگه دارند تا در زمان مناسب و با قیمت بالاتر به فروش برسانند. این موضوع باعث کمبود واحدهای اجاره‌ای و افزایش اجاره‌بها می‌شود.

چهار: نرخ ارز

تغییرات نرخ ارز نیز بر قیمت مسکن تأثیرگذار است و باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی و در نتیجه افزایش هزینه ساخت مسکن خواهد شد. چون بخش قابل‌توجهی از مصالح ساختمانی مورد استفاده در ایران، وارداتی یا به‌نوعی با ارزهای خارجی مرتبط هستند. همچنین، برخی تجهیزات و ماشین‌آلات مورد استفاده در صنعت ساختمان نیز وارداتی بوده و افزایش نرخ ارز، هزینه خرید و نگهداری آنها را بالا می‌برد. در نهایت افزایش نرخ ارز، هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را افزایش می‌دهد و سازندگان مجبور به افزایش قیمت فروش واحدهای مسکونی می‌شوند.

پنج: سیاست‌های دولت

سیاست‌های پولی و مالی دولت به طور مستقیم یا غیرمستقیم بر نرخ تورم تأثیر می‌گذارد چون کسری بودجه دولت، به افزایش تورم و در نتیجه افزایش قیمت مسکن منجر خواهد شد. نرخ بهره بانکی هم بر بازار مسکن تأثیرگذار است؛ افزایش نرخ بهره هزینه وام‌های مسکن را افزایش می‌دهد و در نتیجه تقاضا برای خرید مسکن پایین می‌آید. اجرای ناموفق طرح‌های مسکن دولتی یکی دیگر از عوامل گران‌بودن مسکن در ایران است.

تجربه نشان داده وقتی طرح‌های دولتی مسکن به‌درستی اجرا نمی‌شوند، کمبود زمین، مصالح یا بودجه باعث افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ مسکن خواهد شد. مالیات بر مسکن در اکثر نقاط دنیا به عنوان ابزاری برای کنترل قیمت‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد، با این‌حال، در ایران، مالیات بر مسکن نسبتا پایین است و تأثیر چندانی بر کنترل قیمت‌ها ندارد.

شش: قیمت زمین

قیمت زمین به عنوان یکی از مهم‌ترین و پرهزینه‌ترین اجزای تشکیل‌دهنده قیمت تمام‌شده مسکن، تأثیر مستقیمی بر آن دارد. قیمت زمین در ایران، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، بسیار بالاست. قیمت زمین به‌خصوص در شهرهای بزرگ، ممکن است بیش از ۵۰ درصد از کل هزینه ساخت و فروش یک واحد مسکونی را شامل شود اما نباید این نکته را هم فراموش کرد که در بسیاری از شهرهای بزرگ ایران، به دلیل محدودیت زمین و موانع موجود برای توسعه آن، عرضه زمین برای ساخت‌و‌ساز مسکن محدود است. محدودیت عرضه، باعث افزایش قیمت زمین می‌شود، زیرا تقاضا برای آن بیشتر از عرضه است. سوداگری در بازار زمین، دیگر عامل موثر بر افزایش قیمت مسکن محسوب می‌شود.

هفت: دلالی

واسطه‌ها و دلالان متعددی در بازار مسکن ایران وجود دارند که هر کدام به نوعی در افزایش قیمت مسکن نقش دارند. این واسطه‌ها با خرید و فروش مکرر ملک، سعی در کسب سودهای کلان دارند. هرچه تعداد واسطه‌ها در یک معامله بیشتر باشد، هر کدام از آنها سود خود را اضافه می‌کنند و در نتیجه قیمت نهایی برای مصرف‌کننده افزایش پیدا می‌کند. بعضی واسطه‌ها با خرید و نگهداری ملک، به امید افزایش قیمت آن در آینده، سعی در کسب سودهای کلان دارند و گروهی دیگر با سوءاستفاده از شفافیت در معاملات مسکن و نبود اطلاعات کافی در مورد قیمت‌های واقعی، به سوداگری و افزایش قیمت‌ها دامن می‌زنند.