رفع ناترازی بازار مسکن؛ نیازمند چشم‌انداز ۲۰ ساله / وزارت راه هدف‌گذاری تعداد مسکن حمایتی را کاهش نداده است

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، در روزهای اخیر طی یک گفت‌وگوی تلویزیونی اعلام کرده که دولت متعهد به ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی طی پنج سال آینده است. این در حالی است که قانون جهش تولید مسکن، دولت را موظف کرده است سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازد. آیا وزارت راه دچار خطای محاسباتی شده یا به قانون جهش تولید بی‌توجهی کرده است؟ سیدمحمد مرتضوی، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان گلستان، در گفت‌وگویی به بررسی اظهارات وزیر راه پرداخته و تاکید کرده است رفع ناترازی بازار مسکن به چشم‌اندازی 20ساله نیاز دارد.

کد خبر: ۲۲۱۲۸۴

چهارشنبه - ۱۲ دی ۱۴۰۳

فرزانه صادق،‌ وزیر راه و شهرسازی، در گفت‌وگوی تلویزیونی شبانگاه ۸ دی‌ماه به ساخت مسکن‌های حمایتی اشاره و اعلام کرد دولت متعهد به ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی طی پنج سال آینده است.

او همچنین بر اولویت اصلی دولت مبنی بر تولید مسکن برای ۸۰۰ هزار نفر ثبت‌نام‌کننده و متقاضی مسکن ملی تاکید کرد. وزیر راه در ادامه اظهار کرد برای تأمین ۷۰۰ هزار واحد باقی‌مانده نیز باید برنامه‌ریزی شود.

این در حالی است که قانون جهش تولید مسکن، دولت را به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال موظف کرده است. با وجود این آیا وزارت راه به این قانون بی‌توجهی کرده است؟ فارغ از تکلیف قانون جهش تولید مسکن، آیا ساخت همین ۱.۵ میلیون واحد در شرایط فعلی امکان‌پذیر است؟

طبق برنامه هفتم باید سالی ۳۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی تولید شود

سیدمحمد مرتضوی، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان گلستان توضیح داد: «اول باید این نکته را بگویم که وزیر راه اصلاً اهداف نهضت ملی مسکن را تقلیل نداد. آنچه در برنامه هفتم آمده، به ساخت مسکن در بخش‌های مختلف اشاره کرده که یک بخش از آن مسکن حمایتی است. بر اساس برنامه هفتم باید سالی ۳۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی ساخته شود.»

او افزود: «وزیر راه مجموعاً اشاره کرد که ۱.۵ میلیون واحد در بحث مسکن حمایتی داریم. در بافت‌های فرسوده، سالی ۱۰۰ هزار واحد پیش‌بینی شده و بخشی از ساخت‌وسازها و مسکن روستایی نیز باید دنبال شود.»

مرتضوی ادامه داد:‌ «آنچه به بخش خصوصی مربوط می‌شود این است که این بخش در سال‌های گذشته هم فعالیت داشته و در تولید و ساخت مسکن مشارکت کرده است.»

او افزود: «مجموع اینها در برنامه هفتم به پنج میلیون واحد و سالی یک میلیون واحد اشاره دارد. وزیر راه به ۱.۵ میلیون واحد ساخت مسکن حمایتی اشاره کرد.»

برنامه ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در شهرها صورت خواهد گرفت، نه در روستاها!

این مقام صنفی درباره زمان شروع این طرح اظهار کرد: «این برنامه قبل از برنامه هفتم آغاز شده و هدف‌گذاری جدیدی در این برنامه صورت گرفته است. ساخت مسکن حمایتی در دولت سیزدهم شروع شده و قرار بوده مسکن حمایتی با یک رویکرد مشخص، با ساخت سالانه چند صد هزار واحد آغاز شود و ادامه پیدا کند.»

مرتضوی اضافه کرد: «این سیاست‌ها که وزیر راه در حوزه مسکن به آن اشاره کرد و قرار بود در برنامه هفتم دنبال شود، در حقیقت با سیاست‌های دولت سیزدهم ادغام شده و این مجموعه هشت‌‌ساله خلاصه شده در اینکه ما ۱.۵ میلیون واحد در بخش مسکن حمایتی در شهرها و نه روستاها، توسط دولت بنا کنیم.»

