قوانین دست وپا گیر ساخت مسکن را مختل کرده است

به گفته کارشناسان بسیاری از قوانین وضع‌شده برای صنعت ساختمان طی سال های اخیر مزاحم سازندگان بوده و در نهایت نیز با زیان ده کردن سرمایه گذاری در این بخش به رکود ساخت وساز در کشور دامن زده است

کد خبر: ۲۱۸۴۰۲

سه‌شنبه - ۲۲ آبان ۱۴۰۳

چ در اولین همایش «چشم انداز صنعت ساختمان» میزگرد تخصصی با عنوان «قیمت تمام‌شده و عوامل موثر بر قیمت در بازار مسکن» با حضور فرید قدیری معاون سردبیر و دبیر بخش مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد»، حمیدرضا قاضی عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان، حمید زمان زاده عضو هیات علمی پژوهشکده پولی و بانکی و شهرام آلبا دبیر گروه معماری انجمن مهندسان معمار و شهرساز برگزار شد. در این میزگرد تخصصی دو دسته موانع سرمایه‌گذاری ساختمانی شناسایی شد؛ دسته اول موانع بیرونی مانند ریسک اقتصادی و غیر‌اقتصادی است و ریسک دوم از درون بخش مسکن نشات می‌گیرد. مصداق بارز ریسک های درون‌ساختاری طولانی شدن زمان صدور مجوز و هزینه های بالای آن است که مزاحمت بالایی را برای سازندگان رقم زده است. در این میزگرد تاکید شد که اگر این دو دسته موانع برطرف شود، مسیر معاملات مسکن بازگشایی شده و مسیر سرمایه‌گذاری ساختمانی مجدد احیا می‌شود.

بن بست تاریخی بازار مسکن

دبیر گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در میزگرد تخصصی «قیمت تمام‌شده و عوامل موثر بر قیمت در بازار مسکن» که در اولین همایش «چشم انداز صنعت ساختمان ایران» برگزار شد به بررسی دلایل بروز رکود تاریخی در ساخت و معاملات ساختمان در کشور طی ۶ سال اخیر پرداخت و ضمن تشریح دلایل بروز این رکود تاریخی که به شکل همزمان دو سمت عرضه و تقاضا را در بن بستی غیرقابل عبور قرار داده است؛ به ارائه راهکارهای کارشناسی برای حل گام به گام شرایط موجود پرداخت. فرید قدیری در تشریح وضعیت بازار مسکن کشور گفت: در شرایط کنونی دو بازیگر اصلی بازار مسکن کشور یعنی بخش عرضه و تقاضا در وضعیتی نامتعادل قرار دارند. سازندگان و سرمایه‌گذاران یک سمت این بازار و متقاضیان مصرفی و سرمایه ای در طرف دیگر بازار هستند و هر دو سمت از رکود تاریخی این بازار به شکل جدی آسیب دیده اند.

وی افزود: شاخص سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساختمان اولین شاخص سنجش وضعیت در سمت عرضه است؛ این شاخص از میزان سرمایه‌گذاری انجام‌شده در این صنعت با کسر تورم ساختمان سازی حاصل می‌شود. در طول دهه ۸۰ میزان شاخص سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساختمان سازی ۲۷‌درصد افزایش یافت؛ دهه ۸۰ زمان طلایی توسعه صنعت ساختمان در کشور بود. اما وضعیت در دهه ۹۰ به شکل غیرمطلوبی تغییر کرد؛ به نحوی که در این دهه میزان سرمایه‌گذاری واقعی در صنعت ساختمان به طور متوسط سالانه ۳‌درصد افت کرد. در پایان دهه ۹۰ اندازه بازار مسکن در کشور به یک‌سوم اندازه بازار در ابتدای دهه تقلیل یافت. همچنین در این بازه زمانی حجم قابل‌توجهی از سرمایه های واردشده به این صنعت در ساختمان های نیمه کاره محبوس شد. به این ترتیب در شرایطی که وضعیت نامساعد سرمایه‌گذاری بخشی از فعالان قدیمی را از این صنعت فراری داد؛ عدم‌تکمیل ساخت وسازها و کاهش حجم معاملات به مابقی سازندگانی که برای حضور در این بازار پافشاری داشتند، آسیب زد.

