وضعیت نافرم مسکن حمایتی و تسهیلات مسکن در ایران

سیاست های تامین مسکن حمایتی در ایران با نماد «مسکن ملی» در حال حاضر فاقد سه ویژگی جهانی «حمایت اعتباری» است.

کد خبر: ۲۱۹۵۳۹

يکشنبه - ۱۱ آذر ۱۴۰۳

دولت‌ها در کشورهای مختلف و با درجه‌های متفاوتی از رفاه و توسعه‌یافتگی، یک پازل مشترک برای مسکن‌حمایتی دارند که دو تکه اصلی دارد؛ عرضه مسکن در استطاعت و وام حمایتی. وام ویژه مسکن کم‌درآمدها، ابزار دست دولت برای خانه‌دار کردن اقشار هدف است. در ایران این تکه دوم وجود ندارد.

مسکن‌حمایتی بدون حمایت

جای خالی «حمایت مالی» در طرح های مسکن حمایتی در ایران با استناد به یک پایش جهانی در این حوزه، اثبات شد از حدود 6 میلیون خانه اولی مشمول مسکن ملی طی سال های اخیر، کمتر از 2 میلیون خانوار توانستند «آورده نقدی» لازم برای پیش خرید مسکن حمایتی دولتی ساز را تامین کنند و سوار قطار طرح مسکن ارزان شوند. هر چند همین «اقلیت دارای توان پرداخت اولیه برای صاحب خانه شدن» نیز توان پرداخت قسط ماهانه تنها برای 300 میلیون تومان وام ساخت را دارند در حالی که وام مسکن ملی نزدیک به دو برابر این میزان توان است.

به این ترتیب، «ضعف مالی و اعتباری» خانه اولی های نیازمند مسکن حمایتی مانع دسترسی آنها به مسکن حمایتی است. امروز نتایج یک مطالعه از سیاست های مسکن حمایتی 6 کشور جهان با درجه های مختلف توسعه یافتگی و رفاه –از آمریکا تا اتیوپی- یک علت اصلی «ریزش مشمولان مسکن دولتی در کشورمان» از مرحله ثبت نام اولیه تا مرحله ورود به طرح را مشخص و در عین حال، راهکار «رفع مانع» در این مسیر را معرفی کرده است. این مطالعه که توسط مرکز پژوهش های مجلس، با عنوان تجارب جهانی در حوزه صندوق‌های حمایتی مسکن انجام شده است، پازل مسکن حمایتی را شامل دو تکه اصلی «عرضه» و «وام» معرفی می کند که هر کدام بدون دیگری، یعنی عدم‌دسترسی به مسکن حمایتی و عدم‌توفیق دولت ها در این ماموریت ملی.

وام ویژه مسکن حمایتی در کشورهای آمریکا، سنگاپور، برزیل، فنلاند، سوئد و اتیوپی، از طریق «صندوق‌های اعتباری» در اختیار خانه اولی های متوسط و کم درآمد قرار می‌گیرد تا «واحدهای مسکونی در حال تدارک» برای این گروه چه برای اجاره و چه برای خرید، از طریق تسهیلات این صندوق‌ها در «استطاعت» آنها قرار بگیرد. صندوق حمایتی برای تامین مسکن حمایتی در کشورها، سه مشخصه کاملا متفاوت از سایر تسهیلات مسکن دارد. این صندوق‌ها، وام خرید مسکن را با «نرخ سود پایین تر»، «مدت زمان بیشتر بازپرداخت» و از این دو مهم‌تر، با «قدرت پوششی بالاتر» در اختیار مشمولان مسکن حمایتی قرار می دهند. وام مسکن حمایتی دارای نرخ سود تک رقمی و پوشش دهنده حداقل 90‌درصد هزینه خرید مسکن ساخته شده است؛ ضمن آنکه فرد کم درآمد اجازه دارد اقساط این تسهیلات را در حداقل 25 سال پرداخت کند.

