چرا هم «خرید خانه» قفل شده است هم «ساخت خانه»؟

ریشه مشترک «افت ۴۰ درصدی سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن» و «کاهش ۱۰ درصدی هزینه کرد واقعی سالانه خانوارها» نسبت به سال ۹۷ چیست؟

کد خبر: ۲۱۴۹۴۷

سه‌شنبه - ۰۳ مهر ۱۴۰۳

وضعیت کنونی بازار مسکن شبیه حالت پات در شطرنج شده است. بازیگران اصلی این بازار یعنی خریدار و سازنده، امکان حرکت را از دست داده‌اند؛ یک طرف نمی‌تواند به سطح قیمت‌ها جواب دهد و طرف دیگر نمی‌تواند قیمت تمام‌شده را پایین بیاورد. نتایج یک مطالعه، برای پاسخ به ۴پرسش روز در بخش مسکن نشان می‌دهد، علت افت ۴۰درصدی سرمایه‌گذاری واقعی ساختمانی و کاهش ۱۰درصدی هزینه‌کرد واقعی خانوارها نسبت به سال۹۷، مشترک و نتیجه‌اش به قفل‌شدگی مسکن منجر شده است. در این بررسی ۷راهکار «پایان رکود» ارائه شد.

دولت ها در بخش مسکن طی دهه های اخیر برای حل دو مساله در بیرون و درون این بازار، اغلب مرتکب دو اشتباه سیاستی شده اند به‌طوری که «کلید رشد اقتصادی را در رونق مسکن به عنوان موتور پیشران تصور کردند» و «تسهیل دسترسی کم درآمدها به سرپناه را نیز در مسکن سازی دولتی خلاصه کردند»؛ این دو راه اما بر اساس وضع موجود این بخش و اعداد و ارقام واقعی از بازار، «بیراهه» بوده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از مطالعاتی که یک پژوهشگر اقتصادی مسلط بر بخش مسکن برای پاسخ به 4 پرسش امروز بازار ملک انجام داده، حاکی است: بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت «پات» قرار گرفته است به این معنا که هر دو طرف صحنه یعنی خریدار و سازنده، «امکان حرکت» را از دست داده اند؛ عامل توقف این دو، «مشترک» است. در این مطالعه تصریح می‌شود، بخش مسکن و ساختمان بدون «رشد اقتصادی»، ابزار و شرایط «حرکت به سمت رونق تولید (ساخت) و احیای قدرت خرید» را در اختیار ندارد و باید مساله این بخش را صحیح دید نه وارونه. فردین یزدانی نتایج مطالعات را در نشست مرکز پژوهش های توسعه و آینده نگری ارائه کرد و گزارش کامل تحقیقات خود را در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داد.

هدف‌گذاری غیر‌واقعی دولت ها

تامین مسکن در ایران با وجود اینکه در همه دولت ها یکی از مسائل کلیدی به شمار می رفت اما در همه ادوار با چالش هایی مواجه بوده است که این باعث شد تا در هر دوره دولت ها راهکار ویژه ای را برای مواجهه با آن ارائه کنند. اما اینکه این راهکارها تا چه میزان راهگشای مسائل مسکن بوده اند، فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن، مدیر مطالعات طرح بازنگری مسکن و کارشناس ارشد مسکن، به عنوان مدیر علمی این نشست، به آن پاسخ می‌دهد.

از نگاه او، با بررسی تحولات بازار در دهه 1390 و چشم اندازی برای آینده بازار، در گام نخست باید به دنبال پاسخ به چرایی محقق نشدن برنامه های مسکن بود که در شرایط فعلی وضعیت مسکن را به این شکل تاسف بار درآورده است. دلیل آن را باید در چارچوب «اقتصاد کلان» جست‌وجو کرد که در برنامه ریزی های حوزه مسکن توجه کمتری به آن شده است. «مسکن» به عنوان یکی از بخش های اقتصادی از لحاظ سرمایه‌گذاری و رابطه با تولید ناخالص داخلی بخش مهمی به شمار می‌رود، اما این چارچوب در اقتصاد کلان، محدودیت‌هایی را برای مسکن ایجاد کرده است. از طرفی سوءاستفاده برخی دولت ها از این بخش به نفع پیشبرد اهداف خود، در این محدودیت‌ها اثرگذار بوده است و مثلا با استفاده از واژه هایی چون پیشران اقتصادی از اهداف اصلی اقتصاد کلان بازماندند.