وی تیراژ ساخت مسکن را شاخص دوم سنجش بازار مسکن دانست و گفت: رکود در بخش ساخت وساز باعث شد تا تیراژ ساخت مسکن در کشور در پایان دهه ۹۰ به نصف تیراژ ساختمانی در ابتدای دهه برسد. بنابراین هر دو شاخص سرمایه‌گذاری و تیراژ رکود سنگین در بخش ساخت وساز کشور طی سال‌های اخیر را تایید می‌کند. وی در ادامه شاخص سوم سنجش رکود در بخش ساختمان سازی را رشد این بخش دانست و گفت: در حالی که در دهه ۸۰، بخش ساختمان سازی سالانه ۳.۵‌درصد بزرگ شد؛ این بخش در دهه ۹۰ به طور متوسط با افت سالانه منفی ۵ درصدی مواجه شد. این کارشناس بازار مسکن گفت: در حالی که شاخص های مختلفی رکود در بخش ساخت مسکن در کشور را تایید می‌کند؛ باید به دنبال بروز دلایل این رکود تاریخی بود.

وی ادامه داد: علت رکود تاریخی در بخش عرضه مسکن را باید در سمت مقابل یعنی تقاضا جست‌وجو کرد. جهش های سنگین قیمتی در بازار مسکن کشور طی سال‌های اخیر با کاهش قدرت خرید و اخراج متقاضیان سرمایه ای و مصرفی از این بازار، به بروز شرایط کنونی در این بخش انجامیده است. طی ۶ سال گذشته از سال ۱۳۹۷ تا به امروز؛ میزان رشد قیمت مسکن در کشور بیش از ۳ برابر متوسط رشد قیمتی خود در بازه بلندمدت بود. این جهش عظیم قیمتی باعث شد تا حدود ۷۰‌درصد متقاضیان مصرفی و عمده خریداران سرمایه ای از این بازار خارج شوند و رکودی تاریخی در معاملات مسکن کشور رقم بخورد.

قدیری گفت: در عین حال با توجه به شرایط تورمی کشور؛ عایدی حاصل از ساختمان سازی در کشور رابطه منطقی خود با تورم را از دست داد. کاهش سودآوری صنعت ساختمان سازی از دیگر عوامل تشدیدکننده رکود در بازار مسکن بود. طی سال‌های اخیر در حالی عایدی سالانه سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان ۲۷‌درصد بود؛ که تورم ساخت به بیش از ۵۰ درصد رسید. تداوم وضعیت رکود در بخش ساخت و فروش مسکن می‌تواند زنگ خطری جدی برای بروز چالش های متعدد اقتصادی و اجتماعی باشد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه ارائه راه حل برای برون رفت از شرایط کنونی را نیازمند تبیین دقیق از دلایل بروز وضعیت کنونی دانست و گفت: بررسی ها حاکی از آن است که عمده جهش تاریخی در بازار مسکن کشور طی ۶ سال اخیر ناشی از ریسک های غیراقتصادی و خروج یک‌طرفه از برجام رقم خورده است. نااطمینانی نسبت به آینده سیاسی منطقه و کشور در گام ابتدایی، زمینه ساز جهش نرخ دلار شد؛ در ادامه این ریسک های غیراقتصادی به جهش قیمت مسکن نیز انجامید. از آنجاکه بازار مسکن در کشور بازاری ایمن برای سرمایه‌گذاران شمرده می‌شود؛ جهش نرخ دلار باعث سوق سرمایه به این بخش شد و این رویه از جهش قیمتی در این بخش حمایت کرد. در این شرایط کاهش عایدی سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان سازی و محدودیت عرضه نیز مزید بر علت شد تا جهش قیمتی در بخش مسکن شدت بیشتری به خود بگیرد. در عین حال پابرجا ماندن ریسک های غیراقتصادی در این بازار به سریالی شدن جهش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر منجر شد.

فرید قدیری گفت: موتور تورم تاریخی مسکن عمدتا در بیرون این بازار فعال است. بنابراین برای نجات این بخش مهم اقتصادی باید منشأ خرابی ها را حل‌وفصل کرد. درواقع برای بازگشت آرامش به بخش مسکن چاره ای جز تعیین تکلیف ریسک های تورمی نیست.

