شایع تغییر پایتخت مسکن مکران را گران کرد؟ + جدول قیمت ها

قیمت ملک در مکران طی دو هفته اخیر «برخلاف شایعه های مجازی» واکنشی به «زمزمه انتقال پایتخت» نشان نداد؛ بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می دهد، عدم‌واکنش ۴ دلیل معنادار دارد

کد خبر: ۲۲۲۱۱۷

شنبه - ۲۹ دی ۱۴۰۳

شایعه «تغییر صعودی قیمت املاک در مکران» راستی‌آزمایی شد. نتایج بررسی‌هادرباره «مکران بعد از حرف انتقال پایتخت از تهران» نشان می‌دهد، برخلاف خبرهای مجازی هفته‌های اخیر، بازار زمین و مسکن در «۵شهرستان ساحلی جنوب شرق ایران» طی ۱۸روز گذشته، تقریبا هیچ واکنشی به طرح دولت نداشته است. این ۵شهرستان، منطقه ساحلی مکران را تشکیل می‌دهند که کاربری‌های مصوب آن در اواخر دهه۹۰، «پایتخت‌شدن» نبوده است. میانگین قیمت سه دسته املاک و ۱۲ ریسک مقابل توسعه این منطقه سنجش شده است.

چند روز پس از آنکه یک مقام دولتی از طرح انتقال پایتخت به مکران گفت،  خبرهایی در شبکه های مجازی مبنی بر «رشد سنگین قیمت املاک در آن منطقه» منتشر شد بدون آنکه «واقعیت سنجی» نسبت به تغییر قیمت ها صورت بگیرد.

هنوز بسیاری، حتی مسوولان دولتی و همچنین ساکنان شهرهای مختلف ایران و به‌ویژه تهران،  «تعریف جغرافیایی مشخص و البته دقیق» از موقعیت مکران ندارند. این «ابهام و برداشت شخصی طیف افراد» نسبت به مکانی که از آن تحت عنوان «مکران» یاد می شود،  طی روزهای گذشته کمک کرد «شایعه ها درباره بازار املاک» پررنگ شود و پذیرش آن نیز برای برخی ها سهل.

مکران کجاست؟

جغرافیای «مکران» را مهر ماه سال 98،  سند توسعه منطقه ساحلی مکران،  مصوب سازمان برنامه و بودجه کشور مشخص کرد. این سند را شورای عالی آمایش سرزمین تهیه کرده است که نشان می دهد،  «منطقه ساحلی مکران مشتمل بر پنج شهرستان چابهار،  کنارک،  سیریک،  جاسک و میناب در دو استان سیستان و بلوچستان و هرمزگان است». دو شهرستان اول،  در استان سیستان و بلوچستان قرار دارد و سه شهرستان بعدی در استان هرمزگان. در حال حاضر با توجه به تفاوت شدید «سطح توسعه شهرستان های شکل دهنده منطقه ساحلی مکران»،  برخی ناظران و افرادی که در آنجا یا اطراف فعالیت می کنند و همچنین آنهایی که به این منطقه سفر کرده اند،  مکران را عمدتا به چابهار می شناسند و برخی هم آینده مکران را در توسعه بیشتر شهرستان های این منطقه واقع در هرمزگان ارزیابی می کنند.

نبض ملک در مکران

بررسی ها درباره وضعیت قیمت زمین و مسکن در مکران،  «قبل و بعد از طرح انتقال پایتخت» مشخص می کند،  «زلزله» در این بازار «خیالی» بوده است.نتایج تحقیقات نشان می دهد،  طی 18 روز گذشته از «صحبت های سخنگوی دولت درباره شکل گیری دو شورای مطالعاتی برای احصای مشکلات تهران و استعداد انتقال پایتخت به مکران»،  قیمت زمین و مسکن در منطقه ساحلی مکران،  «تغییری نکرده است». در حال حاضر میانگین قیمت زمین،  آپارتمان و خانه در مجموع پنج شهرستان شکل دهنده «مکران» به ترتیب مترمربعی 10 میلیون،  21.7 میلیون و 21 میلیون تومان است. چهار دلیل مشخص،  «بی تفاوتی قیمت ملک در جنوب شرق ایران» به «طرح انتقال پایتخت به مکران» را توضیح می دهد که مهم‌ترین آن،  «واقعیت موضوع انتقال در حد فرضیه به جای تصمیم قطعی» است. علت دوم،  «درک عمومی به‌خصوص بومی ها نسبت به فاصله نجومی فرضیه تا تحقق آن» است. اکثریت می دانند که هر نوع تصمیم‌گیری برای انتقال پایتخت «مستلزم مطالعات گسترده اولیه» است و بعداز اعلام نتایج مثبت از مطالعات است که می‌توان احتمال داد «ارزش املاک نامزد نهایی برای پایتخت جدید» در فاصله «اعلام نتیجه مطالعه تا استارت اقدام» تغییر صعودی خواهد کرد،  نه الان. علت سوم،  «کم شدن غلظت حرف های مقامات دولتی درباره فرضیه انتقال پایتخت در جریان سفر اخیر هیات دولت به مکران» است. علت چهارم که این هم مهم است،  «واقعیت زیرساخت های منطقه ساحلی مکران» است که مشخص می کند برای «پذیرش پایتخت» لازم است سال‌ها سرمایه‌گذاری روی آنها صورت بگیرد.