با این دیدگاه، بدون توجه به درآمد خانوار و متغیرهای مختلف اجتماعی و اقتصادی، در بخش مسکن هدف گذاری هایی انجام داده اند که این هدف گذاری ها مانند طرح نهضت ملی مسکن بعد از 3 سال نتایج عملکردی و سطح این برنامه ریزی ها را نشان می‌دهند. اگرچه از اول قابل پیش‌بینی نبود، اما اگر طراحان این برنامه ها، توجه خود را به رشد اقتصادی، سبد بودجه خانوار و متغیرهای مختلف معطوف می کردند، با علم بر  امکان پذیر نبودن این هدف، هدف‌گذاری دیگری را در دستور کار قرار می دادند. به طور کلی بخش مسکن، فرآیندی است که تا حد زیادی تحولات آن طی دهه های گذشته ناشی از درآمدهای نفتی بوده است که ورود دلارهای نفتی و تبدیل آن به نقدینگی باعث شد تا خود را به دو شکل تقاضای سرمایه ای مسکن و تقاضای مصرفی مسکن نشان دهد.

اما آنچه بازار مسکن و اقتصاد کشور از سال 97 با آن مواجه شد، این بود که در بخش مسکن و در کل اقتصاد ایران، تقاضای دارایی ها، جایگزین تقاضای تولید شد. یعنی منابع مالی که باید وارد فرآیند «تولید مسکن» می شد، وارد فرآیند «خرید و فروش و مبادله مسکن» شد. این امر ناشی از شوکی است که تحریم ها به اقتصاد ایران و بازار مسکن وارد کردند. این شوک باعث شد تا انتظارات ساختاری در کل اقتصاد به وجود آید. علاوه بر این، کشور با رشد منفی اقتصادی نیز مواجه شد و مجموعه این عوامل حبابی را تشکیل داد که این حباب تاکنون تداوم یافته است. البته در حال حاضر این حباب به شکل «رکود عمیق» حتی در بخش مبادله خود را نشان داده است.

این کارشناس ارشد مسکن با توجه به ناکامی دولت ها در حوزه مسکن، ناتوانی مالی خانوارها در تهیه مسکن و از مزیت افتادن ساخت‌وساز، معتقد است، در شرایط فعلی وضعیت بازار به گونه ای است که دچار نوعی حالت «پات» شده است. یعنی در سمت تقاضای خانوار و به عبارتی تقاضای واقعی، وضعیتی به وجود آمده که خانوارها امکان پاسخ‌دهی به سطح قیمت‌ها را ندارند.

به عنوان مثال، برآوردها نشان می‌دهد هزینه های خانوار به عنوان یک شاخص درآمدی در سال 1402 حدود 249 میلیون تومان در سال بود. این هزینه ها و شاخص های درآمدی به گونه ای است که اگر از سال 97 با قیمت‌های ثابت بررسی شود هنوز بسیار پایین تر از آن سال است. یعنی سطح درآمدی خانوار ها به دلیل رشد منفی اقتصادی و عملکرد نامطلوب اقتصادی به حدی رسیده که عملا تقاضای بسیاری از کالاهای سبد هزینه ای را هم نمی‌تواند پاسخ بدهد چه برسد به تامین مسکن.

اگر کل جامعه را به سه گروه میان‌درآمد، کم‌درآمد و پردرآمد تقسیم بندی کنیم و چهار دهک اول را در گروه کم‌درآمدها قرار دهیم، میزان هزینه پوشاک خانوار در گروه های کم درآمد سالانه چیزی در حدود 600هزار تومان و هزینه خورد و خوراک و میوه آنها نیز ماهانه چیزی در حدود 350هزار تومان است. در نتیجه عمدتا هزینه ای برای دارو و خدمات دارویی و درمانی باقی نمی ماند.

در این چارچوب فقر گسترده ای در سطح جامعه به دلیل رشد پایین اقتصادی ایجاد شده و این فقر به گونه ای است که خانوارها حتی امکان تامین خورد و خوراک روزمره خود را هم ندارند، چه برسد به تامین مسکن با طرح وام یک میلیاردی دولت. با توجه به شرایط موجود، این هدف گذاری ها فقط «توهم» دولت‌ها بدون در نظر گرفتن شرایط معیشتی خانوارهاست. در واقع باید گفت، این روند مالک سازی،  بیشتر به نفع افرادی است که در این زمینه فعالیت می‌کنند.  در مجموع باید ریشه مشترک «افت 40 درصدی سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن» و «کاهش 10 درصدی هزینه کرد سالانه خانوارها» نسبت به سال 97 را در مشکلات اقتصادی کلان جست‌وجو کرد که منجر به قفل شدن در بازار مسکن در هر دو سمت عرضه و تقاضا شده است. بر اساس آخرین داده ها، متوسط قیمت یک واحد 80 مترمربعی در سطح کشور، حدود 4 میلیارد تومان برآورد می‌شود. باتوجه به برآیند درآمد خانوارها باید گفت، یک ملک 4 میلیارد تومانی، معادل 17 برابر درآمد سالانه خانوارهاست. در این صورت دوره انتظار برای تملک مسکن به بالای 50 سال رسیده و متوسط قیمت مسکن حدود 54 میلیون تومان در مترمربع در سطح نقاط شهری کشور است.