بر اساس اظهارات وزیر راه، بخشی از تامین سرمایه ساخت مسکن می‌تواند از سوی بخش خصوصی انجام شود

این مقام صنفی درباره فاصله میان تعداد واحدهای اعلام‌شده از سوی وزیر و تعداد واحد هدف‌گذاری‌شده طبق قانون تشریح کرد:‌ «اظهارات وزیر راه از آن اهدافی که در قانون جهش تولید پیش‌بینی شده، مقداری کمتر است، اما فاصله‌اش آن‌قدرها زیاد نیست. حالا همین موضوع که دولت بتواند ۱.۵ میلیون واحد را در برنامه هفتم به سرانجام برساند نیز جای بحث و اما و اگر زیادی دارد.»

مرتضوی افزود: «مهم‌ترین نکته، تامین منابع است. وزیر راه تصحیح و اصلاحی را در روش تامین مالی ساخت مسکن حمایتی انجام داد. در گذشته تاکید می‌شد که بانک‌ها و متقاضیان باید آورده مالی مسکن حمایتی را تامین کنند. این موارد به‌ عنوان دو بال تامین مالی شناخته شده بودند و تکیه به آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی نیز بود.»

او تاکید کرد: «در صحبت‌های خانم وزیر اشاره شده بود که بخشی از این تامین سرمایه می‌تواند از سوی بخش خصوصی صورت بگیرد.»

سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، به رفع مشکل تامین مالی مسکن حمایتی کمک می‌کند

مرتضوی اضافه کرد: «بخش خصوصی نیز می‌تواند در حوزه مسکن حمایتی سرمایه‌گذاری کند. در برنامه هفتم نیز به این موضوع اشاره شده و در موادی از قانون برنامه هفتم به طور صریح آمده که بخش خصوصی می‌تواند در حوزه سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و سرانه‌ها و حتی بخشی از آورده متقاضیان ورود و تسهیل و تسریع در ساخت واحدهای مسکونی را فراهم کند.»

او افزود: «همچنین بخش خصوصی می‌تواند میزان آورده متقاضیان و حتی تسهیلات بانکی را کاهش دهد.»

آیین‌نامه‌ای برای مشارکت بخش خصوصی، در راستای برنامه هفتم نوشته شده است

این فعال بازار مسکن درباره جزئیات برنامه هفتم توضیح داد: «در برنامه هفتم محدودیت خاصی به لحاظ عدد و رقم ندیده‌ام؛ با این‌ حال قرار بود آیین‌نامه‌ای در این زمینه نوشته شود که به‌ نظر می‌رسد تقریباً آماده شده است.»

او اظهار کرد: «جزئیات مشارکت با بخش خصوصی در ساخت واحدهای حمایتی را در این آیین‌نامه به تفسیر مشاهده خواهیم کرد. همچنین خواهیم دید نحوه استقبال از این موضوع در بخش خصوصی چگونه خواهد بود.»

مبلغ اقساط پرداختی تسهیلات در سال‌های گذشته بالا و از توان متقاضیان خارج بود

مرتضوی ادامه داد: «در حوزه مسکن حمایتی، دولت نیز ممکن است بخشی از اعتبارات مورد نیاز را برای کاهش آورده متقاضیان، در قالب یارانه‌هایی که اختصاص خواهد داد در نظر بگیرد. در سال‌های گذشته، شاهد بودیم که میزان اقساط پرداختی از سوی متقاضیان در اعداد بسیار بالا و از توان آنها خارج بود.»

دولت باید برای کاهش سود تسهیلات بانکی و اقساط آن یارانه اختصاص دهد

این مقام صنفی درباره چگونی تولید این واحدها از سوی دولت عنوان کرد: «بخشی از کمک‌های دولت در ساخت مسکن حمایتی باید به یارانه‌هایی اختصاص یابد که به منظور کاهش سود تسهیلات بانکی و در نهایت کاهش اقساط تسهیلات بانکی در نظر گرفته شده است.»

او در ادامه افزود: «به اعتقاد من، این برنامه در شرایط فعلی کشور که با مشکلات زیادی در حوزه تامین زیرساخت‌ها از جمله بحث آب، برق و گاز و ناترازی‌های جدی مواجه است، برنامه‌ای سنگین به شمار می‌آید.»

مشکلات حوزه مسکن روی هم تلنبار شده و ساخت یک میلیون واحد را مشکل کرده است

مرتضوی درباره نحوه تولید ساخت یک میلیون واحد در یک سال اظهار کرد: «برای ساخت سالی یک میلیون واحد در بخش‌های مختلف، چه در مسکن حمایتی، چه در روستایی، چه در مسکن شهری و حتی بافت‌های فرسوده، با مشکلات جدی مواجه هستیم.»