وی ادامه داد: در سال‌جاری وضعیت بازار مسکن نسبت به ۶ سال قبل رو به بهبود گذاشت؛ طی نیمه ابتدایی امسال، اگرچه بهبودی در بخش مسکن حاصل نشد، اما وضعیت منفی در این بخش متوقف شد. قیمت واقعی مسکن در نیمه ابتدایی امسال ۴‌درصد افت کرد؛ این در حالی بود که طی سال‌های گذشته قیمت واقعی مسکن رشدی افسارگسیخته داشت و بنابراین از این کاهش قیمت ۴ درصدی در قیمت مسکن طی نیمه ابتدایی امسال می‌توان به عنوان یک اتفاق مهم در این بخش یاد کرد. البته کاهش قیمت مسکن در این زمان به احیای معاملات منجر نشده است؛ چرا که با توجه به کاهش قدرت خرید، احیای معاملات مسکن فرآیندی زمان‌بر است. با وجود این فروکش تب خرید هیجانی در بازار ملک نشانه ای مثبت از ورود به دوره گذر از هیجان است.  این کارشناس بازار مسکن افزود: قیمت دلاری مسکن که در ابتدای ۱۴۰۲ به ۱۶۰۰ دلار رسیده بود در شرایط کنونی به سطح ۱۵۰۰ دلاری عقب نشینی کرده است؛ اگرچه این داده مثبت تلقی می‌شود؛ اما همچنان تا بازگشت به سطح متعارف فاصله دارد.

قدیری گفت: تورم، رشد اقتصادی و مداخلات دولت در بازارهای موازی مهم‌ترین فاکتورهای اثرگذار بر بازار مسکن کشور هستند؛ در عین حال ریسک منطقه ای و ریسک بازگشت ترامپ به مسند قدرت در ایالات متحده آمریکا از دیگر فاکتورهای اثرگذار بر بازار مسکن هستند. دبیر گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در ادامه به ظرفیت و تاب آوری شرکت‌های ساختمانی و شرکت‌های توسعه گر در این بخش اشاره کرد و گفت: شرکت‌های بزرگ ساختمانی نسبت به سازندگان حقیقی از تاب آوری به مراتب بالاتری برخوردار هستند. این شرکت‌ها از سویی توان مالی بهتری نسبت به سازندگان حقیقی دارند و از سوی دیگر به دلیل برخورداری از توان اعتباری بیشتر می‌توانند بخشی از فرآیند تامین مصالح ساختمانی را به شکل اعتباری مرتفع کرده و در عین حال از اعتبار کافی برای پیش فروش نیز برخوردار هستند.

فرید قدیری گفت: در شرایطی که سیاستگذار حوزه مسکن با چالش همه جانبه در بخش مسکن مواجه است؛ شرکت‌های بزرگ ساختمانی نظیر شرکت‌های عضو در انجمن صنعت ساختمان، این قابلیت را دارند که به کمک دولت برای تامین مسکن حمایتی برای اقشار متوسط و کم درآمد بیایند. درواقع سیاستگذار حوزه مسکن باید از تجارب پیشین در بخش مسکن حمایتی بهره گرفته و به جای تاکید بر اشتباهات پیشین به سراغ استفاده از توان و تجربه شرکت‌های بزرگ ساختمانی در ساخت مسکن حمایتی برای اقشار متوسط و ساخت خانه با هدف اجاره بلندمدت برای اقشار ضعیف برود. درواقع توان و تاب آوری این شرکت‌ها می‌تواند نقطه قوتی برای عبور از وضعیت کنونی باشد.

لزوم مشورت با بخش خصوصی در تبیین قوانین

معاون سردبیر روزنامه «دنیای اقتصاد» پس از تشریح عوامل بیرونی که باعث بروز رکود در صنعت ساختمان شد از حمیدرضا قاضی، عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان خواست تا در ادامه میزگرد «عوامل موثر بر قیمت مسکن»  دلایل داخلی راکه رکود را در صنعت ساختمان طی سال‌های اخیر تشدید کرده است، تشریح کند. عضو هیات مدیره انجمن صنعت ساختمان پاسخ به این پرسش را با مقدمه‌ای از تبیین  محیط کسب‌وکار آغاز کرد و گفت: محیط کسب وکار یک سیستم زنده و پویا است و دائما با عوامل شش‌گانه موثر بر محیط کسب‌و کار یعنی سیاست، اقتصاد، جامعه، تکنولوژی، محیط زیست و قوانین حاکم بر محیط کسب وکار و جغرافیایی که در آن کسب وکار رقم می‌خورد در ارتباط است.

