دو طرح مهم پیشنهادی برای باز شدن قفل مسکن

از دهه ۹۰ به ویژه بعد‌از سال ۱۳۹۴ که قیمت‌ها به یک باره بالا رفت، سهم وام مسکن در قیمت خرید خانه بسیار ناچیز شد. به عبارتی در این یک دهه اخیر، هر قدر تسهیلات افزایش یافت، قیمت خانه نیز به همان نسبت گران شد.

کد خبر: ۲۲۱۵۱۹

يکشنبه - ۱۶ دی ۱۴۰۳

اواخر دهه ۸۰ که قیمت مسکن متعادل بود، تسهیلات مسکن یک‌سوم قیمت یک واحد آپارتمان را پوشش می‌داد، اما از دهه ۹۰ به ویژه بعد‌از سال ۱۳۹۴ که قیمت‌ها به یک باره بالا رفت، سهم وام مسکن در قیمت خرید خانه بسیار ناچیز شد. به عبارتی در این یک دهه اخیر، هر قدر تسهیلات افزایش یافت، قیمت خانه نیز به همان نسبت گران شد.

دولت‌ها دلیل چالش‌های خرید مسکن را کمبود ساختمان می‌دانند، به همین دلیل دولت سیزدهم ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد و همزمان تسهیلات مسکن را نیز به ۶۵۰‌میلیون تومان رساند. متأسفانه ساخت سالانه یک میلیون واحد خانه ناتمام ماند و در حال حاضر به‌رغم رکود طولانی مدت مسکن، همچنان خرید خانه برای اقشار متوسط و ضعیف به آمال و آرزو تبدیل شده است. کنشگران اقتصادی معتقدند در یک دهه اخیر دولت‌ها در ساخت خانه، کم‌کاری کرده‌اند و بالا رفتن نرخ تورم حتی ساخت‌وساز را نیز کاهش داده و قیمت‌های مسکن دچار حبابی شده است که حتی بالابردن تسهیلات نیز نمی‌تواند گره‌گشا باشد.

تسهیلات بانکی دیگر اثرگذار نیست

بررسی‌ها درباره سطح کارایی وام خرید مسکن نشان می‌دهد، قدرت پوششی این تسهیلات که دو سال پیش در تهران و برخی کلانشهر‌ها از بین رفته بود، ابتدای سال گذشته در اکثر شهر‌ها و استان‌ها نیز «سقوط» کرد و به میانگین ۱۰مترمربع رسید. در حال حاضر در مسیر «افزایش سقف تسهیلات» و احیای نقش وام در صاحب‌خانه‌شدن خانوارها، مانع بزرگ «قسط» وجود دارد. تضعیف شدید بنیه مالی خانوار‌ها در سال‌های اخیر – تحت تأثیر تورم بالا و رشد اقتصادی پایین- باعث شده است هر نوع شوک افزایشی به اقساط ماهانه تسهیلات برای متقاضی، غیرقابل تحمل باشد. گروهی از کارشناسان بانکی برای این معادله دو مجهولی قدرت وام و قسط ماهانه، طرح شراکتی تسهیلات مسکن را پیشنهاد کرده‌اند. در این طرح امکان افزایش مبلغ وام از میانگین ۳۲۰میلیون تومان فعلی به حداقل ۲/۱ میلیارد تومان وجود دارد، اما از آنجا که تجربه نشان داده است هر قدر تسهیلات مسکن بالا می‌رود، قیمت خانه و آپارتمان نیز گران می‌شود، از این رو دولت‌ها با افزایش سقف وام مسکن موافق نیستند.

قدرت وام خرید مسکن در کشور با قیمت‌های بهار ۱۴۰۲، به «زیر سطح اثرگذاری بر توان خرید خانه اولی‌ها» سقوط کرد و امروز قیمت‌های۱۴۰۳- این ابزار اصلی صاحب‌خانه‌شدن- عملاً از کار افتاده است. سال گذشته همین موقع، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کشور به ۳۱‌میلیون‌و۵۰۰‌هزار تومان افزایش پیدا کرد که با احتساب مبلغ وام (میانگین ۳۲۰‌میلیون تومان در شهرها)، آن زمان با تسهیلات بانکی فقط امکان خرید ۱۰مترمربع از یک واحد مسکونی وجود داشت. امروز، اما همین قدرت ناچیز وام مسکن، ناچیزتر هم شده است؛ به شکل تاریخی، کمتر از ۱۰مترمربع.

در دنیا، یک وام کارآمد و مناسب برای در اختیار «خانه‌اولی»‌ها قرار گرفتن، دو ویژگی مشخص دارد که اگر هر کدام از آنها فراهم نباشد، آن تسهیلات، بی‌اثر و به دردنخور است. این دو مشخصه اصلی، «قدرت پوششی حداقل ۶۰‌درصد از قیمت مسکن» و «سهم حداکثر ۳۰درصدی قسط وام از هزینه ماهانه متقاضی» است. اکنون سیاستگذار در مواجهه با «بن‌بست خرید مسکن با وام بانکی» برای تعدیل قدرت تسهیلات، با «مانع بازپرداخت اقساط وام» روبه‌رو است، به طوری که تحت تأثیر افت توان مالی و درآمدی خانوار‌ها از نیمه دهه۹۰ تاکنون که ناشی از کاهش درآمد سرانه و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد سالانه حقوق‌بگیران بوده است، «زوج‌ها قادر به پرداخت قسط بزرگ نیستند.»