این توان پذیری مسکن در سطح تهران برای یک واحد 80 مترمربعی، به 19 برابر درآمد خانوار می رسد. این یعنی تقاضای مسکن تقریبا تعطیل است و خانوارهای جدید نیز، اصولا توان ورود به بازار ملکی را ندارند. از طرف دیگر، در بازار استیجار نیز افزایش اجاره بها باعث پراکنش خانوارها از شهر تهران به نقاط حاشیه ای تهران شده که شدت آن در دوسال گذشته افزایش یافته است. پدیده هایی چون پشت‌بام‌خوابی و تراکم بیش از یک خانوار در واحد مسکونی نیز دیگر پدیده های وارد شده به بازار مسکن است.  البته تقاضای سرمایه‌گذاری ساختمان تا حدودی جریان دارد و افراد با تمول مالی برای حفظ ارزش پول خود اقدام به خرید زمین و ساختمان کرده‌اند، اما سمت تولید نمی روند.

چرا تولید مسکن به صرفه نیست؟

یزدانی دلیل ‌تمایل نداشتن متقاضیان سرمایه ای به سمت تولید را در به صرفه نبودن تولید تشریح می‌کند. زیرا به دلیل جریان تورمی هزینه های خدمات تولیدی ساختمانی، هزینه های ساخت ساختمانی با افزایش چشمگیری مواجه شده است؛ در واقع دیگر ساخت ساختمان های مرتفع با مترمربعی 20 میلیون تومان امکان پذیر نیست و هزینه ساختمان هایی با ارتفاع پایین به حداقل 14 تا 15 میلیون تومان در مترمربع رسیده است.

علاوه بر این، قیمت زمین نیز افزایش یافته است. بنابراین با توجه به قیمت زمین و هزینه تمام‌شده مسکن و برآیندی از رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی و خدماتی آن باید گفت، اگر بخواهیم این رشد را با رشد قیمت زیربنای نوساز تقابل دهیم از جذابیت تولید مسکن به عنوان یک پروژه سرمایه‌گذاری کاسته می‌شود. در نتیجه، نسبت قیمت فروش مسکن به هزینه تمام‌شده یک روند نزولی است.

از این رو، جذابیت های تولید مسکن پایین می آید. برآیند این اتفاق نشان می‌دهد که تولید مسکن به صرفه نیست و این رشد منفی سرمایه‌گذاری واقعی در تولید مسکن از سال 97 آغاز شده است. به طور کلی، عدم‌جذابیت تولید، قفل شدن عرضه و تولید مسکن را به همراه داشت که باعث شد تا منابع به «دارایی» تبدیل شوند.

سرمایه‌گذار ساختمانی برای حفظ ثروت خود، اقدام به خرید زمین یا ملک دست دوم می‌کند. در این شرایط، پاسخگوی نیازهای بازار مسکن نیست و در شرایط فعلی این بازار در وضعیتی قرار دارد که همه سمت ها یعنی هم عرضه و هم تقاضا در شرایط پات قرار گرفته اند. در مقابل، دولت با طرح خیالی 4میلیون واحد مسکونی و اعطای وام وارد عمل می‌شود، این در حالی است که بخش مهمی از خانوارهایی که باید به آنها وام داده شود، درآمد کافی برای بازپرداخت وام را ندارند. در واقع باید گفت، بازار دچار وضعیتی است که این سوال را ایجاد می‌کند که آیا بازار مسکن می‌تواند به عنوان یک بخش مستقل از رشد تولید، به رشد خودش ادامه دهد؟ یزدانی با توجه به نظریات کارشناسان مختلف معتقد است مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی عمل کند.