در پی تغییرات هر یک از این عوامل شش‌گانه؛ فرصت ها و تهدیدهایی برای فعالان حوزه خلق می شود. فعالان هر حوزه ای به شکل طبیعی به دنبال یافتن ابزارهایی هستند که اگر فرصتی فراهم شود، حداکثر بهره را ببرند و در صورتی که تهدیدی متوجه آنها شد، تهدید را به حداقل برسانند. وی ادامه داد: از آنجا که تمام فعالان یک حوزه، اخلاقی تصمیم نمی گیرند، بنابراین به دنبال راهی هستند که اگر فرصتی ایجاد شد، در کوتاه ترین زمان ممکن، بیشترین نتیجه را به دست آورند. از همین رو سنجش کارآیی ابزارها را به فعالان حوزه واگذار نمی کنند و لازم است که قانونی حاکمیتی وجود داشته باشد که اجازه دهد این ابزارها در چارچوب منطقی کار کنند و باعث برتری گروهی بر گروه دیگر نشوند و به این ترتیب کسانی که ارزش‌مدار هستند، میدان را به کسانی که فارغ از ارزش های اخلاقی رفتار می کنند، نسپارند.

قاضی گفت: نتیجه تعامل تمامی ذی نفعان در  هر محیط کسب وکار، خلاقیت، نوآوری، بهره وری، خلق ارزش، رشد، توسعه و تمام مولفه های مطلوب اقتصادی است. برای اینکه این تعامل به درستی شکل گیرد و تعادلی پایدار وجود داشته باشد لازم است که در محیط کسب‌وکار حاکمیت قانون داشته باشیم. قانون باید دو ویژگی داشته باشد؛ اول آنکه عالمانه تنظیم شده باشد و دوم آنکه واقع بینانه باشد. در ادامه وقتی چنین قانونی تصویب و اعلام شد، لازم است تا اجرای آن به‌طور مرتب از سوی نهادهای مستقل پایش شود تا مطمئن شویم که قانون ما را به  هدف اصلی تبیین شده نزدیک می کند؛ چراکه یک قانون درست اگر غلط اجرایی شود، به نتیجه مطلوب نمی رسد.

حمیدرضا قاضی گفت: با فرض این مقدمه، صنعت ساختمان را به عنوان یک محیط کسب‌وکار در نظر بگیرید که قرار است در آن خلاقیت، نوآوری، خلق ارزش، نوآوری و شکوفایی اتفاق بیفتد.  همچنین صنعت ساختمان هم همانند سایر حوزه های کسب‌وکار با شش عامل بیرونی ذکر شده در ارتباط است و از آنها اثر می پذیرد . البته صنعت ساختمان به نسبت بسیاری از صنایع در برابر برخی عوامل بیرونی تاب آوری به مراتب بهتری دارد و همین موضوع باعث می شود تا در شرایط کنونی کشور به عنوان یک صنعت پیشران عمل کند. صنعت ساختمان به‌عنوان یک صنعت مولد اگر امروز به عنوان یک صنعت پیشران در کشور انتخاب شود، این پتانسیل را دارد تا در وهله ابتدایی از مهاجرت نیروی نخبه ممانعت کند و در گام دوم نیز این صنعت با نرخ اشتغال‌زایی پایدار بالا می تواند به سود اقتصاد کشور  منجر شود.

فعالان و ذی نفعان صنعت ساختمان به‌صورت کلی به سه گروه نهادهای دولتی، زنجیره تولید و مصرف کننده نهایی تقسیم بندی می شوند. اگر این گروه های اصلی با یکدیگر در تعادل پایدار باشند و در سایه قانون به تعامل منطقی با یکدیگر بپردازند، خلق ارزش اتفاق می افتد. اما اگر تعادل پایداری برقرار نباشد، قانون غلط نوشته شود و اگر  قانون به درستی اجرایی نشود، این تعادل به هم می خورد و بنابراین  انتظارات از صنعت ساختمان برآورده نمی شود. یک نگاه و ارزیابی کلی از وضعیت صنعت ساختمان بیانگر آن است که در شرایط کنونی  اجزا و ذی نفعان صنعت ساختمان در کشور در تعادل با یکدیگر نیستند. نهادهای دولتی ذی نفع در صنعت ساختمان از ظرفیت قانون گذاری برخوردار هستند و از ابزارهای قدرتمند در دست خود برای تحمیل خواسته هایشان به دو گروه دیگر استفاده می‌کنند. در این مدل تصمیم گیری وضعیت دو گروه دیگر یعنی فعالان صنعت ساختمان سازی و مصرف کننده برای دولت اهمیتی ندارد. این عدم تعادل یکی از دلایل اصلی خروج سرمایه از بازار مسکن است.