این بن‌بست، اما در صورتی که با ابتکار عمل در مسیری دیگر به «گشایش در نظام تأمین مالی مسکن» منجر نشود، تداوم رکود خرید مصرفی خانه و به دنبال آن، تداوم رکود ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی را به همراه دارد که تبعات بزرگ‌ترش «بار سنگین تقاضا در بازار اجاره‌نشینی» و مشکلات اقتصادی برای خانوار‌ها خواهد بود.

آلبرت بغزیان، استاد دانشگاه برای خروج از چالش فعلی خرید مسکن راهکاری ارائه می‌دهد و می‌گوید: در این موقعیت قفل شده بازار مسکن، دو طرح «تأمین مالی مسکن» و «متخصص بانکی» پیشنهاد می‌شود که اگر سیاستگذار پولی و همچنین متولی بخش مسکن برای اجرایی‌شدن توأمان آنها گام بردارد، می‌توان به آینده امیدوار بود. وی می‌افزاید: هر چند «بهبود کامل» اوضاع از مسیر «رشد اقتصادی پایدار» تحقق پیدا می‌کند، اما در شرایط موجود، این دو طرح منشأ تحول خواهد شد. طرح اول، «وام مشارکتی برای خرید مسکن» است، به این معنا که خریداران مشارکتی آپارتمان- بیش از یک نفر- در ازای سهمی که از ملک در اختیار می‌گیرند، بتوانند تسهیلات خرید از بانک دریافت کنند و در نهایت، «کل مبلغ وام اختصاص یافته به آپارتمان»، حداقل ۴۰‌درصد از بهای کل خرید آن خانه را پوشش دهد.

بغزیان تأکید می‌کند: این طرح از یک سو «قدرت پوششی وام مسکن را از سطح کنونی ۱۰درصدی (میانگین کشوری) تا حدود قابل قبولی ارتقا می‌دهد» و از سوی دیگر «پرداخت قسط تسهیلات بین وام‌گیرنده‌ها سرشکن و به نوعی استطاعت‌پذیر می‌شود.» طرح دوم، «حذف کامل دیوار‌ها از مسیر ورود ساخت‌وساز به صندوق‌های زمین و ساختمان» است. این صندوق‌ها می‌تواند «تأمین مالی دو‌منظوره در بازار‌های ساخت و خرید مسکن» را رقم بزند و در عین حال، «تقاضای سرمایه‌ای ملک» را از بازار مسکن به سمت بخش مولد مسکن می‌کشاند و اثر تورمی این تقاضا بر قیمت آپارتمان‌ها را بسیار کاهش می‌دهد.

وی می‌افزاید: به دلیل بالا بودن نرخ تورم در کشور، بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات بیشتر را به ویژه برای خرید خانه ندارند. علاوه براین تسهیلات پرداختی با سود‌های ۲۲ درصد، اقساط ماهانه را نیز نجومی می‌کند که باز هم اقشار متوسط جامعه نمی‌توانند از آن تسهیلات استفاده کنند. این درحالی است که همه جای دنیا تسهیلات مسکن با بهره ۲ تا ۴ درصدی محاسبه می‌شود. شاید یک خانواده دو تا سه نفره مجبور شوند سال‌ها قسط پرداخت کنند، اما در مقابل به راحتی می‌توانند صاحب خانه شوند، ولی در ایران باید خانوار‌ها ابتدا پول جمع کنند تا بتوانند خانه‌ای بخرند و اقساط ماهانه تسهیلات مسکن که سهم ناچیزی در قیمت خانه دارد، بسیار بالاتر از درآمد ماهانه‌شان است.

سود وام ۶۵۰‌میلیونی نهضت ملی مسکن چقدر است؟

با مصوبه جلسه روز دوشنبه ۱۰دی‌ماه ۱۴۰۳ شورای عالی مسکن با حضور رئیس‌جمهور، وام نهضت ملی مسکن از ۵۵۰‌میلیون تومان به ۶۵۰‌میلیون تومان افزایش یافت. میزان سود این وام در بازپرداخت ساده بیش از یک‌میلیاردو۷۵۰‌میلیون تومان است. پیش از این شورای عالی مسکن در دولت قبل مصوب کرده بود وام نهضت ملی مسکن به ۸۰۰‌میلیون تومان افزایش یابد ولی اجرایی نشد. محاسبه بازپرداخت تسهیلات ۶۵۰‌میلیون تومان نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد اقساط ماهانه آن در بازپرداخت به روش ساده کمی بیش از ۱۰‌میلیون تومان است. کل بازپرداخت متقاضی در ماه ۱۲سال بیستم نیز بیش از ۲میلیارد‌و۴۰۰‌میلیون تومان خواهد بود، به عبارت دیگر سود وام ۶۵۰‌میلیون تومان یک‌میلیاردو۷۵۷‌میلیون‌و۵۰۰هزار تومان است.

در بازپرداخت به روش پلکانی نیز اقساط ماهانه از حدود ۸ میلیون‌و ۷۰۰ هزار تومان آغاز و در سال بیستم به حدود ۱۵‌میلیون‌و ۲۰۰ هزار تومان افزایش می‌یابد. میزان سود در این روش بازپرداخت ۲‌میلیون‌و۱۵۳‌هزار تومان خواهد بود. اگر به وام و سود آن، آورده ۷۰۰‌میلیون تومانی- آورده واحد‌هایی را که قرار است امسال در شهر پرند تحویل شود- اضافه کنیم، خانه‌دار شدن در نهضت ملی مسکن برای متقاضیان حدود ۵/۳ میلیارد در روش بازپرداخت وام پلکانی و ۱/۳ میلیارد تومان در روش ساده تمام می‌شود.