برداشت ها از آینده منطقه

باتوجه به بررسی های صورت‌گرفته و گفت‌وگو با واسطه های ملکی و برخی از مقامات بخش مسکن منطقه،  می‌توان به این نتیجه رسید که موضوع انتقال پایتخت در حد «فرضیه» است و مطالعه لازم درباره آن صورت نگرفته است. نه‌تنها متخصصان بلکه حتی عموم مردم نیز بر این نکته تاکید دارند که انتقال پایتخت نیازمند مطالعات گسترده است و مساله ای نیست که به راحتی بتوان آن را محقق کرد. حتی سفر اخیر رئیس‌جمهور به شهر هایی از منطقه مکران نشان می دهد که دولت «تعصب انتقال پایتخت» را ندارد،  اما بررسی ها نشان می دهد که در حال حاضر بیشتر از انتقال پایتخت،  تاکید بر «توسعه منطقه» و «تقویت زیرساخت های آن» است. اما برخلاف شایعات موجود،  تغییری در قیمت اراضی رخ نداده است. البته بنا بر گفته فعالان بومی در بازار مسکن در چند هفته اخیر،  رغبت سرمایه‌گذاری در این منطقه افزایش یافته است.

تحقیقات میدانیاز وضعیت بازار مسکن پنج شهر منطقه مکران نشان می دهد،  براساس فایل های ارائه‌شده از بازار مسکن مکران،  میانگین قیمت زمین حدود 10 میلیون تومان در مترمربع و متوسط قیمت آپارتمان و خانه به ترتیب 21.7 میلیون و 21 میلیون تومان است. همچنین مشخصات املاک در مکران به صورت میانگین برای زمین در قطعات 250 مترمربعی و متوسط متراژ آپارتمان ها با سن بنای پنج سال در حدود 90 مترمربع و این متراژ در خانه ها 150 مترمربع ارزیابی شده است.

برخلاف آنچه طی روزهای اخیر مبنی بر گران شدن ناگهانی قیمت زمین و ملک در این منطقه عنوان شده،  براساس گفته های واسطه های ملکی و فعالان در بازار مسکن این منطقه قیمت ها همچنان ثابت باقی مانده و بازار راکد است. اگرچه پرس‌و‌جو درباره قیمت زمین و ملک افزایش یافته،  اما تقاضای واقعی همچنان مشابه ماه های قبل در کمترین حالت ممکن خود قرار دارد. بنابراین موضوع انتقال پایتخت به مکران طی چند هفته اخیر،  در حال حاضر تاثیر چندانی در وضعیت بازار مسکن این شهرها ایجاد نکرده است. البته تمایل به سرمایه‌گذاری در این منطقه رو به افزایش است. همین موضوع باعث شده تا «زمین» در منطقه بیشتر مورد توجه قرار بگیرد و خرید زمین طی دو سال گذشته در مکران به قصد «افزایش ارزش در آینده» افزایش یافته است.

در ادامه بررسی های خود به مقایسه املاک تهران با مکران پرداخته است که این بررسی ها نشان دهنده تفاوت بین قیمت زمین و آپارتمان در تهران با مکران است. در تهران قیمت زمین حدود دو برابر قیمت آپارتمان است که عمده دلیل آن در «کمبود زمین خام» در تهران است،  اما وضعیت در مکران برعکس بوده و قیمت زمین نصف قیمت آپارتمان است. این تحقیقات همچنین حاکی از آن است که قیمت آپارتمان ها در مکران یک‌چهارم قیمت آپارتمان در تهران است.

علاوه بر این،  میزان سن بنای آپارتمان های مکران کمتر از نصف تهران (حدود 12 سال) است که این امر حاکی از تغییر شکل خانه ها در این شهر از ویلایی به سمت آپارتمان نشینی است که طی چند سال اخیر به وفور مشاهده می شود. البته در حال حاضر تعداد خانه های ویلایی به مراتب بسیار بیشتر از تعداد آپارتمان هاست که در کنارک بیش از دیگر شهرها خود را نشان می دهد. البته در چابهار،  فروش آپارتمان تازه‌ساز در مقایسه با دیگر شهرهای این منطقه بیشتر مشاهده می شود.

البته در چند سال اخیر طرح هایی از سوی دولت ها در رابطه با ساخت شهرهای ساحلی در منطقه مکران صورت گرفته است. یکی از شهرهایی که تقریبا به مرحله بهره‌برداری رسیده در حد فاصل چابهار-کنارک با نام «تیس» است که در اواخر دهه 90 تاسیس شد که البته آپارتمان های این شهر جدید هنوز آماده تحویل نیستند،  بلکه حدود 2700 واحد مسکن ملی در دست ساخت است که با قیمت زیر 5 میلیون تومان در مترمربع به فروش می رسد. البته برخی،  آینده مکران را در گرو توسعه این شهرهای جدید عنوان می کنند. علاوه بر تیس «شهر جدید مکران» در شهرستان میناب واقع در بندر جاسک نیز تقریبا به اتمام رسیده است اما هنوز از آن بهره برداری نشده است.