ساخت وساز خانه در کشور خواب است / دلیل افت و کاهش ساخت و ساز در تهران چیست؟

به گفته کارشناس بازار مسکن ،وضعیت فعلی بازار مسکن باعث اختلال در گردش سرمایه شده است. در صورت عدم اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، عدم وجود نقدینگی و گردش سرمایه می‌تواند فاصله بین تقاضا و عرضه مسکن را افزایش دهد

کد خبر: ۲۲۲۵۰۴

شنبه - ۰۶ بهمن ۱۴۰۳

رکود بازار مسکن در حالی این روزها به دغدغه اکثر فعالان و آگاهان بازار تبدیل شده که آنها معتقد هستند این رکود معاملات منجر به افت شدید تولید مسکن شده است.

تعطیلی یا نیمه تعطیل شدن برخی از پروژه های مسکن ملی این روزها شاید این تصور را در میان همگان و حتی دولتمردان ایجاد کرده باشد که توجه به خانه دار شدن کم درآمدها چندان هم نمی تواند مهم باشد. اما وقتی بازار مسکن اقشار کم درآمد و مرفه جامعه نیز مورد پیگیری قرار می گیرد مشخص می شود کمبود تولید مسکن در میان این اقشار نیز به شکل قابل توجهی خود را نشان می دهد.

این روزها رکود بازار مسکن در حالی وارد دومین و یا سومین سال خود شده است که انبوه سازان مسکن معتقد هستند رکود بازار مسکن و افت قابل توجه معاملات، باعث شده تا رغبت سازندگان افت و روند صدور پروانه ساختمانی در تهران در سال جاری به کمترین حد ممکن خود در سال های اخیر برسد.

ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران  دلیل افت و کاهش ساخت و ساز در تهران چیست؟ گفت: رکود در بازار مسکن از یک سو و کمبود نقدینگی و بروکراسی های اداری و برخی دستورالعمل ها از سوی دیگر باعث شده تا سازندگان و انبوه سازان رغبتی برای ساخت مسکن نداشته باشند.

او ادامه داد: به هر حال انبوه سازانی هستند که بعد از گذشت چند ماه از سال هنوز پروژه جدیدی را آغاز نکرده اند. به هر سوی آنچه که مشخص است این است که میزان ساخت و ساز در کشور در سال حتی به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده است. در حالیکه بر اساس طرح جامع مسکن، سالانه باید ۹۰۰ تا ۹۵۰ هزار واحد مسکونی احداث شود تا به تقاضا پاسخ داده شود.

او در پاسخ به این پرسش که آیا ساخت مسکن در تهران مثبت و مناسب است؟ تاکید کرد: آمارهای ارجاع کار مهندسان در سازمان نظام مهندسی به خوبی نشان می دهد که در تهران اوضاع چندان مناسب نیست. آمارهای شاید تا حدودی دقیق نشان می دهد که در سال جاری ۳۰ تا ۴۰ هزار پروانه ساختمانی از سوی مناطق مختلف شهرداری تهران صادر شده باشد. این آمار نمی تواند مثبت باشد چرا که مقایسه این آمار با پروانه های صادر شده در سال گذشته بسیار کاهشی بوده و این خطرناک است.

حال فعالان و آگاهان بازار مسکن بر این اعتقاد هستند که اگر بازار مسکن در رکود باشد و قدرت خرید متقاضیان نیز همچنان روندی نزولی به خود بگیرد نباید انتظار رونق بازار و تولید مسکن را داشت.

نبود نقدینگی این روزها معضل بزرگ بخش مسکن است به طوریکه اکثر سازندگان و انبوه سازان مسکن از نبود تسهیلات لازم گلایه داشته و اعلام می کنند که اغلب آنها با مسدودیت حساب های خود مواجه هستند

هر چند این رشد قیمت در سال های اخیر تنها منوط به مسکن نبوده و تمام کالاها به شدت به دلیل تورم بالا افزایش قیمت داشته اند اما سهم بالای بخش مسکن در سبد هزینه ها باعث شده تا مسکن در معرض توجه بیشتری قرار بگیرد.

«داوود بیگی نژاد» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است که اگر قانون پیش فروش مسکن به خوبی اصلاح می شد الان نباید شاهد افت تولید به دلیل نبود نقدینگی در میان انبوه سازان و سازندگان می بودیم.

