سهم واقعی عوارض در قیمت خانه چقدر است؟

سال آینده «میانگین عوارض ساخت وساز مسکن در تهران» ۲۷‌درصد افزایش پیدا می‌کند؛ اما رشد برخی عوارض از جمله تغییر کاربری، بیش از این رقم است

کد خبر: ۲۲۲۹۴۴

دوشنبه - ۱۵ بهمن ۱۴۰۳

شورای شهر با «پیشنهاد شهرداری تهران» برای افزایش عوارض ساخت مسکن به میزان میانگین ۲۷درصد در سال۱۴۰۴ موافقت کرد. فرمول پیچیده محاسبه عوارض ساخت‌وساز اما نشان می‌دهد، نرخ رشد هزینه‌ای که فعالان ساختمانی باید برای دریافت جواز ساخت در سال آینده بپردازند، بیش از این رقم است. این فرمول البته روز گذشته محل نقد و پرسش اعضای شورای ‌شهر از مدیران شهرداری قرار گرفت. با این حال بررسی‌ها» مشخص می‌کند، ضرایب قابل توجهی برای «عوارض فروش تراکم بیشتر از طرح تفصیلی» و «عوارض تغییر کاربری» در نظر گرفته شده است.

شورای شهر تهران افزایش 27 درصدی عوارض ساخت وساز واحدهای مسکونی برای سال آینده را تصویب کرد؛ این در حالی بود که در بودجه شهرداری سهم عوارض ساخت وساز در درآمد سال آینده شهرداری 51‌درصد زیاد شده است. در چنین شرایطی رشد درآمد شهرداری از محل فروش عوارض در صورتی محقق می‌شود که سال آینده بر تعداد ساخت وسازها در شهر تهران افزوده شود یا شهرداری بتواند با اخذ جریمه از سازندگان این افزایش را محقق کند.  این در حالی است که بخش ساخت وساز  کشور و شهر تهران با رکود سنگینی مواجه است، بعید است که افزایش صدور پروانه ساختمانی محقق شود. در عین حال افزایش 27 درصدی عوارض با رشد هزینه ساخت وساز می‌تواند رکود این صنعت را تشدید کند. البته مدیران شهری معتقدند که سازندگان مشکلی با عوارض ساخت وساز ندارند، چرا که سهم این عوارض در کل هزینه ساخت وساز بسیار محدود است.

شورای شهر تهران در جلسه روز گذشته خود با افزایش متوسط 27 درصدی عوارض ساخت وساز برای سال 1404 موافقت کرد؛ این در حالی بود که در بودجه سال 1403 شهرداری تهران با هدف تشویق ساخت وساز و کاهش هزینه تولید ساختمان، سقف رشد عوارض ساخت وساز برابر 19‌درصد درنظر گرفته شده بود. درحالی که برخی اعضای شورای شهر تهران مخالف افزایش 27درصدی عوارض ساخت وساز بوده و معتقد بودند که این رشد قابل ‌توجه در عوارض با افزایش هزینه ساخت وساز عاملی در جهت گرانی بیشتر خانه می‌شود؛ اما موافقان و نماینده شهرداری در این جلسه به سهم محدود عوارض ساخت وساز در قیمت نهایی خانه تاکید داشتند و عنوان کردند که با توجه به سهم محدود عوارض در متوسط قیمت هر مترمربع خانه در شهر تهران، این رشد تاثیر محسوسی بر قیمت نهایی برجای نمی گذارد.

حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی شهرداری تهران در این جلسه متوسط هزینه عوارض ساخت وساز برای ساختمان های 5 طبقه را اعلام کرد و در ادامه نسبت این عوارض را به قیمت نهایی هر مترمربع خانه در شهر تهران به استناد داده متوسط قیمت خانه در شهر تهران بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در مرداد امسال (86 میلیون مترمربع) برای مناطق مختلف شهر تهران قرائت کرد. متوسط نرخ عوارض در 22 منطقه شهر تهران برابر 955‌هزار تومان بود. وی افزود: متوسط هزینه عوارض از قیمت نهایی هر مترمربع خانه در شهر تهران حدود 2‌درصد است؛ این رقم در مناطق جنوبی شهر کمتر از یک‌درصد و در مناطق شمالی بیش از یک‌درصد است.