بسیاری از قوانین وضع‌شده برای صنعت ساختمان طی سال های اخیر مزاحم سازندگان بوده و در نهایت نیز با زیان ده کردن سرمایه گذاری در این بخش به رکود ساخت وساز در کشور دامن زده است. قاضی تاکید کرد: البته همه نهادهای دولتی که نسبت به وضع قوانین اقدام می کنند خیرخواه هستند، در تبیین قوانین پایش هایی را انجام داده، آسیب شناسی و مطالعه کرده اند و در نهایت نیز به دنبال آن هستند که مسکن در مقیاس درست با الگوی صحیح و با قیمت مناسب در اختیار مصرف کننده قرار گیرد. اما هیچ‌گاه طی سال‌های متمادی این هدف در کشور محقق نشده است. با وجود این سیاستگذار به دنبال یافتن علت بی نتیجه ماندن اهداف در این بخش نیست. این وضعیت بیانگر آن است که  قوانین  موجود ما را به اهداف از پیش تعیین‌شده نمی رساند.

در این شرایط برای رفع این چالش لازم است تا بازنگری های لازم در قوانین موجود با مشورت گرفتن از ذی نفعان انجام شود. قاضی گفت: بوروکراسی اداری در شهرداری ها، یکی از مواردی است که بر هزینه ساخت وساز افزوده است. این بوروکراسی اداری، با طولانی کردن فرآیند ساخت، هزینه ها را افزایش می‌دهد. در تمام دنیا صرف زمان، هزینه تولید را افزایش می‌دهد؛ اما در اقتصادی نظیر ایران با توجه به شرایط تورمی ریسک زمان به مراتب بالاتر است. در عین حال در ایران بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری در ساخت مربوط به تامین زمین می‌شود؛ با در نظر گرفتن هزینه بالای تامین زمین و تورم ۴۰ درصدی و همچنین زمان صدور پروانه که گاهی به دو سال نیز می رسد؛ طبیعی است که هزینه ساخت در ایران به مراتب بالا باشد. در این شرایط کاهش زمان فرآیندها می‌تواند به شکل محسوسی از هزینه ساخت وساز بکاهد. در عین حال در بسیاری موارد، شهرداری برای تحمیل خواسته خود به سازنده، فرآیند صدور مجوزها را طولانی می‌کند و سرمایه‌گذار نیز برای کاهش زیان، چاره ای جز پذیرش خواسته غیرمنطقی شهرداری ندارد.

قوانین مالیاتی جدید از دیگر موانع سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است؛ در شرایط کنونی هیچ یک از فعالان صنعت ساختمانی نمی دانند برای فعالیت خود باید چه میزان مالیات بپردازند و این نااطمینانی باعث عدم‌تمایل آنها به سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان شده است. درواقع وضعیت نامساعد سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان تا جایی پیش رفته است که بسیاری از فعالان این صنعت، به فکر مهاجرت به سایر نقاط دنیا هستند. صرف نظر از عوامل موثر بر قیمت ساختمان و با در نظر گرفتن روندهای حاکم بر قیمت و در عین حال در نظر گرفتن ماهیت بازار مسکن و چالش های حاکم بر آن سیاستگذار می تواند اولین گام برای عبور از وضعیت کنونی را ترسیم کند. از نگاه من اولین قدم تعادل‌بخشی میان ذی نفعان صنعت ساختمان است که این وظیفه نیز در تمام دنیا بر عهده نهادهای صنفی مستقل گذاشته شده است.

حمایت متغیرهای پولی از تورم مسکن

حمید زمان زاده، عضو هیات علمی پژوهشکده پولی و بانکی در ادامه میزگرد «عوامل موثر بر قیمت در بازار مسکن» گفت: بررسی تغییرات قیمت مسکن در سال های اخیر نشان می دهد به‌رغم افزایش ریالی بهای خرید مسکن در طول سال های اخیر ارزش واقعی قیمت مسکن به‌طور پیوسته در حال افزایش بوده است. بررسی تغییرات قیمت اسمی مسکن نشان می دهد که به رغم بهای خرید خانه در سال های اخیر نقاط سقف قیمت در چند سال گذشته با فاصله کمتری تکرار شده است. زمان‌زاده ضمن اشاره به تغییرات قیمت مسکن و بازده های ثبت‌شده در سال های اخیر در نقاط مختلف تهران حجم معاملات را مورد بررسی قرار داد. او گفت از سال ۹۷ شاهد افت پیوسته حجم معاملات بودیم؛ به‌طوری‌که در حال حاضر در کف آمار ثبت شده حدودا ۴۷هزار معامله مسکن انجام می شود.