او از قفل شدن بازار مسکن و اینکه سازندگان قادر به فروش واحدهای مسکونی نیستند خبر داده و می گوید: قانون پیش فروش مسکن می‌تواند به رونق و افزایش گردش سرمایه در بازار مسکن کمک کند. این قانون در سال ۱۳۸۹ به منظور جلوگیری از ثبت غیررسمی قراردادهای پیش‌فروش تصویب شد. ولی ابهامات و تناقضات موجود در برخی از مفاد آن، نتوانسته است مشکلات موجود در این زمینه که همانا رونق تولید مسکن است را حل کند.

وی تأکید کرد: این قانون موجب کاهش تعداد پرونده‌های شکایت در دادگاه‌ها شد، اما وضعیت فعلی بازار مسکن باعث اختلال در گردش سرمایه شده است. در صورت عدم اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، عدم وجود نقدینگی و گردش سرمایه می‌تواند فاصله بین تقاضا و عرضه مسکن را افزایش دهد.

در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷، میانگین قیمتی هر متر مربع مسکن در تهران به عنوان پایتخت ایران، ۵ تا ۶ میلیون تومان بود و اکنون برخی ارزیابی‌ها حاکی از این هستند که این عدد تا چند ماه آینده به مرز ۱۰۰ میلیون تومان نزدیک خواهد شد.

رکود در بخش تقاضا باعث شده تا تولید مسکن نیز روند نزولی قابل توجهی به خود بگیرد.

ساخت‌وساز در تهران طی پنج ماه اول امسال باز هم رکورد «رکود» زد. تیراژ آپارتمان‌سازی در پروانه‌های ساختمانی که سال گذشته به نصف «حداقل عرضه مورد نیاز برای تعادل‌ بازار مسکن تهران» سقوط کرده بود، در سال جاری یک درصد دیگر کاهش یافت. رکود تولید مسکن براساس گزارش دیگری، «همچنان در سطح کشور» نیز برقرار است. شاخص‌های این بازار نشان می‌دهد، جنس این رکود «قیمت تمام‌شده بالا و قدرت خرید پایین» است.

به هر صورت وضعیت تولید مسکن در پایتخت نشان می دهد که این بازار اگر در سکته کامل نباشد در سکته ناقص قرار دارد.

برخی از کارشناسان معتقد هستند که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تا حد زیادی تحت تاثیر تحریم‌ها و البته تداوم برخی سوء مدیریت‌های داخلی و مشکلات ساختاری در اقتصاد ایران محقق شده است. در این راستا، برخی ارزیابی‌ها حاکی از این هستند که با توجه به میانگین دستمزدهای پرداختی در کشور، ده‌ها سال طول می‌کشد تا اقشار کم درآمد در تهران و دیگر مناطق شهری ایران صاحب خانه شوند.

همین طولانی شدن مدت زمان خانه دار شدن یکی از دلایل اصلی افت تولید مسکن در کشور و پایتخت است.

اخیرا نیز وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در گزارشی، از تشدید فقر مسکن در ایران خبر داده و تاکید کرده که در استان‌هایی نظری البرز و یا قم، افراد با اضافه شدن هزینه‌های مسکن، به جرگه فقرا پیوسته‌اند.

این در حالی است که کسری ۶ میلیون واحدی مسکن در کل کشور و سقوط ساخت سالیانه مسکن در ایران به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی آن هم در وضعیتی که ایران سالانه حداقل نیاز به ساخت یک میلیون واحد مسکونی دارد و وجود برخی اختلالات در تخصیص وام خرید و ساخت مسکن در کشور و در عین حال، نوسانات در بازار ارز کشور، این برون داد را به ذهن متبادر می‌کنند که با تداوم روند فعلی در حوزه حکمرانی مسکن، باید انتظار بدتر شدن وضعیت در بازار مذکور را نیز داشته باشیم.

به هر سوی به نظر می رسد اگر به بخش تولید و رونق مسکن توجهی نشود بخش تقاضا و خرید در نهایت متحمل ضررهای شدیدتری که همانا افزایش تعداد مستاجران در کشور است خواهد شد.