او ادامه داد: «ناپایداری‌هایی که در بافت‌ها وجود دارد، پایین بودن قیمت عرضه و نبود صرفه اقتصادی در بافت‌های ناکارآمد و فرسوده، همگی از جمله مشکلاتی هستند که از سال‌های گذشته روی هم تلنبار شده و امروز کار سنگینی پیش رو داریم.»

باید یک بازنگری در هدف تولید واحدهای مسکونی داشته باشیم

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان گلستان اظهار کرد:‌ «به نظر می‌رسد بهتر است ما اساساً یک بازنگری در هدف تولید واحدهای مسکونی در کشور داشته باشیم؛ باید از منابعی که در اختیار داریم، از جمله منابع بانک‌ها و زمین‌های محدودی که در اختیارمان است، استفاده کنیم. همچنین نباید شهرها را به‌ صورت افقی توسعه دهیم و هزینه‌های سنگین به خدمات شهری تحمیل کنیم.»

مرتضوی افزود: «علاوه بر آن در تامین و توسعه زیرساخت‌ها با مشکلاتی مواجه هستیم و این کارها نمی‌تواند راهکار باشد. بهترین اتفاق و پیشنهاد و راهبردی که می‌تواند در حوزه مسکن رقم بخورد این است که اهداف مقداری از آنچه برای آن برنامه‌ریزی کرده‌ایم کوچک‌تر شود.»

به‌جای اهداف بزرگ، باید کیفیت مسکن بهبود یابد

این مقام صنفی اضافه کرد: «بنابراین با اهداف محدودتر، باید به کیفیت کار توجه و تلاش کنیم، واحدهایی که در محدوده نهضت ملی مسکن ساخته می‌شوند، با کیفیت سکونتی بهتری در اختیار مردم قرار بگیرد.»

مرتضوی گفت: «به‌تدریج، در یک چشم‌انداز ۲۰ ساله می‌توانیم انتظار داشته باشیم که تولید مسکن در کشور به تعادل برسد و تقاضای سرکوب‌شده مسکن به‌تدریج در این چشم‌انداز ۲۰ ساله برآورده شود. همچنین باید به آن حد و وسعت پیش‌بینی‌شده و نیاز مردم به مسکن، در این بازه زمانی برسیم.»

ظرفیت سالانه ساخت مسکن در کشور ۴۰۰ هزار واحد است

مرتضوی درباره ظرفیت تولیدی کشور تشریح کرد:‌ «با توجه به بضاعت امروز ما در حوزه ساخت مسکن، می‌توان گفت ظرفیت ما در این زمینه بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد است.»

او توضیح داد: «این رقم شامل تمامی شهرها، روستاها و بافت‌های فرسوده می‌شود. اگر این موارد را در نظر بگیریم، می‌توانیم امیدوار باشیم که حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به کمک دولت و بخش خصوصی ساخته شود و در اختیار مردم قرار گیرد.»

مدت‌زمان دسترسی به مسکن به یک قرن رسیده است!

مرتضوی بیان کرد: «مواردی که امروز بسیار مهم است و در برنامه‌ریزی‌ها باید به آن توجه کرد این است که اساساً دسترسی به مسکن به حدود یک قرن رسیده است. شاخص دسترسی به مسکن و امکان خرید آن با استفاده از پس‌اندازهای مردمی، امروز به عددی بسیار بالا رسیده و از استانداردها به‌شدت فاصله گرفته است.»

این مقام صنفی درباره چگونگی رفع ناترازی‌ها توضیح داد: «ما در چند بخش و جبهه باید کار کنیم. اول اینکه ناترازی‌هایی را که در حوزه تامین انرژی و توسعه شهرها داریم برطرف کنیم. این کمک می‌کند زمین‌های مناسبی را در اختیار مردم و طرح‌های مشارکتی و نهضت ملی مسکن قرار دهیم.»

وی افزود: «از طرف دیگر، باید بضاعت خانوارها را با افزایش درآمدها، تقویت پول ملی و کاهش نرخ تورم بهبود بخشیم. این موضوعات باید یک به یک اصلاح شوند تا دسترسی به تهیه مسکن در یک بازه ۱۵ تا ۲۰ ساله و امکان خرید یک مسکن متوسط شهری برای مردم طی این بازه زمانی فراهم شود.»

فرایند تولید سالانه یک میلیون مسکن، نیازمند یک چشم‌انداز ۲۰ ساله است

مرتضوی درباره اصلاح این روند توضیح داد: «اصلاح این روندها، شاخص دسترسی به مسکن و تمامی موضوعاتی که به آن اشاره کردم، به‌تدریج اتفاق خواهد افتاد.»

