رواج قیمت‌سازی در بازار مسکن

کد خبر: ۱۰۹۷۹

سه‌شنبه - ۲۹ فروردين ۱۴۰۲

یکی از پدیده‌هایی که افزایش قیمت مسکن در حدود یک سال گذشته به آن دامن زده، سوداگری و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در این حوزه است. اکنون برخی بنگاه‌ها دیگر تنها متقاضیانی را می‌پذیرند که قصد سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در بازار مسکن را داشته باشند. شروع فصل معاملات و همچنین چشم‌انداز افزایشی قیمت‌ها نیز گستره فعالیت آنها را افزایش داده است. این مشاوران املاک فایل‌هایی زیر قیمت را در یک منطقه مشخص به مشتریان پیشنهاد می‌کنند و دوباره خود در مدت‌زمان کوتاهی آن را برای فروش می‌گذارند تا از این طریق هم سرمایه‌گذار و هم بنگاه املاک سوار بر نوسانات بازار سود کنند. این واحدها در طول یک‌ سال ممکن است چندین‌ بار خرید و فروش شوند بدون آنکه حتی یک مرتبه به دست مصرف‌کننده واقعی برسند! یکی از این مشاوران املاک می‌گوید: ما فقط سرمایه‌ای بین 2/5 تا سه میلیارد تومان را قبول می‌کنیم و بعد از یک ماه واحد خریداری شده را با سودی بین 200 تا 300 میلیون تومان می‌فروشیم. از این سود سرمایه‌گذار، 15 درصد هم سهم ماست! کارشناسان افزایش میزان معاملات در آخرین گزارش‌های تحولات بازار مسکن تهران را ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌ای می‌دانند. این کارشناسان معتقدند قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن مصرفی تا حد چشمگیری کاهش داشته است.
700 میلیون تومان سود در چند روز!
در این میان برخی دیگر از مشاوران املاک پیشنهادات وسوسه‌انگیزتری دارند؛ یک فعال این حوزه توضیح می‌دهد: «فایل‌هایی که داریم همه زیر قیمت هستند. مثلا الان واحدی مسکونی به ما سپرده شده که صاحب ملک دو میلیارد و 300 میلیون تومان قیمت برای آن گذاشته است؛ یعنی قیمتی پایین‌تر از بازار! خریدار این ملک می‌تواند در طول چند روز حدود 700 میلیون تومان سود کند. اگر یک ماه زمان داشه باشد ممکن است قیمت آن به چهار میلیارد تومان هم برسد!» این بنگاه املاک تنها هزینه‌ای که دریافت می‌کند هزینه کمیسیونی است که به‌طور معمول دریافت می‌شود؛ اما بنگاه‌هایی نیز وجود دارند که هم کمیسیون و هم درصدی از سود را دریافت می‌کنند. صاحب یکی از این بنگاه می‌گوید: «در معامله‌های بزرگ موردی بوده که تا 30 درصد هم سود دریافت کرده‌ایم، اما در معامله‌های کوچک‌تر علاوه بر پول کمیسیون فروشنده حدود 10 درصد سود هم به ما می‌دهد.» این نوع خرید و فروش‌ها غالبا در مناطق پرطرفدار تهران متقاضیان بیشتری دارد و شانس نقدشوندگی واحدها در بازه زمانی کم نیز به همان نسبت بالاست. در مجموع با شروع فصل معاملات، برخی بنگاه‌های املاک با سودای کسب سود بیشتر و با قیمت‌سازی در یک منطقه مشخص با هدف کسب سودهای این‌چنینی می‌توانند قیمت املاک را بالا ببرند و بار سنگین دیگری بر دوش وضعیت نامناسب بازار مسکن باشند.
سوداگری در بازار مسکن
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص گفت: «مشکل اینجاست که برخی از این اصناف صرفا از مسیر کسب درآمد ناشی از خدمات خرید و و فروش یا اجاره و رهن بهره‌مند نیستند. یعنی مجموعه خاص خود را دارند و گاهی با حرفه مشاوره املاک آشنایی ندارند و فن و فنون حقوقی ساده بخش اجاره‌نامه را نیز بلد نیستند و انگیزه غالب آنها همان کمیسیون است.» غیبی در این مورد توضیح داد: «این افراد متاسفانه به لحاظ تخصصی از سوی صنف مشاوران اتحادیه درست طبقه‌بندی نشده است و تر و خشک با هم می‌سوزند. دفاتری وجود دارند که کار آنها صرفا ارائه خدمات ناشی از خرید و فروش و اجاره و رهن است و از این طریق سود می‌برند و طبق تعرفه نیز کار می‌کنند.» او ادامه داد: «اینها افراد متخصصی نیز دارند؛ ولی افرادی وجود دارند که بدون تخصص و تنها فقط با اینکه در دفتر خود سرمایه‌ای دارند و در کمین فایل‌های به قیمت هستند  آنها را می‌خرند و با بازسازی آن واحد سودی می‌برند و این روند باعث گرانی می‌شوند.»