درحالی معاون شهرسازی شهرداری «نسبت عوارض به قیمت نهایی هر متربع خانه» را به عنوان معیار اثرگذاری عوارض در هزینه ساخت وساز مطرح کرد که این رویه غیر‌معمول است. به شکل معمول نسبت عوارض ساخت وساز باید با متوسط هزینه ساخت مقایسه شود؛ به این ترتیب هزینه عوارض ساخت وساز به 5‌درصد هزینه ساخت می رسد که چندان رقم پایینی شمرده نمی‌شود. در عین حال باید تاکید کرد که عوارض صدور پروانه تنها عوارض دریافتی از سوی شهرداری نیست، سازنده در هنگام تکمیل ملک نیز باید هزینه پایان کار را پرداخت کند؛ بنابراین این رقم نیز بر هزینه های سازنده اضافه می‌شود.  همچنین در مصوبه عوارض ساختمانی شورای شهر آمده است در صورتی که حداکثر تراکم ساختمانی از طرح تفصیلی منطقه مورد نظر بیشتر شود، میزان عوارض با ضریب Cf محاسبه می‌شود که این ضریب، 3 تا 30 برابر است. در شرایط کنونی عمده ساخت وسازها از تراکم طرح تفصیلی بیشتر است؛ بنابراین سهم هزینه عوارض از قیمت نهایی بیش از 2‌درصد و از هزینه ساخت وساز بیش از 5‌درصد خواهد بود.  همچنین در بخش دیگری از مصوبه عوارض ساختمانی شورای شهر آمده است که برای تبدیل پهنه  G (سبز) به پهنه مسکونی (R) ضریب 9 برابری بر عوارض ساخت وساز وضع می‌شود؛ فارغ از درست یا غلط بودن صدور مجوز ساخت وساز در پهنه های سبز، این ضریب نیز می‌تواند هزینه ساخت وساز را در این پهنه ها به شدت افزایش دهد و محاسبه سهم 2درصدی عوارض بر قیمت نهایی خانه در شهر تهران را خلاف واقع کند.

عدم تطبیق بودجه ساخت وساز با رشد نرخ تراکم

روز گذشته شورای شهر تهران منابع درآمد و بودجه شهرداری را نیز به تصویب رساند؛ مطابق داده های ارائه شده در این جلسه، پیش‌بینی شد که درآمد شهرداری از عوارض ساخت وساز برای سال آینده به 56 همت برسد. این در حالی است که درآمد امسال شهرداری از عوارض ساخت وساز در بودجه و متمم بودجه مجموعا 37 همت بود. بنابراین انتظار می‌رود که در بودجه شهرداری برای سال آینده درآمد از محل عوارض ساخت وساز 51‌درصد زیاد شود؛ این درحالی است که شورای شهر عوارض اسمی ساخت وساز را رشد 27درصدی داده است.

پیش‌بینی افزایش 51 درصدی درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت وساز با درنظر گرفتن رشد 27درصدی عوارض ساخت وساز تنها در صورتی محقق می‌شود که حجم ساخت وساز در شهر تهران در سال آینده نسبت به امسال 20‌درصد زیاد شود. این در حالی است که با توجه به رکود سنگین حاکم بر بخش ساخت وساز بعید است که این پیش‌بینی محقق شود. در چنین شرایطی شهرداری تنها در صورتی می‌تواند رشد 51‌درصدی درآمد را محقق کند که روی دریافت جریمه از عوارض های بیش از طرح تفصیلی حساب باز کند یا با روش‌های مختلفی متوسط افزایش 27‌درصدی عوارض اجرایی نشود.