وام مسکن حمایتی برای اجاره نشینی نیز حداقل 70‌درصد و تا 90‌درصد هزینه اجاره را برای کم درآمدها پوشش می دهد. این تسهیلات از محل «منابع دولتی» یا «پس اندازهای محلی» تامین می‌شود. در آمریکا، خانه اولی ها و همچنین خانه اولی های دارای درآمد پایین می‌توانند تنها با 3.5 تا 10‌درصد پیش پرداخت، وام خرید مسکن دریافت کنند. صندوق وام مسکن اداره فدرال، منابع این تسهیلات را تامین می کند. در کشور برزیل، دولت مسوول ساخت مسکن حمایتی نیست بلکه زمین و امکانات را در اختیار شرکت‌های توسعه دهنده قرار می دهد و همزمان از طریق «صندوق ضمانت زمان»، وام مسکن 30 ساله با قدرت پوششی 95‌درصد بهای خرید خانه را در اختیار گروه های هدف فاقد مسکن قرار می دهد تا آن خانه ها را خریداری کنند.

مرکز پژوهش های مجلس در این بررسی، با اشاره به اینکه در حال حاضر در نظام تامین مالی مسکن حمایتی کشورمان صندوق ملی مسکن وجود دارد، بدون آنکه عملکرد این صندوق را نقد کند، پیشنهاد داده است: نرخ بهره تسهیلات مسکن حمایتی تعدیل شود و تسهیلات نیز به صورت بلندمدت ارائه شود. در این پیشنهادها همچنین با الگو گرفتن از نحوه ساخت مسکن حمایتی در فنلاند، بر توزیع این واحدهای مسکونی در سراسر شهر برای ترکیب طبقات درآمدی پایین و ساکنان مرفه محله ها تاکید شده است.

بررسی ها از وضعیت فعلی مسکن حمایتی و تسهیلات مسکن حمایتی در ایران نشان می دهد، تقریبا هیچ تفاوتی بین وام مسکن «متقاضیان دهک های متوسط رو به بالا» و «خانه اولی های نیازمند حمایت در دهک های پایین» وجود ندارد. و حتی «وام مسکن حمایتی» در حال حاضر 250 میلیون تومان نیز کمتر از وام خرید مسکن برای اقشار متوسط است. وام مسکن حمایتی برای «مسکن دولتی ساز» به میزان 550 میلیون تومان پرداخت می‌شود، آن هم با نرخ سود 18‌درصد فقط برای خانه هایی که روی زمین 99 ساله بیرون از شهرهای اصلی ساخته می‌شود. بنابراین ساکنان محله های فرسوده شهرها برای دسترسی به تسهیلات مسکن باید وام را با نرخ معمولی و غیرحمایتی دریافت کنند؛ یعنی 23 درصد. مدت زمان بازپرداخت وام مسکن حمایتی نیز حدود 17 سال است که تنها 2 تا 5 سال بیشتر از وام مسکن غیرحمایتی یا همان تسهیلات اوراق مسکن است. پوشش وام مسکن حمایتی با توجه به هزینه ساخت خانه های مسکن ملی که به قیمت امروز حدود 2 میلیارد تومان برآورد می‌شود، 25‌درصد است.

این در حالی است که تسهیلات مسکن حمایتی در کشورهای مورد بررسی به پشتوانه صندوق‌های اعتباری تامین کننده منابع این تسهیلات، دست کم 90‌درصد قیمت ساخت و تحویل را پوشش می دهند. تکمیل پازل مسکن حمایتی در ایران به صورت «عرضه مناسب واحد مسکونی» و «تامین مالی مناسب متقاضیان مشمول» نیازمند آن است که اولا مسکن سازی در حوزه حمایتی از تسلط دولت خارج شود و مطابق الگوی جهانی به شرکت‌های توسعه دهنده سپرده شود و همچنین توان مالی بانک ها و خانوارها بهبود پیدا کند. برای این منظور لازم است «تامین مالی مسکن از طریق بانک توسعه ای یا صندوق‌های اعتباری» دنبال شود