تاثیر فعالیت سوداگران بر افزایش قیمت در بازار مسکن
این کارشناس مسکن درباره تاثیر فعالیت این افراد بر افزایش قیمت در بازار مسکن بیان کرد: «این افراد به معنای واقعی کلمه کاسب هستند و در نهایت باعث افزایش قیمت در حوزه املاک می‌شوند. جالب است که تکثر آنها در مناطق آسیب‌پذیر جامعه است.» او ادامه داد: «این افراد نمی‌توانند ملک‌هایی چند ده میلیاردی را در شمال تهران یا مناطق گران‌قیمت خریداری کنند؛ بنابراین بیشتر مناطق 9، 10 و بخشی از منطقه 5 و جنوب منطقه 2 را نشان کرده‌اند. آنها فایل‌های به قیمت را می‌گیرند و بعید می‌دانم خریداری واقعی برای این خانه‌ها پیدا شود.» غیبی گفت: «مشکل این ماجرا اینجاست این افراد برای اینکه یکسری از مشاوران املاک را تطمیع کنند به آنها قول کمیسیون یک درصد و بالاتر را می‌دهند. این شخص در جایگاه مشاور به جای اینکه خانه را به مصرف‌کننده محلی بدهد آن را به شخصی کاسب می‌فروشد و بنگاه‌ها نیز بیشتر این ملک‌ها را خرید و فروش می‌کنند.» او ادامه داد: «این روند باعث گردش کاذب مالی در حوزه املاک مالی می‌شود و همچنین به گران شدن املاک در مناطقی که گفته شد دامن می‌زند. همچنین این موضوع به لحاظ درون‌سازمانی در حوزه مسکن یکی از آفت‌ها و آسیب‌هایی است که باعث می‌شود ملک دست اول به دست مصرف‌کننده واقعی نرسد.»
تزریق گرانی به بازار مسکن
این کارشناس مسکن در مورد فرآیند گران‌تر شدن ملک از این طریق بیان کرد: «البته در این مورد خیلی شنیده‌ایم که املاکی‌ها قیمت ملک را بالا می‌برند، اما من نمی‌توانم این موضوع را بپذیرم؛ در مطالعات میدانی نیز مشخص است که سود یک املاکی در فروش بیشتر است. من نقش واسطه‌گری و شیوه خرید و فروش به دلیل سود و حق‌الزحمه بالا را تبیین کردم و معلوم و مشخص است.» غیبی در این مورد توضیح داد: «اگر یک بنگاه املاک بداند کسی سرمایه‌گذار است و ممکن است مقدار بیشتری کمیسیون بدهد فایل‌ها را ابتدا به او نشان می‌دهد؛ در مورد خرید نیز همین طور است. این موارد وجود دارد ولی اینکه بنگاهی ملکی را بالاتر از قیمت خود بفروشد ممکن نیست؛ اکنون خریداران نیز بازار را رصد می‌کنند و قبل از خرید فایل‌های منطقه را بررسی می‌کنند.»
دخالت انبوه‌سازان در بازار خرید و فروش
غیبی در خصوص دخالت انبوه‌سازان در این زمینه نیز گفت: «البته در این بین یکسری از سازندگان و انبوه‌سازان که بسیار قدر هستند متاسفانه علاوه بر ساخت و ساز بنگاه املاک زده‌اند. این اتفاق باعث تعیین قیمت منطقه‌ای می‌شود. وقتی کسی تعداد بالایی آپارتمان در یک منطقه دارد به بنگاهی‌ها قیمت نوساز را اعلام می‌کند و این تبدیل به یک باور می‌شود تا بتواند سرمایه خود را بالا ببرد. این آدم‌ها در بازار تاثیرگذار هستند و باید شناسایی و ازخواست شوند.» با کاهش ارزش پول ملی حالا مردم به دنبال راهی هستند تا بتوانند ارزش سرمایه خود را حفظ کنند. یکی از این راه‌ها سرازیر شدن این پول‌ها به بازارهای سرمایه‌ای است. از آنجا که اطمینان بیشتری در بازار مسکن نسبت به باقی بازارهای موازی وجود دارد افرادی با سرمایه بیشتر ترجیح می‌دهند وارد این بازار شوند. اما ورود فعالیت‌های سوداگرانه و کاسب‌کارانه به دنبال این وضعیت فشاری مضاعف بر بازار مسکن خواهد بود و علاوه بر گرانی بیشتر باعث می‌شود واحدهایی با شرایط مناسب به همان تعداد اندک مصرف‌کننده واقعی که در این بازار باقی مانده‌اند نرسد.