پیام جمعیتی به بازار مسکن / کاهش ازدواج تقاضا برای خانه را ۳۵ درصد کاهش داد

قاضای مسکن دهه۱۴۰۰ براساس روند سه سال گذشته، تفاوت اساسی با «دهه پرازدحام تقاضای خانه» دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، ازدواج‌های ۱۴۰۲ «رکورد پایین‌ترین رویداد» از سال ۷۶ به بعد را ثبت کرد. اواخر دهه ۸۰، بالاترین ازدواج‌ها صورت گرفت که نتیجه‌اش، «شتاب تقاضای خرید و اجاره خانه» بود. طی سه‌سال گذشته با وجود صعود ۱۹درصدی «طلاق»، «مجموع تقاضای مسکن» نسبت به دهه۹۰ افت ۲۰درصدی داشته است. سه سناریوی آینده تقاضای مسکن با فاکتورهای «ولادت»، «ابرهزینه مسکن» و «تغییر سبک‌زندگی» بررسی شد.

کد خبر: ۲۱۴۷۶۶

يکشنبه - ۰۱ مهر ۱۴۰۳

حجم ورودی بازار مسکن از محل «مجموع نصف طلاق و کل ازدواج» به عنوان متقاضیان جدید «خرید یا اجاره» در حال حاضر نسبت به دهه 90 به میزان 20‌درصد و نسبت به ابتدای دهه 90 به میزان 35‌درصد کاهش پیدا کرده است. کاهش تعداد جوانان در سن ازدواج با عبور متولدین دهه 60 از سن ازدواج، کاهش تمایل به ازدواج به دلایل اقتصادی و اجتماعی  و افزایش تمایل به مجردنشینی و جهش هزینه های زندگی طی سال‌های اخیر و مجرد ماندن اجباری از دلایل اصلی بروز وضعیت کنونی در بازار مسکن کشور است. در این شرایط ترسیم آینده این بازار طی سال‌های پیش رو برای سرمایه گذاران ملکی از اهمیت ویژه ای برخوردار است؛ در شرایطی که کاهش آمار ازدواج لاجرم بوده و تضعیف کننده تقاضا برای مسکن در کشور است، بهبود شرایط اقتصادی و افزایش خانوارهای تک نفره از محل تغییر سبک زندگی و با حمایت بهبود شرایط اقتصادی می‌تواند تضعیف تقاضا از محل کاهش ثبت ازدواج های جدید را تا حدی مرتفع کند.

مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود، داده های سالانه میزان ولادت؛ مرگ ومیر، آمار ازدواج و طلاق ایرانی ها در سال 1402 را منتشر کرد؛ در حالی که داده های ازدواج، طلاق و مرگ ومیر به سرعت بر تقاضا برای خانه در کشور اثرگذار می‌شود؛ میزان ولادت می‌تواند آینده تقاضای مسکن را در بلند‌مدت  جهت دهی کند و از این منظر تحلیل این داده نیز برای سرمایه گذاران در بخش ملک و سازندگان از اهمیت ویژ ه ای برخوردار است.

افول تقاضا با کاهش ثبت ازدواج

تقاضا برای مسکن با احتساب میزان ازدواج ، میزان طلاق، مرگ‌ و میر، نرخ تخریب ساختمان های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک نفره ناشی از افزایش سن ازدواج و تغییر سبک زندگی ایرانی ها به دست می آید. میزان مرگ ومیر طی دهه های اخیر تغییر محسوسی نداشته است؛ بنابراین تاثیر نسبی این فاکتور بر آینده تقاضا در بازار مسکن محدود است.  مطابق داده مرکز آمار ایران در سال 1402 ، 481‌هزار و 394 ازدواج در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم کمترین میزان ازدواج ثبت شده در کشور پس از سال 1375 است؛ البته میزان پایین تر ثبت ازدواج در کشور طی نیمه ابتدایی دهه 90 و سال‌های قبل از آن به جمعیت کمتر کشور بازمی گردد؛ در حالی که به شکل مستمری بر جمعیت ثابت کشور طی سال‌های اخیر افزوده شده، اما روند ثبت ازدواج در کشور افزایشی نبوده است. ثبت هر ازدواج به مفهوم ایجاد یک تقاضا در بازار مسکن به شمار می‌رود؛ این تقاضا بسته به وضعیت اقتصادی هر خانواده رهسپار بازار اجاره یا خرید خانه می‌شود.

در حالی در سال 1402 ، 481‌هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید که میزان ثبت ازدواج طی 3 سال سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه های قبل به طور مستمر کاهشی بوده است.  میانگین ثبت ازدواج طی دهه 90 ، 985‌هزار نفر، میانگین ثبت ازدواج در دهه 80 ،764‌هزار نفر بوده است. این در حالی است که طی اواخر دهه 80 آمار ثبت ازدواج در کشور به رکورد تاریخی نزدیک به 900‌هزار مورد در سال نیز رسید.

میانگین ثبت ازدواج طی 3 سال ابتدایی دهه جاری از سال 1400 تا 1402 نیز برابر 525‌هزار مورد بوده است؛ به این ترتیب میزان ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه 90 کاهشی 30 درصدی و نسبت به دهه 80 افتی 31درصدی داشته است. این در حالی است که طی اواخر دهه 80 و ابتدای دهه 90 که از آن به عنوان عصر ازدحام ازدواج در کشور یاد می کنیم به طور میانگین سالانه حدود 800‌هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید؛ طی سال‌های سپری شده از دهه جاری میزان ثبت قرارداد اجاره نسبت به عصر ازدحام ازدواج در کشور افتی 35درصدی داشته است. این کاهش ثبت ازدواج به شکل مستقیم بر داده تقاضا برای خانه تاثیر منفی برجای گذاشته است.

جهش طلاق حامی رشد تقاضای مسکن

در حالی که افت ثبت ازدواج در کشور تاثیر منفی بر داده تقاضای مسکن از سوی خانه اولی ها برجای گذاشته است؛ کشور طی این بازه زمانی با رشد ثبت طلاق مواجه شده است و این موضوع عامل مثبتی برای رشد تقاضای خانه در کشور است.  طی سال 1402 ، 202‌هزار طلاق در کشور به ثبت رسید؛ طی دهه جاری سالانه در محدوده 202 تا 204‌هزار طلاق در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم رکورد تاریخی ثبت طلاق در کشور است. به شکل معمول به ازای هر 2 مورد طلاق ثبت شده، یک مورد تقاضای خانه جدید وارد بازار مسکن می‌شود؛ در واقع با طلاق، یک  خانواده به 2 خانواده منفک می‌شود، خانه فعلی به یکی از طرفین تعلق گرفته و یک تقاضای جدید وارد بازار می‌شود.

میزان متوسط ثبت طلاق در دهه 80 برابر 91هزار مورد، میزان متوسط ثبت طلاق در دهه 90 برابر 168‌هزار مورد و میزان ثبت سالانه طلاق در دهه جاری به 203‌هزار مورد رسیده است. بنابراین طی دهه جاری میزان ثبت طلاق نسبت به دهه 90رشد حدود 19‌درصدی داشته و نسبت به دهه 80 نیز تقریبا 2 برابر شده است.