او تاکید کرد: «به‌یکباره نمی‌توانیم تولید ۳۵۰ هزار واحدی که امسال شاهد آن هستیم را به یک میلیون واحد مسکونی برسانیم. این فرایند به‌تدریج و در یک دوره ۱۰ تا ۲۰ ساله اتفاق خواهد افتاد. در هر حال، باید یک چشم‌انداز تعریف کنیم و به اصلاح تدریجی امید داشته باشیم.»

در تولید همین ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نیز موفق نیستیم!

مرتضوی اضافه کرد: «به‌یکباره نمی‌توانیم در شرایطی که تمامی امکانات‌مان را جمع کرده‌ایم و در تولید همین ۴۰۰ هزار واحد هم موفق نیستیم، انتظار داشته باشیم این تعداد را به یک میلیون واحد افزایش دهیم!»

او تصریح کرد: «این امر غیرممکن و غیرعملی است؛ نه با شرایط مالی و بضاعت خانوارهایمان هماهنگی دارد و نه با شرایط تامین انرژی، زمین و هزینه‌های تمام‌شده در کشور. هیچ‌کدام از این موارد امروز مؤید تولید یک میلیون واحد مسکونی نیست.»

برنامه ۵ساله هفتم در اجرا دچار ابهامات زیادی است

مرتضوی افزود: «بنابراین، به نظر می‌رسد برنامه پنج‌ساله هفتم نیز در اجرا و عمل، دچار نقاط ابهامات زیادی در به ثمر رساندن است.»

او توضیح داد: «به‌جای یک برنامه پنج‌ساله، باید امیدوار باشیم که در دو تا چهار برنامه پنج‌ساله به چشم‌انداز تولید یک میلیون واحد برسیم و تعادل بین تولید مسکن و تعادل بین عرضه و تقاضا را برقرار کنیم، تا مشکلات نبود مسکن و بدمسکنی را در کشور حل کنیم.»

بافت فرسوده طی ۱۶ سال گذشته گسترش یافته است

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان گلستان درباره قانون ساماندهی بافت‌های فرسوده اظهار کرد: «از سال ۸۷، قانون ساماندهی در حوزه مسکن مصوب شده که بخش زیادی از اهداف آن ساماندهی بافت‌های ناکارآمد و فرسوده کشور بوده است.»

مرتضوی اضافه کرد: «در آن زمان، ما ۷۰ تا ۸۰ هزار هکتار بافت فرسوده داشتیم. اکنون ۱۶ سال از تصویب این قانون می‌گذرد و در طول این ۱.۵ دهه گذشته، نه‌تنها موفق به کاهش مساحت بافت‌های فرسوده نشدیم، بلکه مساحت آنها با رصدهایی که در شهرهای مختلف انجام داده‌ایم و آماری که خود وزارت شهرسازی ارائه داده، بیش از آنی است که در ۱۵ و ۱۶ سال گذشته بوده است.»

برنامه‌ریزی بدون توجه به منابع و ظرفیت‌ها وقت گران‌بهایی را در طول این سال‌ها هدر داده است

این مقام صنفی ادامه داد: «آن ۷۰ و ۸۰ هزار واحد با افزایش بی‌رویه محدوده شهرها و ساخت‌وسازهای غیرمجازی که در محدوده شهرها بوده، باعث افزایش مساحت بافت‌های ناکارآمد شده است. این اتفاق به دلیل نبود یک راهبرد صحیح و برنامه‌ریزی بدون توجه به منابع و ظرفیت‌های موجود کشور در زمان خود رخ داده که وقت گران‌بهایی را در طول این سال‌ها هدر داده است.»

او درباره تحقق چشم‌اندازها توضیح داد: «بنابراین، چشم‌اندازها و برنامه‌های میان‌مدت و درازمدت در حوزه مسکن باید دقیق باشد و به تمامی جزئیات توجه کند. باید فارغ از این رویاپردازی‌ها باشد.»

مرتضوی در پایان بر کاهش و محدود کردن هدف‌گذاری‌ها تاکید کرد و گفت: «آمال و آرزوهایی که داریم در جای خود، ولی به صورت کاملاً واقع‌گرایانه و با در نظر گرفتن تمامی امکانات و ظرفیت‌ها، باید به یک برنامه جامع و راهبردی دست یابیم که حتماً در بازه‌های درازمدت، اگر چنین باشد، به نتیجه خواهد رسید.»