در وهله اول باید رشد تولید ناخالص داخلی و به ویژه بخش های مبادله ای رشد کنند. مطابق با این رشد، مازادی ایجاد شود که بخشی از این مازاد به سبد خانوارها سرازیر شود تا امکان تحرک بخش مسکن ایجاد شود. این کارشناس ارشد مسکن افزود، محاسبات نشان می‌دهد از سال 93 نرخ تشکیل خانوار نزولی بوده است. تشویق  به رشد جمعیت با وعده مسکن امکان پذیر نیست. برای رسیدن به رشد جمعیتی، باید شغل و درآمد کافی ایجاد شود. در‌حال‌حاضر نرخ رشد سالانه جمعیتی به زیر یک‌درصد رسیده است و نرخ تشکیل خانوار از 700 تا 800هزار نفر در اوایل دهه 90 به 400هزار نفر رسیده است. بنابراین رشد جمعیتی در حدی است که در افق طرح جامع به حدود 550هزار واحد مسکونی جدید در هر سال از 93 تا 1404نیاز است.

شکل ورود دولت به بازار

یزدانی بر اهمیت شکل ورود به بازار مسکن تاکید دارد و معتقد است بازار مسکن جزو بازارهایی است که شکست بازار در آن قطعی است که این شکست بازار، در تعبیر مسکن آحاد مردم و به ویژه گروه های کم درآمد کاملا مشهود است. اگر چه اختلافی در این زمینه وجود ندارد،  امانحوه و چگونگی دخالت دولت، به‌مساله اصلی این بازار تبدیل شده‌است. دخالت دولت در تامین مسکن برای گروه های کم‌درآمد امری پذیرفته‌شده است. اما ورود دولت به تمامی بخش های بازار به منظور تولید و تامین مسکن منجر به بروز شرایط فعلی شده است.دولت حتی اگر بخواهد اقداماتی در جهت تشویق سرمایه‌گذاری در بخش تولید انجام دهد و مثلا مالیات بر تقاضای سرمایه ای وضع کند، در اصل باید به این موضوع بپردازد که چرا تقاضای سرمایه ای در بخش مسکن افزایش یافته و منابع مالی در این بخش سرازیر می‌شود؟

دخالت دولت در همه زمینه ها همچون خودرو، صنایع غذایی و... به بسته شدن عرصه برای فعالیت کسب‌و‌کار مولد منجر شده است. همین امر باعث حرکت تقاضای سرمایه‌ای به‌سمت بازار مسکن شد، بنابر این، با وضع مالیات مشکل این بازار حل نمی‌شود. دخالت دولت در قضیه تقاضای سرمایه ای در ابتدا باید به شکل «ایجابی» باشد. دخالت ایجابی یعنی دولت فضای فعالیت را برای کسب‌و‌کارهای مولد باز کرده و دخالت های بی مورد را حذف کند. فشار بر بخش خصوصی آنچنان شدید است که نمی‌توان گفت بخش سرمایه ای آزاد است. اگر دولت کنار برود، فضا برای فعالیت کسب‌و‌کارهای مولد باز می‌شود. در بحث زمین نیز باید گفت، آیا سرمایه‌گذاران خصوصی فعالیت می‌کنند یا نهادهای خصولتی؟ مجموعه شهری تهران در دهه 80 ایده حرکت به سمت جهانی شدن منطقه 22 را در پیش گرفت، اما در عمل، خصولتی ها با احتکار زمین ها، کل منطقه را به سمت ساخت‌وساز بردند. در واقع نهادها باید از ساخت‌وساز کنار رفته و ایجابی عمل کنند. بنابراین باید گفت با دخالت نابجای دولت در مسکن شکست این بازار قطعی است.

اما شکست بازار به این معنا نیست که بازار به طور کل نسازد. بلکه باید این ساخت، «به صرفه» باشد. دولت باید دخالت خود در بخش مسکن را به «تهیه مسکن اجتماعی» برای گروه های کم درآمد و تدوین بسته های خاص حمایتی محدود کند. در طرح جامع مسکن سال 94، گروه‌های مردمی به سه قشر تقسیم شدند. گروهی که نیازی به یارانه حمایتی ندارند. گروه میان‌درآمدی با حداقل یارانه و کمک درآمدی و گروه کم درآمد که دولت حداکثر حمایت را در جهت خانه‌دار شدن این اقشار به کار بگیرد. اجرای این طرح می‌تواند منجر به هم‌افزایی بازار مسکن شود. یزدانی دخالت دولت در موضوع زمین را یکی از عوامل اصلی گرانی زمین و مسکن و رانت خواری معرفی می‌کند و در توضیح آن به چرایی گرانی زمین طی یک دهه گذشته گفت: سهم زمین در هزینه تمام‌شده در متوسط نقاط شهری کشور بالای 60‌درصد است و در تهران به بالای 70‌درصد و در برخی مناطق به 80‌درصد می رسد.

