سرنخ بازار ملک به دست دلار افتاد؟

کد خبر: ۱۴۴۱۷

يکشنبه - ۱۰ ارديبهشت ۱۴۰۲

قیمت دلار و مسکن در سال‌های اخیر همسو با تورم و رشد انتظارات ناشی از آن روندی صعودی را پشت سر گذاشته‌اند. گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان‌ می‌دهد متوسط قیمت مسکن شهر تهران در پاییز سال 1389، یک میلیون و 183 هزار تومان بوده است؛ این میانگین قیمتی، 12 سال بعد یعنی پاییز 1401 در اتفاقی بی‌سابقه تا 48 میلیون و 288 هزار تومان رشد کرده است. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در بازه زمانی پاییز 1389 تا فصل مشابه آن در سال 1401 حدود دو هزار و 500 درصد افزایش قیمت داشته است. به عبارت دیگر، در سال 1389 یک فرد با حدود 111 میلیون تومان می‌توانست یک آپارتمان در سطح متوسط بخرد، حالا اما باید برای همان واحد مسکونی حدود سه میلیارد و 600 میلیون تومان هزینه کند. تجارت‌نیوز پیشتر در گزارش با عنوان «افزایش 2500 درصدی قیمت مسکن در 12 سال! / فاصله نجومی تورم ملک در ایران و کشورهای جهان» به این موضوع پرداخته است. این در حالی است که قیمت دلار نیز در پاییز سال 1389 حدود هزار تومان قیمت داشته و تا اواخر پاییز 1401 به حوالی کانال 40 هزار تومانی رسیده است.
تاثیر قیمت دلار بر بازار مسکن
بر اساس دیدگاهی سنتی قیمت دلار و مسکن تا چسبندگی زیادی با هم دارند و در صورت افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز با فاصله زمانی میان‌مدت دنباله‌روی نوسانات این ارز خواهد بود. اما این گزاره تا چه اندازه صحیح است و بر اساس روند تاریخی در سال‌های گذشته این دو بازار چه مسیری را پشت سر گذاشته‌اند؟ پیمان مولوی، اقتصاددان در این خصوص گفت: «در ایران سه دهه متفاوت برای بازار ملک وجود دارد. بین سال‌های 74 تا نزدیک سال 84 متوسط قیمت ملک در ایران زیر 1000 دلار بود؛ در دوره‌ای که احمدی‌نژاد روی کار آمد تا زمانی که تحریم‌ها هنوز شروع نشده بود متوسط قیمت ملک به نزدیک دو هزار دلار رسید و از اوایل دهه 90 تا کنون متوسط قیمت ملک نسبت به هزار دلار تعریف شده است.»
نسبت بین دلار و متوسط قیمت مسکن
مولوی در مورد نسبت قیمت دلار و مسکن توضیح داد: «در سال‌های اخیر نسبت بین دلار و متوسط قیمت ملک نزدیک به یک تا 1/2 بوده است. در پنج سال اخیر این نسبت تقریبا در بیشتر مواقع صدق کرده است.» او ادامه داد: «دلیل آن این است که روند حرکتی و جهش‌های دلار در بازار مسکن خود را بیشتر نشان داده است. هنگامی که دلار ناگهان جهش پیدا می‌کند زمان سرمایه‌گذاری مناسب و تبدیل دلار به ملک در ایران فرا می‌رسد، مثل سال 97 که دلار از چهار هزار تومان به 18 هزار تومان رسید که در آن دوره قیمت دلاری ملک سقوط آزاد کرد و سیگنال خرید ملک با فروش دلار را می‌داد که درست بود.» مولوی همچنین گفت: «مشابه این اتفاق آذر و دی 1401 نیز افتاد و تا کنون روند رشد قیمت ملک هم ادامه داشته است. بنابراین هر وقت جهش ارزی اتفاق می‌افتد زمان خوبی برای تبدیل دلار به ملک در ایران است و این موضوع روند رشد دلار را در بازار ملک هم می‌توانیم ببینیم.»
دنباله‌روی مسکن از دلار؟
این اقتصاددان در مورد تاثیر افزایش قیمت دلار بر بازار مسکن بیان کرد: «کسانی که می‌گویند افزایش قیمت دلار عاملی مستقیم برای افزایش قیمت ملک است درک درستی از بازار ندارند. عامل افزایش تورم در بازار دلار و مسکن عدم رشد اقتصادی، چاپ پول و تورم است. تورم باعث کاهش ارزش ریال و رشد قیمت در بازارها می‌شود. دلار خود یک عامل سنجش است.» او ادامه داد: «وقتی رشد بازار مسکن مورد بررسی قرار می‌گیرد، رشد نقطه‌ای از لحاظ سرمایه‌گذاری غلط است و باید بازه رهن را نیز به آن اضافه کرد. به همین دلیل است که در محاسبات دلار، بورس و طلا در ابتدا و پس از آن مسکن مد نظر قرار دارد.» مولوی همچنین در مورد دلیل رشد قیمتی دلار و مسکن در سال‌های گذشته گفت: «تقاضا می‌تواند عامل اصلی این افزایش قیمت‌ها باشد. در 10 سال گذشته رشد اقتصادی صفر و رشد نقدینگی 17 برابر شده است و نتیجه آن هم تورم است که در همه بازارها خود را نشان می‌دهد.» بنابر آنچه گفته شد، می‌توان تنها راه برای کنترل قیمت مسکن و سر و سامان دادن به وضعیت بحرانی این بازار را بهبود وضعیت اقتصاد کلان دانست. مادامی که تورم، رشد نقدینگی و تحریم‌های سیاسی و اقتصادی علیه ایران ادامه‌دار باشد، افزایش قیمت در بازارهای مالی و سرمایه‌ای مانند دلار و مسکن نیز ادامه خواهد داشت.