وی با بیان اینکه اجاره بهای مسکن همواره تابعی از قیمت آن است، گفت: در حال حاضر رشد قیمت اجاره‌بها نسبت به رشد قیمت مسکن با شیب بیشتری محقق می شود، انتظار می رود که این وضعیت در سال های آتی به نحوی که این تعادل دوباره برقرار شود تغییر کند. از این رو انتظار داریم تا رشد اجاره بها در سال های آینده نسبت به رشد قیمت مسکن کاهشی شود. این کارشناس اقتصادی گفت: در بررسی اینکه چه عواملی سبب شده تا در سال های گذشته شاهد رشد قیمت مسکن و همچنین رشد اجاره‌بها باشیم نیاز است تا نگاهی به متغیرهای پولی داشته باشیم. از سال ۸۰ تا ۹۶ تقریبا نرخ رشد نقدینگی در همگرایی بالایی با رشد قیمت مسکن قرار داشته است، اما از سال ۹۷ دیگر شاهد این ماجرا نیستیم؛ اما در همین مدت حجم پول همچنان مسیر خود را به موازات تغییرات مسکن پی گرفته است. از طرف دیگر افزایش نرخ بهره در سال ۹۷ به بعد سبب شده است مسکن نیز  مانند هر دارایی با سرکوب قیمت طبیعی مواجه شود.

زمان زاده گفت: در یک سال اخیر ما بیشترین نرخ بازده اسمی را در اسناد خزانه دولت داشتیم و همین امر نشان می دهد که در چنین شرایطی نمی توان انتظار افزایش قیمت دارایی ها را داشت. از طرف دیگر پایین بودن میزان تسهیلات اعطاشده نیز امر دیگری است که نشان می دهد در یک سال اخیر فضا برای افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مسکن چندان فراهم نبوده است. یکی از عوامل دیگری که طی یک دهه اخیر توانسته است بر قیمت مسکن اثر بگذارد شوک های ارزی است که همسویی با تغییرات قیمت مسکن را بر‌خلاف دهه۸۰ نشان می دهد.

کوچ اجباری تبعات اجتماعی دارد

شهرام آلبا دبیر گروه معماری انجمن مهندسان معمار و شهرساز نیز گفت: مسکن فقط عدد و رقم نیست؛ مسکن موجود زنده است و پارامترهای مختلفی بر آن اثرگذار می‌شود. زمانی که از مسکن سخن گفته می‌شود، نمی‌توان بحث های فرهنگی و اجتماعی مرتبط با آن را نادیده گرفت. بخشی از افراد جامعه در یک منطقه متولد شده و بزرگ می شوند؛ اما در برهه ای از زندگی خود به دلیل مسائل اقتصادی مجبور به کوچ اجباری به حاشیه های شهرها می شوند. متاسفانه جهش قیمت مسکن در کشور طی سال‌های اخیر به کوچ های اجباری متعددی انجامیده که این موضوع در آینده، تبعات اجتماعی و اقتصادی متعددی را رقم خواهد زد.

به عنوان مهندس شهرساز در هدف دستیابی به ساخت مسکن برای تمامی اقشار، بهره مندی از زیستن در کنار یکدیگر را در نظر داریم. نمی‌توان انتظار داشت که مردم با فرهنگ های مختلف را فقط به صرف داشتن شرایط مشابه اقتصادی در کنار یکدیگر جمع کرد و انتظار داشت که زندگی خوبی داشته باشند. آلبا گفت: متوسط قیمت ساخت مسکن در شهر تهران در آپارتمان های ۵ طبقه، با مصالح درجه یک ایرانی با درنظر گرفتن قیمت‌ها در سال ۱۴۰۲ حدود ۱۴ میلیون و ۲۰۰‌هزار تومان است؛ با ضرایب تعدیل در پایان سال به ۱۶ میلیون و ۲۰۰‌هزار تومان می رسد. اگر همین خانه در شرایط کنونی ساخته شود، هزینه هر مترمربع آپارتمان به ۱۸ میلیون و ۳۰۰‌هزار تومان می رسد.