بساز و بفروش‌ها موافق عوارض ساخت وساز هستند؟

در جریان جلسه روز گذشته شورای شهر تهران مهدی چمران رئیس شورای شهر عنوان کرد: بسازوبفروش‌ها مشکلی با عوارض ساخت وساز ندارند؛ وی گفت: سهم عوارض ساخت‌وساز از هزینه تمام شده ساخت مسکن زیر ۵‌درصد است و تا جایی که می دانم، سازنده ها مشکلی با عوارض ندارند. وی گفت: وقتی با بساز و‌بفروش‌ها جلسه می گذاریم، اتفاقا آنها می گویند «نیامدن ما به بازار ساخت به خاطر عوارض نیست بلکه به خاطر وضعیت اقتصاد کشور و اقتصاد شهر است». درحالی که رئیس شورای شهر تهران معتقد است که سازندگان اعتراضی به نرخ عوارض ندارند؛ اما بررسی های میدانی دنیای اقتصاد از فعالان صنعت ساخت وساز موضوع دیگری را نشان می‌دهد.

بخشی از سازندگان می گویند دریافت عوارض ساخت وساز در هنگام صدور پروانه ساختمانی به شدت بر قدرت نقدینگی آنها اثر منفی دارد و خواهان پرداخت این عوارض به شکل پلکانی در حین ساخت و تکمیل آن هستند. به عنوان مثال عوارض معمول ساخت یک آپارتمان 5 طبقه با متراژ متوسط 100 متری در منطقه 5 تهران (منطقه پرمعامله مسکن در شهر تهران) با درنظر گرفتن نرخ عوارض سال 1403 حداقل 2میلیارد تومان است. این رقم خلاف گفته مسوولان حوزه شهری چندان کم نیست و قطعا بر قدرت نقدینگی سازندگان اثر منفی برجای می گذارد. این در حالی است که در شرایط کنونی با توجه به شرایط تورمی، نقدینگی سازندگان به شدت کاهش یافته است.

در حالی شهرداری تهران هر سال در بودجه نویسی خود بر دریافت عوارض از ساخت وساز تاکید ویژه دارد که در دنیا عمده عوارض شهری از بهره بردار اخذ می‌شود. درواقع در دنیا عمده عوارض پس از تکمیل ساخت اخذ می‌شود و به این ترتیب شرایط برای تسهیل ساخت وساز فراهم می‌شود. در عین حال شهرداری های شهرهای بزرگ دنیا بخش عمده ای از درآمد خود را از محل شارژ شهری تامین می‌کنند؛ اما این محل‌درآمد در شهرداری های کشور محلی از اعراب ندارد.

شفاف سازی نحوه محاسبه عوارض

برخی از اعضای شورای شهر تهران در جلسه روز گذشته شورای شهر نسبت به عدم شفاف سازی شهرداری نسبت به چگونگی محاسبه عوارض ساخت وساز انتقاد کرده و عنوان کردند: تقریبا 3 سال است که شهرداری موظف به ایجاد ماشین حساب محاسبه عوارض و قرار دادن آن در معرض دید شهروندان شده، به نحوی که هر شهروند بتواند نرخ عوارض خود را در این ماشین حساب محاسبه کند. با وجود این هنوز شاهد رونمایی از ماشین حساب شهرداری نیستیم. برخی از اعضای شورای شهر این رویه را عاملی در جهت محاسبه نادرست عوارض عنوان کرده و خواستار آن شدند که هر چه سریع‌تر ماشین حساب عوارض در معرض استفاده عموم قرار گیرد.

در این جلسه صارمی معاون شهرداری از تکمیل کار ایجاد ماشین حساب شهرداری خبر داد و وعده داد که به زودی این ماشین حساب در اختیار شهروندان قرار می‌گیرد.