یکی از دلایل گرانی قیمت نهایی

ساختمان ها گران بودن قیمت زمین است. زمین کالایی است که به آن رانت تعلق می‌گیرد. از دهه 70 به این سو، شهرداری ها مجوزی را به اسم تراکم برای رانت صادر کردند که این رانت از تهران به دیگر شهرها و حتی روستاها سرایت کرد. در واقع، بهای بازاری زمین متناسب با مقیاس این رانت افزایش می یابد. اگرچه اراده سیاسی می‌تواند بحث تراکم را جمع کند، اما منافع برخی افراد، مانع از این اتفاق می‌شود. نمونه این رانت را می‌توان در طرح ساخت شهرهای کشاورزی مشاهد کرد. در این طرح که از چند شهر جهانی الهام گرفته شده، هدف افزایش عرضه زمین است که در آن با واگذاری زمین ها خانه ها برای مصرف بومی به کار رود.

این در حالی است که مالک زمین های بیرون شهر ذی‌نفعانی هستند که در داخل بهره مند می شوند. مالکانی که  به دنبال رانت جویی هستند قیمت زمین را تا 10برابر افزایش می‌دهند. این مدل نیز کارساز نیست، زیرا زمین حالت مصرفی پیدا نکرده و شرایط را برای حضور دلالان و رانت خواری فراهم می‌کند. درواقع باید گفت، اگر عرضه باعث می شد که قیمت کنترل شود، فروش تراکم هم نوعی عرضه مجازی محسوب می‌شود. عرضه زمین الزاما به دلیل قدرت انحصاری در بافت اقتصاد ایران منجر به حل مشکل نمی‌شود و فقط امری هزینه زاست. اگر تا سال 1410 بتوان کل زمین های موردنیاز برای تامین مسکن را فراهم کرد، حداکثر به 70هزار هکتار زمین نیاز است که اگر زمین بایر وجود ندارد، باید از بافت فرسوده درون‌شهری تامین شود. این در حالی است که هزینه آماده سازی زمین، مترمربعی 4 تا 5 میلیون تومان و هزینه ساخت نیز حدود 15 میلیون تومان در هر مترمربع است.

اما آیا خانوار ها با این سطح از درآمد، امکان تهیه مسکن را دارند؟ آیا دولت می‌تواند این نیاز را تامین کند؟ این سیاست چیزی جز تامین منافع زمین خواران هیچ فایده دیگری ندارد. اگر دولت جدید نیز مانند دولت های قبلی درصدد اجرای این طرح بربیاید به نتیجه‌ای مانند دولت های قبل خواهد رسید.در مجموع باید به این سوال پاسخ داد که دولت باتوجه به شرایط موجود چه اقداماتی انجام دهد؟ در ابتدا، شورای مسکن و وزیر مسکن در شورای اقتصاد باید نقش فعال تری در این حوزه داشته باشند، زیرا ارتباط تنگاتنگی بین بخش مسکن و اقتصاد کلان وجود دارد. در دومین راهکار باید گفت، رونق مسکن به هر بهایی مناسب نیست زیرا ممکن است بر کل اقتصاد اثرات سوئی داشته باشد.باتوجه به اینکه دولت با خزانه ورشکسته مواجه است و از طرفی 400هزار واحد نیمه‌کاره از طرح‌های مسکن ملی، مهر و نهضت ملی باقی مانده است، دولت باید در ابتدا  تعهد خود را انجام دهد و نهایتا تا پایان دوره آن را به اتمام برساند.

همچنین به منظور تعریف برنامه های خاص حرکت تقاضا در این بخش با نهادهای دیگر هم‌افزایی کند که البته برای برنامه های تامین مسکن، سیستم بانکی قفل است. علاوه بر این، بازنگری برنامه مسکن در برنامه توسعه هفتم مسکن لازم است. یا لااقل با اصلاحیه این مشکلات را حل کند و سنگ بنای مسکن اجتماعی و استیجاری را بگذارد. بخش مهم خانوارها امکان ورود به این بازار را ندارند. در واقع، 90‌درصد خانوارها وارد بازار مسکن ملی نمی شوند و مستاجر هستند. پس باید به برنامه «استیجاری» توجه شود. شرایط فعلی، عصر مدیریت استیجاری است که به تدوین سیاست استیجار نیاز است.